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Prof. Dr. Klaus Böhme, Berlin

Jeweils im August veröffentlicht das Statistische Bundesamt in der Fachserie 3 Reihe 2.4 eine Übersicht zu den Kaufwerten für landwirtschaftliche Grundstücke aus dem vergangenen Jahr. So sind am 5. 8. 2009 die Werte für 2008 erschienen.

Grundlage sind entsprechende Berichte der statistischen Landesämter, in denen die gesetzlich vorgeschriebenen Informationen1 der auskunftspflichtigen Finanzämter oder Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte2 zusammengefasst sind. Die Auskunftspflichtigen erhalten auf der Grundlage des Grunderwerbsteuergesetzes bzw. des Baugesetzbuches von den – die Grundstücksgeschäfte beurkundenden – Notaren Kenntnis über die Kaufvorgänge.

Vom Jahr 1974 an, seit 1991 mit gesamtdeutschen Werten, wird so Jahr für Jahr ein Anhaltspunkt über die Entwicklung am Bodenmarkt der Bundesrepublik Deutschland gegeben, auf den seit einigen Jahren mit deutlich mehr Spannung als bisher gewartet wird.

Besonderheiten der Ergebnisse für 2008

Während die Kaufwert-Statistik selbst in den vergangenen Jahren sowohl beim Umfang der verkauften Flächen als auch bei den Kaufwerten für das alte Bundesgebiet nur wenig Bewegung zeigte, wurde in den neuen Bundesländern deutlich mehr Fläche gehandelt und es zeigte sich in den letzten Jahren auch eine deutliche Aufwärtsbewegung der Preise. Der deutsche Bodenmarkt ist gespalten.

Der direkte Vergleich der Entwicklungen zwischen den alten und den neuen Ländern muss

  • die verschiedenen Ausgangspunkte (Marktwirtschaft – Planwirtschaft, Preisniveau),
  • die Unterschiede in der Agrarstruktur (Betriebsstruktur, Flächengrößen und Eigentümerstruktur),
  • die Besonderheiten der Privatisierung ehemals volkseigener Flächen durch die BVVG in den neuen Bundesländern (Umfang und Regeln des Verkaufs und der Verpachtung, vergünstigte Verkäufe nach dem EALG an einen bestimmten Kreis von Berechtigten),

berücksichtigen.

Bei der Analyse der Ergebnisse für 2008 und deren Vergleich mit den Vorjahren fallen insbesondere folgende Entwicklungen auf (siehe auch die folgende Tabelle):

  1. Die gehandelte Fläche hat sich im Jahr 2008 gegenüber dem Vorjahr und dem langjährigen Durchschnitt deutlich erhöht. Das trifft sowohl für die alten Bundesländer (+ 10 % zum Vorjahr) wie für die neuen Bundesländer (+13 %). In beiden Regionen war 2008 das Jahr mit der seit 1991 höchsten Flächen­mobilität. Diese Angaben deuten auf eine wachsende Bewegung am Markt hin.
  2. Die durchschnittlichen Kaufwerte in den alten Ländern haben sich leicht, aber in immer mehr Ländern erhöht.
    So ist der Kaufwert von 16.394 auf 17.175 €/ha gestiegen. Im Vergleich zum Durchschnitt der letzten zehn Jahre war das ein Plus von 4,8 %. In sechs von acht Ländern war der Kaufwert 2008 höher als im Vorjahr. Im Zusammenhang mit mehr gehandelter Fläche und einem hohen Preisniveau hat sich die für Käufe landwirtschaftlicher Flächen ausgegebene Summe von 750,1 Mio. € 2007 auf  865,7 Mio. € (+ 15 %) im Jahr 2008 erhöht.
  3. In den neuen Bundesländern, wo insbesondere durch die BVVG-Verkäufe der Anteil der gehandelten an der Gesamtfläche mehr als dreimal so hoch ist (1,7 % zu 0,55 %) und absolut deutlich mehr Hektar als in dem flächenmäßig viel größeren alten Bundesgebiet gehandelt werden, ist ein weiterer deutlicher Preisanstieg zu verzeichnen. Für Flächen die nach Verkehrswert verkauft werden ist der Preis von 4.040 auf 4.973 €/ha gestiegen. Nimmt man den Durchschnitt der letzten zehn Jahre als Vergleich, dann ist das eine Steigerung um mehr als 20 %! Bei den EALG-Verkäufe hat sich der Durchschnitts­preis von 3.004 auf 4.054 € erhöht. Eine besondere Rolle spielen dabei die auf dem Wege von Ausschreibungen deutlich steigenden BVVG-Verkehrswertpreise, die über das angewendete Vergleichspreissystem (VPS) auch auf die Preise für Direktverkäufe und für vergünstigte EALG-Verkäufe durchschlagen und letzten Endes auch die Pachtpreise nach oben treiben.3 In den neuen Ländern hat sich die Kaufsumme für Flächen am landwirtschaftlichen Bodenmarkt (Verkehrswert + EALG) von 360,0 Mio. € 2007 auf  548,4 Mio. € (+ 52,3 %!) erhöht.

