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Prof. Dr. Klaus Böhme, Berlin

Kaufwerte für 2010 noch einmal deutlich höher

Wie in jedem Jahr hat das Statistisches Bundesamt die Kaufwerte für landwirtschaftliche Grundstücke veröffentlicht.1 Der Bericht hat seine Grundlagen im Gesetz über die Preisstatistik2. Das Gesetz sieht in § 2 Nr. 5 und § 7 die Erfassung von Preisen für Grundstücke vor, die nach Arten und Merkmalen zu bezeichnen sind, darunter auch landwirtschaftliche Grundstücke3. Auskunftspflichtig für diese Statistik sind die Finanzämter oder die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte.

Die Statistischen Ämter der Länder haben 1974 mit der Ermittlung der Kaufwerte für landwirtschaftliche Grundstücke begonnen. Seit 1991 werden durch die Einbeziehung der neuen Länder in diese Statistik gesamtdeutsche Ergebnisse ermittelt.

Bei der Auswertung der veröffentlichten Kaufwerte sind Einschränkungen zu beachten, auf die im Folgenden nicht erneut verwiesen wird.4

Tabelle 1

Entwicklung der gekauften Flächen

Die Anzahl der Veräußerungsfälle hat sich 2010 gegenüber 2009 um rund 3.000 (–6 %) verringert. Da die durchschnittliche Fläche der landwirtschaftlichen Nutzung je Veräußerungsfall jedoch leicht angestiegen ist, ging die veräußerte Fläche nur um weniger als ein Prozent zurück (siehe Tabelle 1).

Von einem generellen Rückgang des Umfangs der veräußerten Flächen in den letzten Jahren kann allerdings nicht die Rede sein. Die veräußerte Fläche war 2010, wie schon in den drei Jahren zuvor, deutlich größer als in den Jahren 2000 bis 2006, ja die Jahre 2008, 2009, 2010 und 2007 nehmen in dieser Reihenfolge die ersten Plätze nach dem veräußerten Flächenumfang ein. Seit 2007 wechselten jeweils deutlich über 100.000 ha FdlN den Besitzer, im Rekordjahr 2008 sogar 123.458 ha.5

Wie aus Tabelle 2 zu ersehen, folgt auf starke Anstiege oder Abnahmen des Umfangs der veräußerten Flächen häufig eine heftige Gegenbewegung gleich im nächsten Jahr (z.?B. Baden-Württemberg 2009 + 20,1 % und – 23,0 % 2010, Schleswig-Holstein 2009 –30,8 % und + 32,4 % 2010). Das unterstreicht auch die in Fußnote 4 gemachten Einschränkungen.

Der Anteil der 2010 verkauften Agrarflächen an der gesamten  landwirtschaftlichen Nutzfläche beträgt in Ostdeutschland etwa 1,3 % und im bisherigen Bundesgebiet etwa 0,4 %.

Tabelle 2

Kaufwerte 2010 weiter gestiegen

Der schon in den vorangegangenen Jahren registrierte deutliche Anstieg der Preise hat sich 2010 weiter fortgesetzt, ja sogar noch verstärkt. Erneut sind deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Regionen, insbesondere zwischen Ost und West zu verzeichnen.

Der mittlere Kaufwert je ha veräußerter Fläche der landwirtschaftlichen Nutzung7 betrug 11.854 €/ha. Die Spanne der Landesdurchschnitte reicht von 28.051 €/ha in Nordrhein-Westfalen und 25.866 €/ha in Bayern über 10.015 €/ha in Rheinland-Pfalz und 9.187 €/ha in Mecklenburg-Vorpommern bis 6.350 €/ha in Thüringen und 6.334 €/ha in Brandenburg (siehe Tabelle 1).

Bei den im Bericht ebenfalls ausgewiesenen Regierungs- bzw. Direktionsbezirken fallen am oberen Rand Münster (37.424), Oberbayern (36.500), Düsseldorf (35.741) und Niederbayern (30.579) besonders auf. Der in Ostdeutschland ausgewiesene Regierungsbezirk Dresden (5.655) liegt noch unter dem Durchschnitt Brandenburgs. Die inzwischen vorliegenden Analysen Statistischer Landesämter8 zeigen mit den Werten für einzelne Kreise eine noch deutlich größere Spannbreite, so mit 49.084 €/ha im Kreis Recklinghausen und 43.263 €/ha im Rhein-Erft-Kreis in Nordrhein-Westfalen einerseits und 3.163 €/ha in Spree-Neiße sowie 3.153 €/ha in Oberspreewald-Lausitz, beides Kreise in Brandenburg. Letztere Werte für die beiden brandenburgischen Kreise machen nur etwa 1/15 oder rund 7 % der hohen Preise in den nordrhein-westfälischen Kreisen aus.

