RA Alexander Zschau und
RA Andreas Felgentreff, Leipzig*

1. Vorbemerkungen

Die Kanzlei der Autoren vertritt eine Reihe von Landwirten unterschiedlicher Eigentumsformen in Grundstücksangelegenheiten mit der BVVG. Vor diesem Hintergrund verfassten sie bereits im Oktober 2009 einen Artikel über die EALG-Kaufpreisermittlung der BVVG.¹

In ihrem damaligen Artikel befassten sich die Autoren mit der Vorgehensweise der BVVG hinsichtlich der Verkehrswertbestimmung bei EALG-Kaufverträgen. Sie berichteten hierbei unter anderem von ihren prozessualen Erfahrungen hinsichtlich der so genannten gerichtlichen Anpassungsklausel in den EALG-Kaufverträgen, äußerten Kritik am Vergleichspreissystem (VPS) der BVVG und analysierten die zukünftigen Auswirkungen der damaligen Gesetzesreform aufgrund des zum 1. 7. 2009 in Kraft getretenen Ausgleichsleistungsgesetzes.

Den Lesern dürfte, auch aufgrund der zahlreichen Beiträge in den Briefen zum Agrarrecht, bekannt sein, dass zwischenzeitlich zu den im damaligen Artikel angesprochenen Problemfeldern zahlreiche höchstrichterliche Urteile ergangen sind. Auch erfolgte eine fachliche Grundsatzdiskussion zur Frage der gutachterlichen Verkehrswertermittlung für landwirtschaftliche Flächen, in welcher es vorwiegend um die Auslegung der Definition des Verkehrswertbegriffes vor dem Hintergrund seiner europarechtskonformen Interpretation ging (zuletzt u. a. der gemeinsame Artikel der landwirtschaftlichen Sachverständigen Dr. Jörg Spinda/Dr. Heinrich Karg/Dr. Hans-Werner Uherek² und der Beitrag von Prof. Dr. Manfred Köhne³).

Bei dieser veröffentlichten fachlichen Auseinandersetzung ging es nach Ansicht der Autoren jedoch nur um eine Grundsatzdiskussion, nicht jedoch um die Klärung praktischer Detailfragen hinsichtlich der Verkehrswertbestimmung, welche auch noch von keinem höchstrichterlichen Gericht abschließend entschieden wurden.

Die überwiegende Anzahl der Prozesse wegen nachträglicher Kaufpreisanpassung, welche aufgrund der vertraglichen Anpassungsklauseln in den EALG-Kaufverträgen ab Juli 2008 zumeist vor dem Landgericht Berlin geführt wurden, führten im Ergebnis zu der Bestellung eines Gutachtens mit dem Zweck der nachträglichen Verkehrswertbestimmung. Diese gerichtlich in Auftrag gegebenen Sachverständigengutachten liegen bei bereits vor einiger Zeit eingereichten Klagen nunmehr vor und werfen zahlreichen Diskussionsstoff bzw. neue Problemfelder auf.

Auf diese neu entstandenen Fragen, welche bisher weder ausführlich in der Fachpresse öffentlich diskutiert, noch abschließend gerichtlich geklärt wurden, soll der folgende Artikel aufmerksam machen. Hierbei sei jedoch betont, dass die Autoren keine landwirtschaftlichen Sachverständigen sind und die folgenden Überlegungen ihre eigene Auffassung darstellen.

2. Fehlende Berücksichtigung von EALG-Kaufvertragsfällen

Die von dem jeweiligen Gericht in Auftrag gegebenen Gutachten zur Ermittlung des Verkehrswertes landwirtschaftlicher Grundstücke berücksichtigen nach Meinung der Autoren nicht in ausreichendem Maße die im Umfeld der zu bewertenden Kaufflächen abgeschlossen EALG-Kaufverträge.

Grund hierfür ist, dass diese Verkaufsfälle nach den Erfahrungen der Autoren dem jeweiligen Gutachter nicht zur Verfügung stehen. Vorweg ist auszuführen, dass der Gutachter für seine Verkehrswertbestimmung auf vergleichbare Veräußerungsfälle im unmittelbaren örtlichen Umfeld angewiesen ist. Hierbei benötigt er zwangsläufig ausreichende Auskünfte Dritter. In der Praxis holt er hierzu vordergründig Informationen von dem zuständigen Gutachterausschuss bezüglich der örtlichen Kaufpreissammlung sowie von der BVVG hinsichtlich ihrer eige­nen Kaufvertragssammlung ein.

