Thüringer OLG, Beschluss vom 9. 12. 2009 – Lw U 640/09 – AG Meiningen (2. 7. 2009 – Lw 11/08

Gründe

I.

¹ Die Beteiligten zu 2. (M. Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG, vertreten durch die Ö. S. Verwaltungs- und Beteiligungsgesellschaft mbH – Antragstellerin und Beschwerdegegnerin) und 7. (H. H. – Grundstücksverkäuferin) schlossen am 17. 7. 2008 einen notariellen Kaufvertrag über mehrere landwirtschaftliche Grund­stücke bzw. Mit­eigentumsanteile an solchen Grund­stücken.

² Der Genehmigungsantrag der Urkunds­notarin vom 17. 7. 2008 ging am 18. 7. 2008 bei der Genehmigungsbehörde ein. Diese verlängerte mit Zwischenbescheid vom 23. 7. 2008 die Frist zur Entscheidung über die Vertragsgenehmigung um zwei Monate, weil der Vertrag der Siedlungsbehörde zur Prüfung vorzulegen sei, ob das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht ausgeübt werde. Auf entsprechende Anfrage der Genehmigungsbehörde teilte die Antragstellerin mit Schreiben vom 9. 8. 2008 mit, die Grundstücke würden derzeit landwirtschaftlich genutzt, eine Änderung sei in absehbarer Zeit nicht vorgesehen. Die Gründung der Antragstellerin und deren Grundstücks­erwerb diene der Umstrukturierung des landwirtschaftlichen Familienbetriebes S. (Eltern und drei Kinder). Im Rahmen des Verfahrens meldeten zwei Haupterwerbslandwirte – darunter M. S., einer der Gesellschafter der Antragstellerin – Erwerbsinteresse an den Grundstücken an. Mit Schreiben vom 25. 9. 2008 übte die Beteiligte zu 4. (T. L. GmbH – Siedlungsunternehmen) das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht an den Grundstücken aus; die Mitteilung dieser Erklärung vom 9. 10. 2008 wurde der Urkundsnotarin am 10. 10. 2008 und den Vertragsbeteiligten selbst am 11. 10. 2008 zugestellt. Die Genehmigungsbehörde geht nach der Mitteilung vom 9. 10. 2008 davon aus, dass der Genehmigung des Vertrages der Versagungsgrund der ungesunden Bodenverteilung entgegensteht. Zwar sei zunächst aus der Selbstauskunft der Antragstellerin deren Eigenschaft nicht eindeutig zu klären gewesen. Der Genehmigungsbehörde habe aber der Gründungsvertrag der Antragstellerin vom 11. 7. 2008 vorgelegen. Danach sei ihr alleiniger Gegenstand der An- und Verkauf von Grundstücken sowie deren Vermietung und Verpachtung; die Antragstellerin sei daher keine Landwirtin. Demgegenüber stehe das Erwerbsinteresse eines hauptberuflichen Landwirts, der überwiegend auf Pachtland wirtschafte, so dass dringender Aufstockungsbedarf vorliege.