In dem regional sehr unterschiedlichen Grundstücksmarkt unterscheiden sich die einzelnen Gebiete hinsichtlich der Werte auch für ein konkretes Jahr, so auch für 2010. Bis auf wenige auffällige Abweichungen sind diese Unterschiede zwischen den Gebieten offensichtlich über längere Zeiträume stabil. Daran ändern auch die großen Schwankungen, wie z.B. im Saarland (siehe Tabelle 1) nichts. Das kleine Land weist Schwankungen auf, wie sie sonst nur auf der Ebene größerer Landkreise auftreten. In den Flächenländern werden diese von Jahr zu Jahr auftretenden Schwankungen, die auch durch den unterschiedlichen Umfang der verkauften Fläche und deren jährlich andere regionale/qualitative Verteilung bedingt sind, durch die größeren Flächenumfänge und Verkaufszahlen ausgeglichen. Zweierlei läßt sich bei der Betrachtung der Werte mehrerer Jahre deutlich erkennen:

  • Es gibt deutliche und immer wiederkehrende regionale Unterschiede und
  • in den letzten Jahren manifestiert sich eine recht klare Tendenz der Preissteigerung. 

Die historisch bedingten Unterschiede ­zwischen dem Osten einerseits sowie dem ­Westen und Süden andererseits sind deutlich größer, als die an der Qualität des Bodens und an anderen Gründen festzumachenden Preisunterschiede.9 

Beträchtliche Unterschiede gibt es auch hinsichtlich der Größe der gehandelten Flächen. Wie Tabelle 3 an den höchsten und den niedrigsten Flächendurchschnitten zeigt, hat Schleswig-Holstein was die Struktur der verkauften Flächen betrifft Thüringen schon eingeholt. In Mecklenburg-Vorpommern wurden 2010 fast 90 % der Flächen in der Größengruppe 5 ha und mehr gehandelt. In Baden-­
Württem­berg betrug der Anteil größerer Flächen weniger als ein Viertel.

Das Bundesministerium sieht – recht unscharf in seiner Analyse und in der Regel auch ohne konkrete Nachweise – „vielerlei Gründe, die 2010 Einfluss auf die regionale Kaufpreisentwicklung genommen haben dürften“.10 In der Ministeriums-Analyse wird weiter ausgeführt:

„In der Praxis kann man beobachten, dass das höhere Grundstückspreisniveau in Stadtnähe häufig von den örtlich hohen Baulandpreisen beeinflusst wird. In Realteilungsgebieten werden oftmals durch den Kauf kleinerer Flächen und durch das Zusammenlegen mit vorhandenen Flächen größere Grundstückseinheiten geschaffen, um diese aus arbeitswirtschaftlichen Gesichtspunkten besser bewirtschaften zu können.

So lässt sich auch beobachten, dass die Preise für Acker- und Grünland immer weniger von der Bodengüte und immer mehr vom Flächenbedarf in der jeweiligen Region bestimmt werden. In Veredlungsregionen dürfte die intensive Tierhaltung nach wie vor zu einer regen Nachfrage geführt haben. Generell hohe Kaufwerte wurden auch diesmal an ackerbaulich sehr ertragreichen Standorten erzielt, dies gilt auch für die neuen Länder.

Häufig zeigt sich ebenfalls eine Preisdifferenzierung nach den jeweiligen Erwerbern der Grundstücke. Nichtlandwirtschaftliche Käufer zahlen in der Regel höhere durchschnittliche Grundstückspreise als Haupt- bzw. Nebenerwerbslandwirte. Die Folgen der Finanz- und Wirtschaftskrise und das damit verbundene verstärkte Interesse am Erwerb von Sachwerten dürften die Entwicklung der landwirtschaftlichen Kaufwerte ebenfalls nicht unwesentlich beeinflusst haben.

Auch macht es vereinzelt den Anschein, dass man längerfristig bei den nichtlandwirtschaftlichen Käufern doch eher mit einer Umwandlung der landwirtschaftlichen Flächen in andere Nutzungsarten (Gewerbe-/Wohnbauflächen) rechnet.“11

Tabelle 3

Preisanstieg im Osten noch beschleunigt

Im Verhältnis zum Vorjahr war in Deutschland ein Anstieg der Kaufwerte um 8,7 % zu verzeichnen. 2009 waren das auch schon +9,6 % und 2008 +8,1 % (siehe Tabelle 2).