Nunmehr haben die Autoren bei ihren betreuten Prozessen die Erfahrung gemacht, dass die BVVG den Gutachtern keine EALG-Kaufvertragsschlüsse, sondern vielmehr nur die von ihr herangezogenen Preise, welche sie in ihr eigenes Vergleichspreissystem eingefügt hat, bekannt gibt.

Die BVVG begründet dies, vereinfacht ausgedrückt, damit, dass nach ihrer Auffassung diese Veräußerungsfälle von vornherein zur Verkehrswertbestimmung des Gutachters ungeeignet sind, da sie nicht den gewöhnlichen Geschäftsverkehr widerspiegeln. Der gewöhnliche Geschäftsverkehr ist nach Ansicht der BVVG unter Beachtung des EU-Rechts nur bei öffentlichen Ausschreibungen gegeben.

Gegen diese Ansicht spricht jedoch, wie auch u.a. das Kammergericht Berlin in seinen kürzlich ergangenen Entscheidungen (Urteile vom 26. 8. 2010 – 22 U 179/09 und 22 U 202/09)⁴ bestätigt hat, dass öffentliche Ausschreiben nur einen Teil des Grundstücksmarktes wiedergeben, sie bestimmen diesen jedoch nicht abschließend. Zudem ist es dem gerichtlich bestellten Gutachter zu überlassen, welche Kauffälle er seiner Verkehrswertbestimmung zugrunde legt und welche er aussondert.

Darüber hinaus besteht das Problem, dass auch der Gutachterausschuss die EALG-Kaufverträge nicht vollständig in seine Kaufpreissammlung einpflegt. Mitunter ordnet er diese ebenfalls nicht dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu oder er zerstückelt die großen Kaufvertragsfälle auf die einzelnen Gemarkungen.

Dies führt zu dem Ergebnis, dass dem Gutachter als Basis für seine Verkehrswertermittlung keine Informationen zu EALG-Kaufverträgen im näheren Umfeld der zu bewertenden landwirtschaftlichen Flurstücke zur Verfügung stehen. Notgedrungen muss er daher auf die von der BVVG bekannt gegebenen, mitunter in einem weiter entfernten Umkreis liegenden, Verkaufsfälle zurückgreifen.

In der Konsequenz findet sich in diesen Fällen oftmals die Formulierung im Gutachten:

„Da Veräußerungsfälle aus dem näheren Umfeld der BVVG nicht bekannt sind, wurde der Radius der in die Auswertung einzubeziehenden Kauffälle auf zumindest annähernd vergleichbare Regionen ausgedehnt ...“

Die BVVG darf nach Ansicht der Autoren nicht Einfluss auf das Ergebnis des Sachverständigengutachtens nehmen, indem sie dem Gutachter auf dessen Auskunftsersuchen hin nur die von ihr vorselektierten Kauffälle benennt.

Nach Überzeugung der Autoren führt die Nichtberücksichtigung der EALG-Kaufverträge aufgrund ihrer mangelnden Bekanntgabe an den Gutachter zu einer Verfälschung der Gutachten. Die den EALG-Verträgen zugrunde liegenden Verkehrswerte lassen sich zudem rechnerisch einfach ermitteln, indem man den 35%igen Abzug (begünstigter Flächenerwerb nach der Flächenerwerbsverordnung und dem Ausgleichsleistungsgesetz) wieder hinzurechnet. Die EALG-Kaufverträge geben ebenfalls einen zu beachtenden Verkehrswert wieder; dies vor allem auch mit der nachvollziehbaren Begründung, dass es sich hierbei mitunter um Kauffälle mit einem vergleichbar großen Flächenlos in einem näheren Umfeld der zu begutachtenden Flächen handelt.

3. Wertzuschlag wegen Pachtfreiheit

Die gerichtlichen Sachverständigengutachten befassen sich zudem mit der Problematik der Pachtfreiheit der zu bewertenden Flächen als wertbildenden Faktor.

Die landwirtschaftlichen Gutachter gehen davon aus, dass eine vorliegende Pachtfreiheit bzw. die Frage der Restpachtzeit Einfluss auf die Höhe des zu beurteilenden Kaufpreises hat.

