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Bericht zur Jahres-Pressekonferenz der BVVG am 14. 1. 2011

Wie in jedem Jahr berichtete die BVVG Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH auch Anfang 2011 über ihre Ergebnisse im zuende gegangenen Jahr und gab einen Ausblick. Wir fassen die Aussagen von der Jahres-Pressekonferenz in Berlin zusammen.

Trotz hohen Preisanstiegs niedrigere Überschüsse für den Bund

2010 hat die BVVG den im Herbst 2009 geplanten Überschuss nicht erreicht (siehe Tabelle 1). Sie verkaufte mit rund 25.800 Hektar Acker- und Grünland und rund 6.300 Hektar Wald weniger Fläche als der Plan vorsah. Dieser lag bei 44.000 Hektar bzw. 10.200 Hektar. Insgesamt wurde ein Überschuss von rund 320 Millionen € erzielt, knapp ein Viertel weniger als ursprünglich geplant. Als Gründe dafür nennt die BVVG-Geschäftsführung vor allem

  • den bis März 2010 gültigen Verkaufsstopp für Ausschreibungen landwirtschaftlicher Flächen,
  • die Verschiebung der Direktverkäufe durch die im Februar verabschiedeten neuen Privatisierungsgrundsätze in die Folgejahre sowie
  • den hohen Anteil von begünstigten Waldverkäufen an Alteigentümer.

Das alles konnte auch durch die erzielten deutlich höheren Preise nicht wettgemacht werden. Die BVVG hat im Jahr 2010 landwirtschaftliche Flächen zum Verkehrswert im Durchschnitt für 10.418 €/ha verkauft. Das bedeutet einen Anstieg um rund 27 % im Vergleich zum Vorjahr.

Zu den Ergebnissen der BVVG im Jahr 2010 gehört auch die unentgeltliche Übertragung von rund 5.600 Hektar – vor allem Waldflächen – an die Länder bzw. an von ihnen benannte Einrichtungen. Dazu zählen 4.900 Hektar für die Sicherung des Nationalen Naturerbes.

Ziele für das Jahr 2011

Für das Jahr 2011 hat die BVVG einen Überschuss von rund 438 Millionen € geplant.

Sie geht von einem Verkauf von rund 35.900 Hektar landwirtschaftlichen Flächen nach den jetzt geltenden Privatisierungsgrundsätzen (PG 2010) aus. Außerdem will die BVVG 11.200 Hektar forstwirtschaftliche Flächen veräußern. Rund 1.300 Hektar Umwidmungsflächen sollen vorrangig für investive Zwecke, wie Infrastruktur, Wohnungsbau oder Gewerbeansiedlung privatisiert werden.

Außerdem soll 2011 die Flächensicherung für das Nationale Naturerbe weitgehend abgeschlossen werden. Dazu sind weitere 23.000 Hektar unentgeltlich zu übertragen.

Enormer Preisanstieg hält an

2010 hielt der auch in den letzten Jahren bereits zu verzeichnende hohe Preisanstieg für das nach Verkehrswert verkaufte Agrarland an (siehe Tabelle 2). Im Vergleich zu 2006 liegt der Preis von 10.418 €/Hektar bei weit mehr als dem Doppelten. Von 2007 bis 2010 lag die durchschnittliche jährliche Preissteigerung für die BVVG bei nahezu 24 %. Dieser Wert ist für den Bodenmarkt selbst unter den besonderen Bedingungen in Ostdeutschland extrem hoch.

Während die Entwicklung zwischen den fünf Bundesländern 2008 noch sehr unterschiedlich war (von –3,6 % in Sachsen-Anhalt bis +32,2 % in Brandenburg) hat sich der Wachstumstrend weiter vereinheitlicht und ist 2010 nahezu identisch gewesen (siehe Tabelle 3). Der Ausreißer bei Thüringen kommt lediglich durch zwei umfangreiche Sonderverkäufe zustande. Der höchste durchschnittliche Verkaufspreis wurde 2010 mit 14.053 €/Hektar in Sachsen-Anhalt ermittelt.