Wenn man von den stark schwankenden Werten des Saarlandes einmal absieht, so haben sich die Durchschnittspreise 2010 gegenüber 2009 in allen Ländern erhöht, im Westen zwischen +0,7 % in Hessen und +9,0 % in Niedersachsen. Sechs Länder lagen 2010 ziemlich einheitlich bei 3,2 bis 5,2 % Steigerung der durchschnittlichen Kaufsumme je ha. Im Durchschnitt der alten Bundesländer waren die Kaufwerte 4,2 % höher als im Vorjahr. In den Jahren 2008 und 2009 war der Anstieg in den alten Ländern im Gesamtdurchschnitt noch höher, aber auch deutlich ungleichmäßiger. Die Entwicklung zum Vorjahr reichte 2008 von –1,8 % in Nordrhein-Westfalen bis +13,6 % in Rheinland-Pfalz und 2009 von –5,8 % in Hessen bis +17,4 %  in Schleswig-­Holstein. 

Tabelle 4

Der stabil hohe Anstieg der Preise im deutschen Durchschnitt ist jedoch in erster Linie auf den rasanten und sich noch steigernden Anstieg in den ostdeutschen Ländern zurückzuführen. Der Durchschnitt für ganz Ostdeutschland ist 2010 um enorme 24,6 % in einem Jahr (!), das sind +1.462 €/ha verkaufte FdlN, gestiegen. Das ist keine Ein-zelerscheinung: 2009 betrug die Steigerung 19,5 % und 2008 20,3 %. Im Vergleich zu 2007 ist der ostdeutsche Durchschnittspreis bis 2010 um 3.271 €/ha oder um 80 % gestiegen.

Der Jahresanstieg 2010 betrug in Brandenburg 34,3 %, in Mecklenburg-Vorpommern 30,3 % und in Sachsen 28,1 %. Für den deutschen Durchschnitt ist das deshalb von großer Wirkung, weil in den ostdeutschen Ländern auch große Flächenumfänge den Besitzer wechseln. 2010 waren das rund 70.000 ha, während in allen alten Bundesländern zusammen nur knapp 45.000 ha verkauft wurden (siehe Tabelle 1).

Einen wesentlichen Anteil am Preisauftrieb in Ostdeutschland haben die Verkäufe der BVVG Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH.  Sie machten nach der verkauften Fläche 2010 etwa 37 % aller Verkäufe aus.  In den vorangegangenen Jahren war dieser Anteil noch deutlich höher. Im wesentlichen dürfte das aber an den Verkaufseinschränkungen, die insbesondere von dem damals noch offenen 2. Flächenerwerbsänderungsgesetz ausgingen, zusammenhängen.

Durchschnittlich erzielte die BVVG 2010 einen Verkaufspreis von 10.418 €/ha für ihre Verkehrswertverkäufe von landwirtschaftlichen Flächen.12 Das waren 3.013 €/ha oder 40 % mehr als beim Durchschnitt aller Verkehrswertverkäufe in Ostdeutschland. Der hohe Preisanstieg war 2009 und 2010 in allen Ländern ziemlich einheitlich, sieht man einmal von den enormen Preisen bei sogenannten Sonderverkäufen13 im Jahr 2010 in Thüringen und 2009 in Mecklenburg-Vorpommern ab (siehe Tabelle 4).

Für das 1. Halbjahr 2011 hat die BVVG mit einem durchschnittlichen Kaufwert von 12.591 €/ha erneut einen deutlichen Anstieg gemeldet.14

Tabelle 5

Kaufsumme deutlich über einer Milliarde Euro

Seit 2007 liegt die gesamtdeutsche Kaufsumme über einer Milliarde € und ist Jahr für Jahr weiter gestiegen. 2010 wechselten für fast 1,35 Mrd. € landwirtschaftliche Flächen (ohne Gebäude und Inventar) den Besitzer (siehe Tabelle 5). Im alten Bundesgebiet waren das 838 Mio. € und in den ostdeutschen Ländern 512 Mio. €.

Auswirkungen von Qualität und Größe der Fläche

Die 2010er Werte für die Preise nach der Qualität der Flächen (gemessen an der Ertragswertzahl) bestätigt die Aussagen der Analyse über einen längeren Zeitraum.15

Der Kaufwert der veräußerten Flächen hängt eng mit der in der Bundesstatistik ebenfalls ausgewiesenen Ertragsfähigkeit zusammen. Im deutschen Durchschnitt zeigt sich dieser Zusammenhang wieder eindeutig und nur in wenigen Ländern gibt es 2010 einzelne Ausnahmen davon, dass der Boden der jeweils höheren Ertagswert-Gruppe einen höheren Kaufwert erzielt als der der niedrigeren Gruppe.