³ Grundstücke die maßgebliche Mindestgröße nicht erreiche. Jedenfalls liege keine ungesunde Bodenverteilung vor, weil die Antragstellerin als hauptberuflicher Landwirt zu behandeln sei. Die Antragstellerin sei zwar juristisch selbständig, jedoch Teil eines einheitlichen landwirtschaftlichen Familienunternehmens, das aus mehreren eng miteinander verflochtenen Unternehmen bestehe, die einheitlich durch die Ö. S. Verwaltungsgesellschaft mbH geführt würden. Deren Geschäftsführer und Gesellschafter seien sämtlich Mitglieder der Familie S. (Eltern und drei Kinder), die alle im Hauptberuf Landwirte wären. Die betreffenden Personen seien auch Gesellschafter der anderen Unternehmen, nämlich der Antragstellerin und der Ö. W. GmbH & Co. KG. Die entsprechende Umstrukturierung führe dazu, dass sämtliche Flächen der Familie S. einheitlich unter dem Dach der Antragstellerin zusammengeführt und auch in Zukunft für die landwirtschaftliche Bewirtschaftung zusammengehalten würden, um eine überlebensfähige landwirtschaftliche Einheit auch in Zukunft zu erhalten. Die rechtliche Konstruktion sei darüber hinaus aus steuer- und haftungsrechtlichen Gründen gewählt worden und diene auch der Sicherstellung der Übergabe des landwirtschaftlichen Betriebes an die nachfolgende Generation. Dementsprechend sei der ursprüngliche Gesellschaftsvertrag der Antragstellerin am 1. 9. 2008 sowie am 15. 9. 2008 geändert worden. Insbesondere durch die Änderung des Gesellschaftszwecks in § 2 Abs. 2 des Vertrages werde gesichert, dass die landwirtschaftlichen Grundstücke der Antragstellerin ausschließlich durch sie selbst oder durch solche landwirtschaftlichen Unternehmen genutzt werden können, die Bestandteil des gesamten Familienunternehmens S. seien.

⁴ Das Landwirtschaftsgericht hat nach mündlicher Verhandlung die Einwendungen der Antragstellerin gegen die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts für begründet erachtet und den Kaufvertrag genehmigt. Das Landwirtschaftsgericht geht davon aus, der Versagungsgrund der ungesunden Bodenverteilung liege nicht vor. Vielmehr sei die Antragstellerin zu dem Zweck gegründet worden, die landwirtschaftliche Tätigkeit ihrer Gesellschafter zu fördern und zu sichern. Das widerspreche einer gesunden Agrarstruktur nicht; Ziel des Grundstücksverkehrsgesetzes sei es nicht, neue strukturelle Entwicklungen im Bereich der Landwirtschaft zu verhindern.

⁵ Dagegen richtet sich die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1. (Thüringer Ministerium für Landwirtschaft, Naturschutz und Umwelt – Beschwerdeführerin) als übergeordnete Behörde der Genehmigungsbehörde.

⁶ Die Beteiligte zu 1. beantragt, den Antrag auf gerichtliche Entscheidung unter Aufhebung der angefochtenen Entscheidung des Landwirtschaftsgerichts zurückzuweisen.

⁷ Die Beteiligte zu 1. meint, entgegen der Auffassung des Landwirtschaftsgerichts sei die Antragstellerin selbst als Nichtlandwirt anzusehen. Ihr Gesellschaftszweck bestehe im Ankauf sowie der Vermietung und Verpachtung von bebauten und unbebauten Grundstücken. Erst durch die im Laufe des Genehmigungsverfahrens durchgeführte Satzungsänderung bestehe für die Antragstellerin auch die Möglichkeit, Landwirtschaft zu betreiben. Das sei derzeit aber nicht der Fall und stehe auch in absehbarer Zeit nicht in Aussicht. Die verfolgten steuer- und haftungsrechtlichen Ziele seien auch auf andere Weise zu verwirklichen; die gewählte Rechtsform eröffne die Möglichkeit, den Grund und Boden als Spekulationsobjekt einzusetzen.

⁸ Die Antragstellerin und die Beteiligte zu 7. verteidigen die angefochtene Entscheidung, während die Beteiligte zu 4. sich der Auffassung des Beschwerdeführers anschließt. Die weiteren Anhörungsberechtigten haben sich innerhalb der vom Senat gesetzten Frist nicht geäußert.

II.

⁹ Auf das vor dem 1. 9. 2009 eingeleitete Verfahren finden nach Art. 111 Abs. 1 FGG-Reformgesetz die Vorschriften des LwVG in der bis zum 31. 8. 2009 geltenden Fassung (LwVG a.?F.) und diejenigen des FGG Anwendung.

¹⁰ Die danach gem. §§ 22 Abs. 1, 9 LwVG a.?F., 21, 22 FGG an sich statthafte und auch sonst zulässige sofortige Beschwerde bleibt in der Sache ohne Erfolg.

