RA Dr. habil. Lothar Schramm, Berlin
RA Guido Dammholz*, Lüchow/Salzwedel

Die sich um diese Problematik rankenden Rechtsfragen standen auch an dieser Stelle wiederholt im Mittelpunkt.¹ Allein im letzten Jahr erschienen hierzu in den Briefen zum Agrarrecht mehrere Artikel und gerichtliche Entscheidungen.

Dies ist insoweit nicht verwunderlich, als mit zunehmender Bedeutung des Verkaufs bzw. Ankaufs land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke auch die Bedeutung der Genehmigung bzw. Genehmigungsversagung für derartige Rechtsgeschäfte auf der Grundlage des Grundstückverkehrsgesetzes (GrdstVG) wächst.

Die Gründe für die „Wiederentdeckung“ des GrdstVG sind vielgestaltig. Auch sie wurden an dieser Stelle mehrfach aufgehellt.² Zwischen der erhöhten Nachfrage an land- und forstwirtschaftlichen Flächen durch außerlandwirtschaftliche Investoren und Kapitalanleger sowie der, die Kapitalkraft vieler Landwirtschaftsbetriebe übersteigenden Entwicklung der Kaufpreise und der rechtlichen Bewertung der „ungesunden Bodenverteilung“ nach des § 9 Abs. 1 Ziff. 1 GrdstVG sowie des groben Missverhältnisses des Kaufpreises zum Wert des Grundstücks nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG besteht ein direkter Zusammenhang. Davon nicht zu trennen sind jene „volkswirtschaftlichen Belange“, die nach § 9 Abs. 6 GrdstVG einen Ausnahmetatbestand für die Erteilung der Genehmigung des Verkaufs landwirtschaftlicher Grundstücke darstellen. Folgerichtig beschäftigt sich auch ein Großteil der neusten Rechtsprechung mit diesen Fragen.

1. Ungesunde Bodenverteilung gemäß § 9 Abs. 1 Ziff. 1 und Abs. 2 GrdstVG

Einleitend sei zum besseren Verständnis nochmals darauf hingewiesen, dass bei Vorliegen der Gründe nach § 9 GrdstVG die Genehmigung zur Grundstücksver­äußerung nicht versagt werden kann, sondern muss. Der Versagungsgrund der ungesunden Bodenverteilung ist in § 9 Abs. 2 GrdstVG näher definiert. Dieser Versagungsgrund liegt regelmäßig dann vor, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht. Davon ist grundsätzlich dann auszugehen, wenn land- oder forstwirtschaftliche Flächen an einen Nichtlandwirt verkauft werden, obgleich ein Landwirt diese Fläche dringend zur Aufstockung benötigt und zum Erwerb derselben bereit und in der Lage ist. In Rechtsprechung und Rechtsliteratur wird diese Bereitschaft zunehmend daran gemessen, ob der am Erwerb interessierte Landwirt bereit ist, den sich aus dem Kaufvertrag ergebenden Kaufpreis zu entrichten, sofern dieser maximal bis zu 50 % über dem ortsüblichen Preis für landwirtschaftliche Grundstücke liegt.

Während bereits durch frühere Entscheidungen die Erwerbsberechtigung juristischer Personen und ein dringender Aufstockungsbedarf auch bei geringer Erhöhung des Eigentums­anteils bejaht wurde, beschäftigte sich die Rechtsprechung in jüngster Zeit u. a. mit den Ankaufsmöglichkeiten von landwirtschaftlichen Flächen durch Gesellschaften, deren Gesellschafter, durch Besitzgesellschaften, die selbst keine Landwirtschaft betreiben und durch ortsfremde Landwirte. Hierzu im Einzelnen:

1.1 Beschluss des BGH vom 26. November 2010

In dieser bemerkenswerten Entscheidung des BGH vom 26. 11. 2010 ging es um die Genehmigung eines Kaufvertrages durch eine GmbH & Co. KG, deren Gesellschaftsvertrag als Unternehmensgegenstand den An- und Verkauf von Grundstücken sowie deren Vermietung und Verpachtung vorsah. Obgleich diese Entscheidung bereits an dieser Stelle veröffentlicht wurde³, soll hierauf nochmals aus mehreren Gründen eingegangen werden.