Tabelle 6

Bei den Größen der veräußerten Flächen prägt sich die bereits aus den Zahlen für einen längeren Zeitraum gezeigte Glockenkurve des Preisverlaufes in vielen Ländern, besonders in Ostdeutschland, weiter aus. Am teuersten sind die kleinen Flächenlose,  in den mittleren Größenklassen liegen die Preise darunter und bei den Flächen von 5 ha und mehr steigen die Preise wieder an. Im gesamtdeutschen Durchschnitt manifestiert sich das allerdings durch die Gewichte sehr unterschiedlicher Struktur der Flächengrößen von Ost und West noch nicht.

 

Siehe auch die Analyse zum Bodenmarkt in NL 10/2011.

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Quellen:

  1. Statistisches Bundesamt, Kaufwerte für landwirtschaftliche Grundstücke, Fachserie 3 Reihe 2.4 vom 3. 8. 2011.
  2. Gesetz über die Preisstatistik (PreisStatG) vom 9. 8. 1958, zuletzt geändert durch Artikel 20 des Gesetzes vom 7. 9. 207 (BGBl. I S. 2246).
  3. Erhebungsgegenstand sind die Verkäufe von landwirtschaftlichen Grundstücken, bei denen die veräußerte Fläche der landwirtschaftlichen Nutzung (FdlN) mindestens 0,1 ha  groß ist. Auch Kauffälle von Betriebsgrundstücken im Sinne des Bewertungsgesetzes sind in diese Statistik einbezogen. Das ist der Grundbesitz von gewerblichen Betrieben, soweit er – losgelöst von seiner Zugehörigkeit zu dem gewerblichen Betrieb – einen Betrieb der Land- oder Forstwirtschaft bilden würde (Beispiel: landwirtschaftliche Versuchsbetriebe von Industrieunternehmen).
    Kauffälle, die neben der Fläche der landwirtschaftlichen Nutzung auch Flächen anderer Nutzungen bzw. anderer Nutzungsteile oder anderer Vermögensarten umfassen, werden nur dann in diese Statistik einbezogen, wenn davon ausgegangen werden kann, dass vom Kaufpreis mehr als 90 % auf die Fläche der landwirtschaftlichen Nutzung entfällt.
  4. Das Statistische Bundesamt weist auf folgende Einschränkungen bei der Auswertung der Kaufwerte hin: „Die ausgewiesenen Durchschnittswerte sind für einen zeitlichen Vergleich nur bedingt verwendbar, weil die statistischen Massen, aus denen sie ermittelt werden, sich jeweils aus anders gearteten Einzelfällen zusammensetzen können.
    Die Statistik der Kaufwerte für landwirtschaftliche Grundstücke hat daher mehr den Charakter einer Eigentumswechselstatistik, als den einer Preisstatistik. Aus diesem Grund werden auch keine prozentualen Veränderungen ­(Indizes) veröffentlicht.“
  5. Siehe Stat. BA, FS 3 R 2.4, S. 6 und S. 17.
  6. Analysen zu den Entwicklungen in den letzten Jahren sind in den Heften Bodenmarkt 1 bis 4, in der NL Neue Landwirtschaft (z. B.: 9/2010, 10/2011) sowie in NL-BzAR (z.B. 9/2010, 9/2009).
  7. Die Fläche der landwirtschaftlichen Nutzung (FdlN) umfasst nur diejenigen Flächen, die nach den Rechtsvorschriften für die Einheitsbewertung zur landwirtschaftlichen Nutzung gehören und einer Pauschalbewertung unterliegen, im wesentlichen die Flächen des Ackerlandes und des Grünlandes. Die Abgrenzung der Fläche der landwirtschaftlichen Nutzung deckt sich nicht voll mit der in der Agrarstatistik üblichen landwirtschaftlich genutzten Fläche (LF). So zählen z.B. diejenigen Flächen, die bei der Einheitsbewertung einer Sonderbewertung unterliegen (u.a. garten- und weinbaulich genutzte Flächen), zur LF, nicht aber zur FdlN.
  8. Siehe NL Exklusiv, Bodenmarkt, 3.1.1.7.
  9. Zur Begründung siehe NL-BzAR 2009, 392.
  10. BMELV, Referat 123ST vom 11. 8. 2011, S. 1.
  11. Ebenda, S. 2 f.
  12. Vgl. NL-BzAR 2011, 50 ff.
  13. Erläuterung zu den Sonderverkäufen: NL-BzAR 2011, 53.
  14. NL-BzAR 2011, 325.
  15. Bodenmarkt 4, S. 22 ff.
  16. Siehe Stat. BA, FS 3 R 2.4, S. 12 f.