¹¹ Das Landwirtschaftsgericht hat die Einwendungen der Antragstellerin gegen die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts im Ergebnis zu Recht als begründet erachtet und den notariellen Grundstückskaufvertrag genehmigt. Die Veräußerung der hier betroffenen landwirtschaftlichen Flächen an die Antragstellerin führt nicht zu einer ungesunden Verteilung des Bodens i.?S.?d. § 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 GrdstVG. Ein Vorkaufsrecht der Beteiligten zu 4. nach § 4 Abs. 1 RSG besteht daher nicht.

¹² 1. Im Ergebnis zutreffend geht das Landwirtschaftsgericht davon aus, dass der Ausübung des Vorkaufsrechts hinsichtlich aller von dem Kaufvertrag betroffenen Grundstücke der Umstand nicht entgegensteht, dass eines der Grundstücke nicht die in Thüringen geltenden Freigrenze von 0,25 Hektar (§ 1 der Thüringer Verordnung zur Ausführung des Reichssiedlungsgesetzes vom 13. 5. 1996, GVBl. 1996, S. 84) liegt. Allerdings liegt die Begründung des Landwirtschaftsgerichts über die Genehmigungsbedürftigkeit der Veräußerung solcher Grundstücke, die seiner Auffassung nach dem siedlungsrechtlichen Vorkaufsrecht nicht unterliegen, neben der Sache. Das Landwirtschaftsgericht verkennt hierbei insbesondere, dass die entsprechende Freigrenze von 0,25 Hektar nicht nur für die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts, sondern ebenso für die Genehmigungsbedürftigkeit nach dem Grundstücksverkehrsgesetz gilt (§ 1 des Thüringer Gesetzes über die Genehmigungsfreiheit im Verkehr mit land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken vom 30. 1. 1997, GVBl. I, S. 71). Indessen weist die Beschwerdeführerin zu Recht darauf hin, dass für die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts im Reichssiedlungsgesetz der sogenannte wirtschaftliche Grundstücksbegriff gilt. Das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht erstreckt sich deshalb auch dann auf sämtliche in einem Vertrag veräußerten Grundstücke, wenn eines oder mehrere dieser Grundstücke dem Vorkaufsrecht nicht unterliegen, sämtliche Grundstücke aber eine wirtschaftliche Einheit bilden und insgesamt die jeweils landesrechtlich oder bundesrechtlich maßgebende Mindestgröße überschreiten (BGH AgrarR 2001, 382 f. m.w.N.; OLG Naumburg NJ 2002, 263; Senat, Beschl. v. 12. 6. 2002, Lw U 1327/00). Die wirtschaftliche Einheit der betroffenen Grundstücke ergibt sich daraus, dass sie nach dem unstreitigen Vorbringen aller Beteiligten einheitlich an einen Landwirt verpachtet sind (BGH, a.?a.?O. ).

¹³ 2. Die grundstücksverkehrsrechtliche Genehmigung gilt auch nicht nach § 6 Abs. 2 GrdstVG als erteilt; die Genehmigungsbehörde hat vielmehr durch rechtzeitige Bekanntgabe ihres Zwischenbescheids vom 23. 7. 2008 an die Veräußerin die Entscheidungsfrist des § 6 Abs. 1 GrdstVG wirksam auf insgesamt drei Monate verlängert. Die Beschwerdeführerin hat den Postausgang für die Zwischenbescheide am 24. 7. 2008 durch Vorlage eines Auszugs aus dem Postausgangsbuch an beide Vertragsparteien und die Urkundsnotarin belegt. Damit gilt die Bekanntgabe am 28. 7. 2008 als bewirkt (§ 41 Abs. 2 Satz 1 ThürVwVfG). Dass der Zwischenbescheid nicht oder zu einem späteren Zeitpunkt zugegangen wäre (§ 41 Abs. 2 Satz 3 ThürVwVfG) hat keiner der Beteiligten geltend gemacht. Eine förmliche Zustellung des Zwischenbescheides nach § 6 Abs. 1 GrdstVG ist gesetzlich nicht vorgeschrieben; das Grundstücksverkehrsgesetz sieht dieses Erfordernis nur für solche Entscheidungen vor, gegen die ein Antrag auf gerichtliche Entscheidung zulässig ist, § 20 GrdstVG (BGHZ 123, 1 ff. m.?w.?N.; offen gelassen von BGHZ 132, 368 ff.). Die Genehmigungsbehörde hat eine förmliche Zustellung des Zwischenbescheids im vorliegenden Fall auch nicht angeordnet (zur Einhaltung der hierfür vorgeschriebenen Förmlichkeiten in einem solchen Fall vgl. BGHZ 132, 368 ff.). Die Mitteilung über die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts hat die Genehmigungsbehörde vor Ablauf der Drei-Monats-Frist an die Vertragsbeteiligten zugestellt.