Hinsichtlich des Umfanges der Auswirkungen der Pachtfreiheit als wertbildenden Faktor ist den Autoren nur eine Untersuchung der landwirtschaftlichen Gutachter Dietrich, Uherek und Plewka aus dem Jahre 2009 bekannt.⁵ Hierbei handelt es sich um eine empirische flächendeckende Datenerhebung in einer sächsischen Region aus dem Zeitraum 2002 bis 2007, welche von den vorbenannten Gutachtern ausgewertet wurde. Inwieweit diese Erkenntnisse unmittelbar auf andere Regionen oder Zeiträume übertragen werden können, ist offen.

Unabhängig von dieser Untersuchung ist plausibel, dass pachtfreie Flächen tendenziell höherwertig sind, denn der Erwerber kann über sie sofort nach Belieben disponieren und diese zum Beispiel selbst bewirtschaften oder an den meistbietenden Pächter verpachten. Andernfalls muss sich der Erwerber den Regelungen des laufenden Pachtvertrages unterwerfen, die möglicherweise nicht seinen eigenen wirtschaftlichen Vorstellungen und Interessen entsprechen.

In den Gutachten, welche den Autoren aufgrund der von Ihnen betreuten Gerichtsverfahren vorliegen, erheben die Gutachter für die Flächen, die nach ihrer Ansicht zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses pachtfrei waren, einen pauschalen Zuschlag auf den zuvor von ihnen bestimmten Verkehrswert.

Dieser Zuschlag orientiert sich an der oben genannten Untersuchung der landwirtschaftlichen Sachverständigen Dietrich, Uherek und Plewka.

Nach Meinung der Autoren ist dieser Zuschlag in den gerichtlich in Auftrag gegebenen Gutachten zu den EALG-Kaufverträgen aus juristischer Sicht nicht zu rechtfertigen

Begründet ist dies durch den Umstand, dass in den jeweiligen EALG-Kaufverträgen in der Regel eine Aufhebung des vormals zwischen der BVVG als Verpächterin und dem kaufenden Landwirt als Pächter bestehenden Pachtvertrages geregelt ist. Dem kaufenden EALG-Berechtigten steht nach den Privatisierungsgrundsätzen der BVVG bei Nichtkauf und Auslaufen des Pachtvertrages meist ein Anspruch auf Verlängerung des Vertragsverhältnisses gegenüber der BVVG zu.

Dann sind die zu bewertenden Flächen aber nicht pachtfrei. Dies führt im Ergebnis dazu, dass ein u.U. im gerichtlichen Gutachten zu findender Wertzuschlag des Gutachters, welcher eine Pachtfreiheit im Interesse der BVVG unterstellt, ungerechtfertigt ist.

4. Losgrößenzuschlag

Es mag zutreffen, dass größere landwirtschaftliche Grundstücke u.U. im Vergleich zu kleineren Objekten flächenbezogen einen höheren Wert haben. Oft berücksichtigen Sachverständige daher einen pauschalen Größenzuschlag, dessen Herleitung meist nicht nachvollziehbar ist.

In den erstellten Gutachten bildet, nach den Erfahrungen der Autoren, der von den Gutachtern getroffene Losgrößenzuschlag den größten Zuschlagsposten, welcher den vom Gutachter zuvor ermittelten Verkehrswert mitunter pauschal um 30 % erhöht.

Den pauschal getroffenen Zuschlag begründen die Sachverständigen mit den objektiven Vorzügen eines großen Kaufloses wie z.B. der betriebswirtschaftlichen Vorzüglichkeit der Bewirtschaftung, den geringeren Transaktionskosten bei Eigentumswechsel, der Nutzung steuerlicher Effekte sowie der Möglichkeit der selbständigen Bewirtschaftung bzw. Betriebsgründung aufgrund der Losgröße.

Aufgrund der Auswirkungen des Größen­zuschlages bei der Verkehrswertbestimmung stellt sich für die Autoren jedoch die zwingende Frage, auf welcher überprüfbaren Grundlage eine derartige Berücksichtigung stattfinden kann. Soweit bekannt, hat sich bisher – außer der BVVG selbst⁶ – nur der landwirtschaftliche Sachverständige Dr. Karg zur nachvollziehbaren Bemessung von Größen­zuschlägen geäußert.⁷

Fest steht jedoch, dass sich bisher in den den Autoren vorliegenden höchstrichterlichen Entscheidungen kein angerufenes Gericht mit der Problematik der Kalkulation des Flächenzuschlages konkret beschäftigt hat und dass hinsichtlich der Methodik der Berechnung des Flächenzuschlages weder gerichtliche, noch gesetzliche Vorgaben für die Gutachter bestehen. Auch in fachlichen Diskussionen mit den involvierten Sachverständigen haben die Verfasser dieses Artikels meist keine plausible und nachvollziehbare Begründung für konkret in Ansatz gebrachte Wertaufschläge erhalten.