Zum einen deshalb, weil der BGH hier nochmals seine bisherige Rechtsprechung zusammengefasst und klargestellt hat, dass er hieran auch weiterhin festhält. Zum anderen berücksichtigt der BGH in dieser Entscheidung auch die geänderten Verhältnisse in der Landwirtschaft.

In diesem Sinne stellt der BGH zunächst klar, dass die Käuferin mit vorgenanntem Unternehmensgegenstand kein Landwirt im Sinne des § 9 Abs. 1 GrdstVG sei und kein landwirtschaftliches Unternehmen im Sinne des § 1 Abs. 4 ALG betreibe. Sie werde auch nicht dadurch zum Landwirt, dass sie während des Genehmigungsverfahrens den Unternehmenszweck auf die Nutzung und Bewirtschaftung ihrer Eigentumsgrundstücke erweitert habe und mit Erfüllung des Kaufvertrages Eigentümerin der landwirtschaftlichen Fläche geworden sei. Zur Ausübung einer landwirtschaftlichen Tätigkeit bedürfe es vielmehr einer unternehmerischen Tätigkeit, die eine auf Bodenbewirtschaftung beruhende planmäßige Aufzucht von Pflanzen oder eine damit verbundene Tierhaltung zum Gegenstand habe. Die behauptete Absicht, selbst Landwirtschaft betreiben zu wollen, sei nur dann im Genehmigungsverfahren bedeutsam, wenn die Käuferin konkrete und in absehbarer Zeit zu verwirklichende Absichten zur Aufnahme einer leistungsfähigen landwirtschaftlichen Tätigkeit nachweise und hierzu bereits Vorkehrungen getroffen habe. Dies zu betonen erscheint wichtig, weil u.a. aus dieser Entscheidung zuweilen die Schlussfolgerung abgeleitet wurde, der BGH habe hierdurch eine Erweiterung des Begriffs des Landwirts und der landwirtschaftlichen Tätigkeit im Sinne des GrdstVG vorgenommen.

Der BGH hält auch an der eigentlichen Zielstellung des GrdstVG fest, also dem Erhalt und der Schaffung selbständiger und lebensfähiger landwirtschaftlicher Betriebe, denen in erster Linie der landwirtschaftliche Boden vorbehalten bleiben und zugute kommen müsse. Daher bedeute der Erwerb landwirtschaftlicher Flächen durch Nichtlandwirte jedenfalls dann eine ungesunde Bodenverteilung, wenn dieser in Konkurrenz zum Erwerbsinteresse eines Landwirts auftritt, der das Grundstück zu seiner Aufstockung benötige. Das gelte auch dann, wenn ein Nichtlandwirt als Erwerber zur langfristigen Verpachtung der Flächen an einen Landwirt bereit sei. „Eine Akkumulation landwirtschaftlicher Grundstücke im Eigentum solcher Unternehmen, die selbst nicht Landwirtschaft betreiben, sondern aus der Verpachtung der Flächen an andere Landwirte Gewinn erwirtschaften, liefe den Zielen des GrdstVG zuwider.⁴