¹⁴ 3. Der Senat teilt die Auffassung des Landwirtschaftsgerichts, dass der Verkauf der betroffenen Grundstücke an die Antragstellerin nicht zu einer ungesunden Bodenverteilung i.?S.?d. § 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 GrdstVG führt.

¹⁵ a) Nach ständiger Rechtsprechung liegt eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens i.?S.?d. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG vor, wenn ein Nichtlandwirt ein landwirtschaftliches Grundstück erwirbt, obwohl Landwirte die Fläche dringend zur Auf­stockung ihres Betriebes benötigen und zum Erwerb zu den Bedingungen des zur Genehmigung vorgelegten Vertrages bereit und in der Lage sind (vgl. BGH RdL 1992, 48; Senat AgrarR 2001, 120; Hörsting, AgrarR 1998, 180, 183 jeweils m.?w.?N.). Bei der Anwendung von § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG sind nach herrschender Meinung, der der Senat in ständiger Rechtsprechung folgt, nur Haupt- und leistungsfähige Nebenerwerbslandwirte hinsichtlich ihres Erwerbsinteresses gleichrangig zu berücksichtigen (vgl. Senat, AgrarR 2001, a.?a.?O. ?m.?w.?N.). Von diesen Grundsätzen geht die angefochtene Entscheidung des Landwirtschaftsgerichts aus.

¹⁶ b) Isoliert betrachtet handelt es sich bei der Antragstellerin allerdings um einen Nichtlandwirt. Sie macht nicht geltend, zum maßgeblichen Zeitpunkt der Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts Landwirtschaft im Haupt- oder Nebenerwerb betrieben zu haben. Allein der Umstand, dass sie Eigentümer landwirtschaftlicher Grundstücke war und diese an Landwirte verpachtet hat, macht sie noch nicht selbst zum Landwirt (Senat, Beschl. v. 28. 9. 2006, Lw U 670/05). Der Umstand, dass nach der Satzungsänderung vom 15. 9. 2008 auch der Betrieb eines landwirtschaftlichen Unternehmens zum Gesellschaftsgegenstand gehört, ändert nichts daran, dass die Antragstellerin weder zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts noch heute tatsächlich selbst Landwirtschaft betreibt. Anhaltspunkte dafür, dass die Antragstellerin in absehbarer Zeit tatsächlich Landwirtschaft betreiben werde, hat sie ebenfalls nicht vorgetragen und auch kein Betriebskonzept vorgelegt, aus dem sich ergibt, dass sie in absehbarer Zeit Aussicht hätte, sich zu einem leistungsfähigen Landwirt zu entwickeln (vgl. hierzu OLG Schleswig OLGR 2006, 562; OLG Frankfurt RdL 2006, 165; OLG Naumburg OLGR 2006, 1038 jeweils m.?w.?N.).