Dieser Umstand führt nach Ansicht der Auto­ren zu einer mangelnden Transparenz und Rechtsunsicherheit bei der Bestimmung des Größenzuschlages und dessen Rechtfertigung.

Insbesondere zeigen die den Autoren vorliegenden Gutachten im Allgemeinen eine Unsicherheit des Gutachters hinsichtlich der allgemeinen Herangehensweise bei der Bestimmung des Größenzuschlages.

Bezüglich der EALG-Kaufverträge besteht zudem die Besonderheit, dass es sich bei ihnen um auf den Käufer zugeschnittene Flächenlose handelt. Es geht mitunter um Kaufvertragslose, welche in der Flächengesamtheit einen großen „Flickenteppich“ auf der Landkarte darstellen. Bei einem derartigen „Flickenteppich“ sind nach Auffassung der Verfasser die oben benannten und von den Gutachtern herangezogenen objektiven Vorzüge eines großen Loses nicht gegeben.

In betreuten Verfahren zum Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke stellten sich so genannte große Verkaufslose nicht anders dar als eine Zusammenstellung kleinerer, schlecht bewirtschaftbarer Einzelgrundstücke. Diese Einzelgrundstücke weisen in vielen Fällen Charakteristiken auf, die bei sachgerechter Beurteilung eher zu Wertminderungen führen müssten. Es handelt sich um eine Vielzahl von Einzelgrundstücken, die oft keine Zuwegung haben, die für sich mit moderner Technik nicht bewirtschaftbar sind und für die in der Regel keine Vermessung vorliegt.

Der Käufer, der dieses so genannte Los erwirbt, kauft diese Probleme für die Zukunft mit. Das Argument, dass es sich bei den Käufern in der Regel um die Bewirtschafter der Nachbargrundstücke handelt, kann nicht gelten, da es sich bei der Bewertung in den in diesem Artikel beschriebenen Kauffällen um eine Bewertung für Jedermann handeln muss.

Aus juristischer Sicht begegnet die Berücksichtigung solcher Größenzuschläge aber grundsätzlichen Bedenken. Die EALG-Kaufvertragslose könnten in mehrere kleinere Flächenlose aufgeteilt werden. Dann würden sich andere Losgrößen, andere Größenzuschläge und damit auch andere absolute Kaufpreise ergeben.

Nach Auffassung der Autoren wären die Gutachter bis zur rechtlichen Klärung dazu verpflichtet, Folgendes in ihre Gutachten aufzunehmen:

„Inwieweit das vorliegende Kauflos als Gesamtheit oder die Summe der Einzelflächen als Gegenstand der Wertermittlung anzusehen sind, stellt eine nicht vom Wertermittlungssachverständigen zu beantwortende Rechtsfrage dar.“

Der Gutachter müsste daher nach Ansicht der Verfasser als Konsequenz der Eigenart der EALG-Flächenlose dem Gericht die Frage eröffnen, welche jeweilige Betrachtungsweise bei der sachgerechten Beurteilung eines Kaufloses die richtige ist. Er kann nach unserer Meinung zum heutigen Zeitpunkt aufgrund mangelnder rechtlicher Vorgaben oder nicht vorhandener einheitlicher und gefestigter gutachtlicher Praxis diese Frage derzeit nicht abschließend und insbesondere nicht rechtssicher beantworten.

Die Autoren wiederum vertreten eine besondere Ansicht hinsichtlich der Frage der Rechtfertigung des Größenzuschlages, die sie im Folgenden kurz erörtern wollen:

So sehen die Autoren einen pauschalen Größenzuschlag bei EALG-Kaufverträgen aufgrund deren Eigenart zum einen aufgrund der Künstlichkeit des Kaufloses und zum anderen aufgrund der Frage der Bewirtschaftbarkeit der Grundstücke als ungerechtfertigt an. Die EALG-Kaufvertragslose sind im Allgemeinen für einen dritten Kaufbewerber, im Folgenden auch als „Jedermann“ bezeichnet, nicht attraktiv, da dieser, wie oben dargestellt, mit den einzelnen Flächen in ihrer Gesamtheit nichts Konkretes anfangen kann.