Der Pachtzins der BVVG ist ebenfalls weiter gestiegen. Er betrug 2010 für Bestandspachten 205 gegenüber 175 €/Hektar im Jahr 2009 (+17 %) und für Neupachten – wo der Anstieg in den Vorjahren sehr hoch war – im vergangenen Jahr 271 im Vergleich zu 263 €/Hektar (+3 %). Damit lag 2010 der Pachtzins für Neupachten im Durchschnitt rund 32 % über dem für Bestandspachten. Am 31. 12. 2010 hatte die BVVG 354.100 Hektar Acker- und Grünland verpachtet.

BVVG betont: Vorwürfe der Preistreiberei sind unbegründet

Die Geschäftsführer der BVVG widersprachen auf der Pressekonferenz entschieden den seit Monaten verbreiteten Vorwürfen, die BVVG sei Preistreiber auf dem landwirtschaftlichen Bodenmarkt und fördere den „Ausverkauf von Ackerland“ an Investoren. Dr. Wolfgang Horstmann, Sprecher der BVVG-Geschäftsführung, betonte, dass der bundeseigene Bodenprivatisierer nach den von Bundes- und Landespolitik verabschiedeten Privatisierungsgrundsätzen 2010 handelt, in denen wie schon zuvor die Ausschreibung als Regelverfahren bei der Privatisierung landwirtschaftlicher Flächen zum Verkehrswert festgeschrieben ist. „Dadurch werden die Verhältnisse auf den Märkten transparent. Die Gebote kommen ganz überwiegend von ortsansässigen Landwirten, die damit die Preise bestimmen“, betonte Horstmann.

„Die öffentliche Hand, zu der auch die BVVG gehört, darf nach EU-Recht keine unzulässigen Subventionen ausreichen“, erläuterte Horstmann weiter. Die in Ausschreibungen ermittelten Marktdaten würden zusammen mit ähnlich zustande gekommenen Preisen zwischen Dritten die Grundlage für die Preisermittlung beim direkten Verkauf von Acker- und Grünland an Pächter bilden. Der Europäische Gerichtshof habe kürzlich in seinem Urteil C-239/091 vom 16. 12. 2010 entschieden, dass deutsche Wertermittlungsvorschriften dem EU-Recht nur dann entsprechen, wenn sich der Preis dem Marktwert dieses Grundstückes möglichst weit annähert. „Wir sehen unser Vorgehen durch dieses Urteil bestätigt“, hob Horstmann hervor.

Die BVVG verkaufe auch nicht, wie oft dargestellt werde, in nennenswertem Umfang an Kapitalanleger. „Die seit Anfang 2007 verkauften knapp 210.000 Hektar Acker- und Grünland gingen nahezu vollständig an ortsansässige Landwirtschaftsbetriebe“, stellte Geschäftsführer Dr. Wilhelm Müller klar. „Für Kapitalanleger sind unsere Ausschreibungen mit durchschnittlich rund 10 Hektar uninteressant.“ Diese würden eher ganze Landwirtschaftsbetriebe, zum Beispiel durch Übernahme von Geschäftsanteilen, kaufen. Darauf habe die BVVG aber keinen Einfluss. Dr. Horstmann begrüßte, dass vom Bundeslandwirtschaftsministerium beim Heinrich von Thünen-Institut eine Studie zur Rolle von außerlandwirtschaftlichen Investoren beim Bodenkauf in Auftrag gegeben worden ist.

Beitrag zur Befriedung im Streit um die Preisbildung

Eine schwierige Frage sei die Preisbildung für BVVG-Land, erklärte Dr. Horstmann. Klarheit bestehe bei den Ausschreibungen: Hier zähle das höchste Gebot. Die Ergebisse der Ausschreibungen machten zudem die Entwicklung am Markt transparent. Sehr viel komplizierter sei das bei den Preisvereinbarungen mit den Pächtern im Direkterwerb. Geschäftsführer Horstmann  erwartet, dass die zuletzt oft hitzig geführte Debatte um die Wertermittlung für die Verkäufe der BVVG2 sich jetzt beruhigt. Die BVVG sei 2010 einen großen Schritt vorangekommen bei der Beantwortung der Frage, wie Preise festzulegen sind, hob der Geschäftsführer hervor.