Der BGH stellt aber gleichermaßen fest, dass § 9 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 2 GrdstVG zwar der Förderung der Agrarstruktur diene, jedoch keine unzeitgemäßen Verhältnisse konserviere. So sei aufgrund der geänderten Verhältnisse in den neuen Ländern auch die Aufstockung des Eigenlandanteils durch Landwirtschaftsunternehmen in form juristischer Personen anzuerkennen. Folglich seien nach dem Erwerb auch Übertragungen landwirtschaftlicher Grundstücke auf nicht Landwirtschaft betreibende Unternehmen möglich, die nicht einer Kontrolle nach dem GrdstVG unterliegen würden, was insbesondere im Wege der Spaltung nach §§ 123 ff. UmwG der Fall sei. Daher sei auch der Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke durch ein nicht selbst Landwirtschaft betreibendes Unternehmen einem Erwerb durch einen Landwirt gleichzusetzen, dies allerdings nur unter den engen Voraussetzungen einer sog. Betriebsaufspaltung und damit des Bestehens einer sachlichen und personellen Verflechtung zwischen Betriebsunternehmen und Betriebsgesellschaft, bei der die Überlassung des Grundstücks an das landwirtschaftliche Unternehmen sichergestellt sei und zudem die hinter dem Unternehmen stehenden Personen auch den einheitlichen Willen hätten, Landwirtschaft zu betreiben.

1.2 Beschluss BayOLG München vom 4. August 2011⁵

Die „Signalwirkung" dieser Rechtsauffassung des BGH auf weitere Entscheidungen mit Bezug zur o.g. Fragestellung ist unverkennbar.

Das wird deutlich am Beschluss des BayOLG München vom 4. 8. 2011. Hiernach stellt sich in rechtlicher Hinsicht die Situation einer Besitzgesellschaft unter den engen Voraussetzungen der Betriebsaufspaltung als tauglicher Käufer im Sinne des GrdstVG auch bei der Beantwortung der Frage, ob eine GbR erwerbsberechtigt ist, obgleich nicht alle Gesellschafter im Vollerwerb Landwirtschaft betreiben. Das OLG hält das im Ergebnis für zulässig. Der auf den Betrieb eines landwirtschaftlichen Unternehmens gerichtete Gesellschaftszweck schließe nicht aus, dass an der Gesellschaft auch Nichtlandwirte beteiligt sind. Im vorliegenden Fall sei entscheidend, dass die in die GbR eingebrachten Grundstücke weiterhin landwirtschaftlich genutzt werden und der bisherige Inhaber des Betriebes, der nun persönlich haftender Gesellschafter der GbR ist, diese im betriebsnotwendigen Umfang bewirtschaftet. Im konkreten Fall sei eine landwirtschaftliche Nutzung der Flächen sichergestellt. Die Gründung der Gesellschaft diene gerade dem Zweck des GrdstVG, die Schaffung und den Erhalt leistungsfähiger Betriebe zu fördern. Insoweit ist dieser Grundsatz nicht nur auf die GbR einzugrenzen, wie die in Bezug genommene Entscheidung des BGH vom 26. 11. 2010 zeigt.

1.3 Beschluss OLG Dresden vom 19. März 2009

Der Erwerb landwirtschaftlicher Flächen durch Gesellschafter einer juristischen Person war Gegenstand mehrerer Entscheidungen des OLG Dresden.

Im Beschluss vom 19. 3. 2009 hatte das OLG⁶ darüber zu befinden, unter welchen Voraussetzungen das Mitglied einer eingetragenen Genossenschaft erwerbsberechtigt ist. Im Ergebnis wird das Vorliegen einer ungesunden Verteilung von Grund und Boden gem. § 9 Abs. 1 Ziff. 2 und Abs. 2 GrdstVG verneint. Der Erwerber war Eigentümer einer Hofstelle und absolvierte zu DDR-Zeiten eine Ausbildung zum Agrotechniker. Seit 1993 war er Gesellschafter der Genossenschaft, bei der er zudem in einem Arbeitsverhältnis stand und einer genossenschaftlichen Andienungspflicht unterlag. Im Ergebnis dieser Entscheidung ist der Erwerber einem Landwirt gleichzustellen, weil er vollzeitbeschäftigter Arbeitnehmer einer landwirtschaftlichen Genossenschaft sei, die ihrerseits als Haupterwerbslandwirt im Sinne des GrdstVG anzusehen sei. Dafür spreche auch die Ausbildung und der Umstand, dass die zum Verkauf stehenden Flurstücke sich in der Nähe seiner Hofstelle befänden. Dieser Gleichstellung stünden keine agrarstrukturellen Gründe entgegen. Zusätzlich wird auf die Gleichstellung mit einem Vollerwerbslandwirt gem. § 1 Abs. 2 S. 3 ALG verwiesen.