¹⁷ c) Indessen weist der vorliegende Fall Besonderheiten auf, die der Annahme einer ungesunden Bodenverteilung entgegenstehen. Die von der Beschwerdeführerin, der Genehmigungsbehörde und der Beteiligten zu 4. vorgenommene isolierte Betrachtung der Antragstellerin ist nicht gerechtfertigt, weil sie nach dem Gesellschaftsvertrag vom 11. 7. 2008 in Verbindung mit dessen Änderungen vom 1. 9. 2008 und 15. 9. 2008 integraler Bestandteil des landwirtschaftlichen Unternehmensverbundes der Familie S. – sämtliche Familienmitglieder sind unstreitig Haupterwerbslandwirte – ist. In die Beurteilung der Sach- und Rechtslage sind auch die beiden Änderungsvereinbarungen vom 1. 9. 2008 und 15. 9. 2008 einzubeziehen. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kommt es für die Entscheidung über Einwendungen gegen die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts auf die tatsächlichen Verhältnisse in dem in § 6 Abs. 1 Satz 3 RSG bestimmten Zeitpunkt an (vgl. BGH NL-BzAR 2006, 329 ff.; NL-BzAR 2007, 98 ff.). Nach dieser Bestimmung wird das Vorkaufsrecht dadurch ausgeübt, dass die Genehmigungsbehörde die Vorkaufsrechtsausübungserklärung des Siedlungsunternehmens dem Verpflichteten mitteilt; maßgeblich ist daher im vorliegenden Fall der 11. 10. 2008, an dem die Mitteilung der Genehmigungsbehörde der Verkäuferin zugestellt wurde.

¹⁸ Aus diesem Vertragswerk ergibt sich, dass die Gründung der Antragstellerin, wie bereits in der Stellungnahme im Genehmigungsverfahren mit Schreiben vom 9. 8. 2008 vorgetragen, der Umstrukturierung und Neuorganisation der landwirtschaftlichen Tätigkeit der Familie S. dient. Der Antragstellerin kommt in diesem Unternehmensverbund die Aufgabe zu, die für die landwirtschaftliche Tätigkeit der Familienmitglieder erforderlichen Flächen zu erwerben, anzupachten und den Familienmitgliedern bzw. den von diesem betriebenen landwirtschaftlichen Unternehmen zur Verfügung zu stellen. Durch § 2 Abs. 2 des Gesellschaftsvertrages in der Fassung der Änderung vom 15. 9. 2008 ist sichergestellt, dass die Grundstücke der Antragstellerin weiterhin in der landwirtschaftlichen Nutzung verbleiben und entweder durch die Antragstellerin selbst oder aber durch solche Unternehmen genutzt werden, die von den Angehörigen der Familie S. beherrscht werden. Die für die Umstrukturierung des landwirtschaftlichen Familienunternehmens angeführten Gründe, nämlich die Vorbereitung der Übergabe auf die nächste Generation, haftungsrechtlichen Probleme im Zusammenhang mit dem Betreiben biologischer Landwirtschaft sowie steuerliche Aspekte sind für den Senat ebenso wie für das Amtsgericht nachvollziehbar. Die Unternehmensumstrukturierung und der damit verbundene Grundstückserwerb durch die Antragstellerin sind daher auf die Existenzsicherung eines leistungsfähigen landwirtschaftlichen Familienbetriebs und dessen Anpassung an die Erfordernisse einer nachhaltigen biologischen Landwirtschaft gerichtet und dienen mithin der Verbesserung der Agrarstruktur, so dass eine ungesunde Bodenverteilung nicht vorliegt (vgl. OLG Schleswig, RdL 1971, 73 ff.). Soweit die Rechtsprechung in der Vergangenheit vereinzelt vertreten hat, juristischen Personen käme die Eigenschaft als Haupterwerbslandwirt von vornherein nicht zu, vielmehr komme es auf die Berufstätigkeit des persönlich haftenden Gesellschafters an (OLG Köln RdL 1980, 273 ff.), teilt der Senat diese Auffassung nicht und hält sie im Übrigen durch die tatsächliche Entwicklung in der Landwirtschaft insbesondere in den neuen Ländern und die hierzu ergangene Rechtsprechung der Oberlandesgerichte und des Bundesgerichthofs für überholt. Im Zusammenhang mit der Beurteilung, ob erwerbsbereite und aufstockungswürdige Landwirte vorhanden sind, hat die Rechtsprechung den in Form der GmbH, der Aktiengesellschaft oder der eingetragenen Genossenschaft organisierten landwirtschaftlichen Unternehmen in den neuen Bundesländern regelmäßig die Eigenschaft als Haupterwerbslandwirt zugebilligt (vgl. BGH NL-BzAR 2006, 329 ff.; OLG Dresden, AgrarR 1996, 222).