Mit Prof. Köhne sei der wichtigste Taxations-Fachmann für eine Stellungnahme gewonnen worden. Und der habe im Wesentlichen das Vorgehen der BVVG bestätigt, betonte Dr. Horstmann. Jetzt werde man einige Modifikationen bei der Wertermittlung, die Professor Köhne in seiner Stellungnahme3 empfohlen habe, übernehmen. Das betreffe vor allem die Berücksichtigung von Zweit- und Drittgeboten der Ausschreibungen, aber auch die Nutzung von Kaufpreisen aus Geschäften zwischen Dritten, sofern man ein offenes Angebot vermuten könne.

Im Jahr 2010 gab es bei 877 Kaufverträgen zum Direkterwerb 38 Fälle, in denen Gutachter zur Wertermittlung angerufen wurden. Wie Dr. Müller betonte, sei der Preis nach dem BVVG-Vergleichspreissystem heute „generell akzeptiert“. Bei den Streitfällen gehe es um zwei Probleme: Einerseits würden häufig die Größenzuschläge nicht akzeptiert und andererseits gehe es einigen auch „ums Prinzip“. Der BVVG-Geschäftsführer erhofft sich vom Landwirtschaftlichen Wert­ermittlungsausschuss?4 bei der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) eine weitere Verbesserung der Praxis. Der Ausschuss würden die Angebote der BVVG nicht blind akzeptiert, so Müller.

Wie Dr. Müller eingesteht, habe das bisherige Auftragscheiben der BVVG die Gutachter in ein Dilemma gestürzt. Sie hätten sich zwischen dem deutschen Wertermittlungsrecht und der Berücksichtigung der EU-Vorschriften entscheiden müssen. Man dürfe nicht länger die Gutachter verheizen. Viele von ihnen seien nicht mehr bereit, mit dem vorgegebenen Auftrag Gutachten anzufertigen.

Konzentration auf Umsetzung der Privatisierungsgrundsätze 2010

Besonders hervorgehoben wurde, dass nach den Privatisierungsgrundsätzen 2010 (PG 2010)5 Pächter mit einer Berechtigung zum Direkterwerb Flächen in beschränktem Umfang sofort oder innerhalb der Laufzeit eines neuen 4-jährigen Pachtvertrages direkt erwerben können. Sie haben aber auch die Möglichkeit, mit der BVVG einen neuen 9-jährigen Pachtvertrag mit Verzicht auf ihre Direkterwerbsmöglichkeit abzuschließen.6 Die Varianten können kombiniert werden.

Die BVVG stellte die ersten Ergebnisse bei der Wahl der Varianten des Pächterdirekterwerbs vor: Von den im Jahr 2010 geendeten Pachtverträgen mit 92.400 Hektar gingen 13 % in den Direktverkauf, 56 % in einen 4-jährigen Pachtvertrag und 31 % in einen 9-jährigen Pachtvertrag.

Wie Dr. Müller erklärte, gebe es Unterschiede zwischen den Absichtserklärungen und der dann tatsächlich gewählten Variante, nachdem der geforderte Kaufpreis bekannt sei. Mehr Antragsteller würden dann den 9-jährigen Pachtvertrag wählen.

Unsicherheiten durch das Zweite Flächenerwerbsänderungsgesetz

Bei den genannten Zielstellungen für das Jahr 2011 konnten die Auswirkungen des Zweiten Flächenerwerbsänderungsgesetzes nicht berücksichtigt werden. Dieses Gesetz befindet sich nach der Beschlussfassung im Bundestag jetzt zur Beratung im Bundesrat und könnte im Frühjahr 2011 wirksam werden.