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Hinweise zur Bewertung der Statistik

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Für die Verwendung und Auswertung der Zahlen aus der Kaufwertstatistik sind folgende Hinweise zu beachten:

  • Es werden Durchschnittswerte ausgewies­en, die bei den Flächen und Kaufsummen summarische Zusammenfassungen sind. Bei den Kaufwerten werden flächengewogene Durchschnitte angegeben.  
  • Je nach Vorgehen in den einzelnen Ländern enthält die Bundesstatistik Angaben nur für die Länder insgesamt bzw. zusätzlich auch für Regierungs-(Direktions-)bezirke. In den Länderstatistiken sind darüber hinaus die Durchschnittswerte für die Kreise enthalten.4
  • Die Durchschnittswerte eignen sich nur bedingt für einen zeitlichen Vergleich, weil sie sich aus jeweils anders gearteten Einzelfällen zusammensetzen. Auch für den Vergleich der Länderwerte miteinander ist diese Tatsache zu beachten. Das Statistische Bundesamt weist darauf hin, dass es sich eher um eine „Eigentumswechsel“- als um eine „Preisstatistik“ handelt.5 Aus diesem Grunde sind errechnete prozentuale Veränderungen oder Unterschiede – wie sie auch in diesem Text und der Übersichtstabelle zu finden sind, mit entsprechender Vorsicht zu bewerten.
  • Nicht erfasst sind Eigentumsübergänge durch Flurbereinigung, Enteignungen und Zwangsversteigerungen, durch Erbe, Tausch, Schenkung, Nachlass etc. sowie Flächen, die innerhalb von Flächennutzungs- uns Bebauungsplänen in Bauland übergehen.
  • Die Kaufsummen enthalten keine Grund­erwerbsnebenkosten (Makler- und Notariatsgebühren, Grunderwerb­steuer u. a.).

Die Kaufwerte für die landwirtschaftlichen Grundstücke sind regional sehr unterschiedlich. Deshalb sind die durchschnittlichen Kaufwerte, die von der Statistik zusammengestellt und veröffentlicht werden für konkrete Grundstückskäufe und -verkäufe kein ausreichender Anhaltspunkt. Hierfür sollten die von den Gutachterausschüssen ermittelten Bodenrichtwerte genutzt werden.

Zur Einschätzung langfristiger Tendenzen und regionaler Unterschiede am deutschen Bodenmarkt dagegen geben die veröffentlichten Kaufwerte, im langjährigen Vergleich  sachkundig ausgewertet, wichtige Anhaltspunkte.

 

 

Quellen:

  1. Gesetz über die Preisstatistik, BGBl. III 720 – 9, zuletzt geändert durch Art. 20 des Gesetzes v. 7. 9. 2007, BGBl. I S. 2246 (§§ 2 Nr. 5 und 7 Preisstatistikgesetz).
  2. Siehe z. B.: H. Karg, Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, Ihre Aufgaben und Arbeitsweise, Bodenmarkt 1, S. 14–17; J. Kuse, I. Hohmut, Transparenz am landwirtschaftlichen Grundstücksmarkt, Bodenmarkt 2, S. 18–21.
  3. Weitere Informationen: NL-BzAR 2009, 306 ff. ;
    NL Neue Landwirtschaft 9/2009, S. 18–20. Durch ein Moratorium für Ausschreibungen und eine Änderung der Privatisierungsgrundsätze wird derzeit von den neuen Bundesländern versucht, den rasch steigenden Preisen Einhalt zu gebieten.
  4. Als Beispiel: Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, Kaufwerte für landwirtschaftlichen Grundbesitz im Freistaat Sachsen 2008, Kamenz Juli 2009, ­Statistische Berichte M I 7 – j/08; Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte Land Brandenburg, Grundstücksmarktbericht 2008, Potsdam Mai 2009, S. 47–55.
  5. Stat. Bundesamt, Fachserie 3, Reihe 2.4, 2008, S. 4.