¹⁹ Soweit die Beschwerdeführerin meint, die mit der hier gewählten rechtlichen Konstruktion verfolgten Ziele ließen sich auch auf andere Weise verwirklichen, verkennt sie den Zweck des Reichssiedlungsgesetzes und des Grundstücksverkehrsgesetzes. Dieser besteht, soweit es die Genehmigungsbedürftigkeit der Veräußerung landwirtschaftlicher Grundstücke betrifft, in der Abwehr von Gefahren für die Agrarstruktur; beim Reichssiedlungsgesetz auch in der positiven Lenkung des Grundstücksverkehrs. Sinn und Zweck beider Gesetze ist es hingegen nicht, landwirtschaftlichen Unternehmern vorzuschreiben, in welcher Weise sie ihre Unternehmen rechtlich organisieren bzw. neue Entwicklungen in der Unternehmensstruktur in der Landwirtschaft zu verhindern. Der Vortrag schließlich, die gewählte Rechtsform eröffne die Möglichkeit, den Grund und Boden als Spekulationsobjekt zur Gewinnmaximierung einzusetzen, hat die Beschwerdeführerin nicht weiter untersetzt. Er ist für den Senat auch nicht nachvollziehbar, weil sowohl nach den gesellschaftsvertraglichen Regelungen als auch unter Berücksichtigung der persönlichen Anhörung des Herrn H. S. durch das Landwirtschaftsgericht nicht davon auszugehen ist, dass die Grundstücke künftig aus der landwirtschaftlichen Nutzung ausscheiden oder veräußert werden. Im Übrigen bedürfte eine Veräußerung erneut der Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz. Die abstrakte Gefahr, dass ein Erwerber landwirtschaftlich genutzter Grundstücke über kurz oder lang seine landwirtschaftliche Tätigkeit aufgibt, vermag den Versagungsgrund der ungesunden Bodenverteilung ebenfalls nicht zu begründen, weil diese Gefahr bei jedem landwirtschaftlichen Unternehmen unabhängig von der Rechtsform und auch bei natürlichen Personen besteht.

III.

²⁰ Die Kostenentscheidung für das Beschwerde­verfahren beruht auf den §§ 42, 44, 45 LwVG a.F. Die Beschwerdeführerin als übergeordnete Behörde der Genehmigungsbehörde gilt nach § 32 Abs. 2 Satz 3 LwVG a.F. als Beteiligte; ihr kann deshalb auch die Erstattung der außergerichtlichen Kosten anderer Beteiligter aufgegeben werden (Warnstedt/Steffen, LwVG, 7. Aufl., § 45 Rn. 40, 41 m.w.N.). Der Senat hat davon abgesehen, Gerichtskosten für das Beschwerdeverfahren zu erheben, weil die Beschwerdeführerin von deren Zahlung befreit ist und es unbillig wäre, die Antragstellerin mit den Kosten für die erfolglose Beschwerde zu belasten. …

²¹ Der Senat hat nach § 24 Abs. 1 LwVG a.F. die Rechtsbeschwerde wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen. Die Frage, ob der Grundstückserwerb durch eine juristische Person, die isoliert betrachtet als Nichtlandwirt anzusehen ist, gleichwohl keine ungesunde Bodenverteilung darstellt, wenn sie in einen landwirtschaftlichen Unternehmensverbund eingebunden ist und die weitere landwirtschaftliche Nutzung der erworbenen Grundstücke in diesem Verbund gesichert ist, kann in Zukunft in einer unbestimmten Anzahl weiterer Verfahren erneut auftreten. Sie ist soweit ersichtlich bisher auch weder durch die Oberlandesgerichte noch durch den Bundesgerichtshof entschieden.