Die BVVG beabsichtigt, sich nach dessen Inkrafttreten auf die Umsetzung des Zweiten Flächenerwerbsänderungsgesetzes zu konzentrieren. Mit dem Gesetz wird Alteigentümern die Möglichkeit eröffnet, Flächen in einem begrenzten Umfang deutlich günstiger als bisher zu erwerben. Für die Berechnung des Kaufpreises soll der Verkehrswert zum Stichtag 1. 1. 2004 zugrunde gelegt werden, von dem 35 % abgezogen werden. Hierauf erfolgt jedoch noch ein Zinsaufschlag, der individuell abhängig ist von dem Zeitpunkt des Ausgleichsleistungsbescheids. Es wird eine befristete rückwirkende Erwerbsmöglichkeit nach dieser Regelung für solche Berechtigte eingeführt, die innerhalb des Zeitraumes ab 1. 1. 2004 bis zum Inkrafttreten dieses Gesetzes zur Ausübung des Erwerbsrechtes berechtigt waren. Nachteile beim begünstigten Erwerb durch lange Bearbeitungszeiten für die Ausstellung des Ausgleichsleistungsbescheides sollen damit vermieden werden.

Niemand wisse jedoch, so Dr. Müller, wieviel von den noch verfügbaren Flächen für die in diesem Gesetz vorgesehene Begünstigung von Alteigentümern in Anspruch genommen werden. Zum einen komme es zu einer Aufstockung der Fläche bei den bereits vorliegenden Anträgen und zum anderen sind neue Anträge zu alten Ausgleichsleistungsbeschlüssen zu erwarten. Schließlich gebe es noch gar nicht erteilte Ausgleichsleistungsbeschlüsse zu zum Teil schon länger vorliegenden Anträgen. Besonders in Brandenburg, Sachsen und Thüringen liege noch eine größere Zahl nicht beschiedener Anträge vor. Jetzt müssten erst einmal die Anträge erfasst und die Flächen ermittelt werden, erläuterte Dr. Müller.

Dr. Horstmann erklärte, dass die BVVG in Abstimmung mit Bundesfinanz- und Bundeslandwirtschaftsministerium von rund 36.000 Hektar Flächenbeanspruchung durch den begünstigten Erwerb von Alteigentümern gehe.

In diesem Jahr enden für insgesamt 135.800 Hektar Acker- und Grünland die Pachtverträge.7 Insgesamt enden 2011 mehr als 4.000 Pachtverträge, wo für den Verkauf oder die Verlängerung der Verträge gesorgt werden muss. Außer in Sachsen laufen in den anderen Ländern in diesem Jahr die meisten Verträge mit der größten Fläche aus.In Mecklenburg-Vorpommern sind das 1.086 Verträge mit zusammen 46.525 Hektar, in Brandenburg 999 Verträge mit 55.636 Hektar. Wieviel davon einerseits über Ausschreibungen, durch den Pächterdirekterwerb und den begünstigten Verkauf an Alteigentümer privatisiert und wieviel für vier oder neun Jahre erneut verpachtet wird, ist offen. (bö)

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Quellen:

  1. Abgedruckt in NL-BzAR 2011, 33 ff.
  2. Vgl. z.B. H. Karg, H.-W. Uherek, J. Spinda, Verkehrswertermittlung landwirtschaftlicher Flächen im Rahmen des Ausgleichsleistungsgesetzes, NL-BzAR 2010, 386 ff.; HLBS, Fachausschuss Sachverständigenwesen, NL-BzAR 2010, 403 ff.; M. Köhne, Die Bewertung landwirtschaftlicher Flächen beim Verkauf durch die BVVG, NL-BzAR 2010, 436 ff.
  3. M. Köhne, Stellungnahme zur Wertermittlung bei BVVG-Privatisierungen, NL-BzAR 2010, 278 ff.
  4. Dem Ausschuss gehöhren an: Ursula Blänker (BlmA), Dr. Heinrich Karg (Greiz), Prof. Dr. Manfred Köhne (Göttingen), Dr. Dieter Wenzl (Freising), Dieter Wilbert (BlmA).
  5. Privatisierungsgrundsätze, NL-BzAR 2010, 138 ff.
  6. Ausführliche Informationen: W. Müller, Privatisierungsgrundsätze 2010, Bodenmarkt 4, S. 15–20.
  7. Bodenmarkt 4, S. 60 ff.