Die Gutachter berücksichtigen bei Vergabe ihres Größenzuschlages nicht in ausreichendem Maße den Gesichtspunkt der Bewirtschaftbarkeit der einzelnen Teilflächen, wenn sie den von ihnen vergebenen Vorschlag vordergründig mit einer Attraktivität eines größeren Flächenloses auf dem Grundstücksmarkt begründen. Der Käufer wird auf dem erworbenen Grundstück Landwirtschaft betreiben, dass heißt, dass mit dem erworbenen Grundstück auch die Erwirtschaftung eines landwirtschaftlichen Ertrages möglich sein muss.

Im Ergebnis wird durch die mitunter erheblichen pauschalen Losgößenzuschläge vordergründig nur auf die Quantität des Flächenloses abgestellt, nicht jedoch in notwendiger Art und Weise auf die die Einzelgrundstücke bestimmenden Wertfaktoren. Die gegenwärtige Praxis, pauschalisierte Wertaufschläge in die Gutachten aufzunehmen, muss sich schnell ändern. Die Verfasser können notwendigerweise nur dazu aufrufen, dass innerhalb der Reihen der Gutachter eine fachlich fundierte Diskussion einsetzt und im Ergebnis sachgerechte Vorschläge unterbreitet werden, die die derzeitige Praxis beseitigen.

Die Autoren wünschen sich als Lösung der Frage des pauschalisierten Losgrößenzuschlages die Schaffung einer rechtlichen Vorgabe, dies insbesondere vor dem Hintergrund einer zu gewährleistenden Rechtssicherheit.

5. Fazit

Die in diesem Artikel aufgegriffenen Sachverhalte und Fragestellungen verstehen sich nicht als spezifischer Beitrag zur fachlichen Diskussion im Bewertungsrecht. Es wird vielmehr die Notwendigkeit gesehen, Korrekturen bei der derzeitigen Bewertungspraxis vorzunehmen.

Zudem wird die öffentlich geführte Fachdiskussion zu Bewertungsfragen, im Zusammenhang mit der Bewertung der BVVG-Flächenkäufe, negativ gesehen. Es ist nicht nachvollziehbar, dass Sachverständige von Ruf eine vom deutschen Bewertungsrecht abweichende Ermittlung des Verkehrswertes vertreten. Grundsätzlich begrüßen die Auto­ren aber die Haltung der landwirtschaftlichen Sachverständigen (hierbei zu benennen Dr. Jörg Spinda/Dr. Heinrich Karg/Dr. Hans-Werner Uherek a.a.O., FN 2), die wiederholt betont haben, dass das deutsche Bewertungsrecht die maßgebliche Grundlage für die Verkehrswertermittlung landwirtschaftlicher Grundstücke darstellt.

Trotz dieser Haltung der landwirtschaftlichen Sachverständigen sehen die Autoren jedoch vorhandene Lücken, die es auszufüllen gilt. Der vorstehende Artikel versteht sich als Beitrag zu praxisrelevanten Fragen, die schnellstmöglich beantwortet werden müssen.

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1. A. Felgentreff, A. Zschau, Die EALG-Kaufpreisermittlung auf dem Prüfstand, NL-BzAR 10/2009, S. 386 ff.
2. J. Spinda, H. Karg, H.-U. Uherek, Aktueller Stand in der Frage gutachterlicher Verkehrswertermittlung für landwirtschaftliche Flächen, NL-BzAR 3/2011, S. 98 ff.
3. M. Köhne, Nochmals: Zur Wertermittlung beim Verkauf landwirtschaftlicher Flächen durch die BVVG, NL?BzAR 4/2011, S. 135 ff.
4. NL-BzAR 1/2011, S. 23 ff. und 27 ff.
5. GuG 2/2009, S. 101 ff.
6. D. Koepke, Abhängigkeit des Kaufpreises für Ackerland von der Flächengröße, 7. NL Bodenforum am 19. 1. 2010, www.bodenmarkt.info; W. Horstmann, Probleme bei der Er­mittlung der Verkehrswerte für landwirtschaftliche Flächen in den neuen Bundesländern, WF 3/2010, S. 88 f.
7. Karg, H., Preisfindung und Bewertung großer Flächenlose; HLBS-Report 1/2011, S. 4 ff.)