1.4 Beschluss OLG Dresden vom 20. Mai 2011⁷

Hier ging es um die Genehmigung eines Verkaufes landwirtschaftlicher Grundstücke durch eine eingetragene Genossenschaft an ein Mitglied, welches sich bereit erklärte, die Grundstücke für zunächst 20 Jahre an das Unternehmen zu verpachten. Gleichzeitig vereinbarten Genossenschaft und Mitglied ein Vorkaufsrecht zugunsten der Genossenschaft. Die zuständige Behörde versagte die Genehmigung des Kaufvertragsentwurfes mit Hinweis auf § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG. Das Landwirtschaftsgericht genehmigte das Geschäft unter Aufhebung des ablehnenden Bescheides mit der Begründung, wegen der gewählten Gestaltung des Vertrages liege eine ungesunde Verteilung des Grund und Boden nicht vor, so dass der Kaufvertragsentwurf im Ergebnis zu genehmigen sei. Maßgebend hierfür sei die vertragliche Verpflichtung des Käufers zum Abschluss eines langfristigen Pachtvertrages zur Überlassung der Flächen für die weitere Bewirtschaftung beim Agrarunternehmen. Dieser Auffassung schließt sich das OLG Dresden als Beschwerdegericht zwar nicht an, befürwortet im Ergebnis dennoch die Genehmigung des Vertragsentwurfes. Obgleich nach dessen Auffassung die Vor­aussetzungen für eine Versagung erfüllt seien, so dass nach Ansicht des OLG wohl das Kriterium der Vertragsgestaltung nicht ausreichend ist,⁸ würde die Versagung der Genehmigung zu einer unzumutbaren Härte für das veräußernde landwirtschaftliche Unternehmen führen. Obgleich es sich bei § 9 Abs. 7 GrdstVG um eine eng auszulegende Ausnahmevorschrift handele, sah das OLG die Tatbestandsvoraussetzungen aufgrund der drohenden Zahlungsunfähigkeit und dem Risiko des Verlustes der Flächen an Konkurrenten als erfüllt an. Die Veräußerung der Grundstücke an ein Mitglied zur Rettung und Konsolidierung eines in seinem Bestand und in seiner Zahlungsfähigkeit bedrohten Unternehmens kann somit bei entsprechender Vertragsgestaltung genehmigungsfähig sein. In seinen Anmerkungen zu dieser Entscheidung wirft Zschau die Frage auf, ob diese Regelungen den Erfordernissen der heutigen Zeit entsprechen. Er  verweist insbesondere auf die möglichen Umgehungstatbestände durch Investoren, die selbst nicht Landwirt sind, sich aber in ein Agrarunternehmen einkaufen oder dieses erwerben, um damit die für die Genehmigungsfähigkeit nach dem GrdstVG notwendige Landwirteeigenschaft erlangen zu können. Umso notwendiger sei es, an dem Ziel des Erhalts der landwirtschaftlichen Flächen für Landwirte festzuhalten, wenngleich Zschau dies auf die „ortsansässigen Landwirte“ eingrenzt.

Dass eine derartige Eingrenzung auf „ortsansässige Landwirte“ so ohne weiteres nicht möglich ist, beweist die neuere Rechtsprechung zum Erwerb landwirtschaftlicher Flächen durch ortsfremde Landwirte, auf die nachfolgend näher eingegangen werden soll.

1.5 Rechtsprechung zum Ankauf durch ortsfremde Landwirte

Zunächst entspricht nach ständiger Rechtsprechung⁹ der Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks durch einen Landwirt in der Regel einer gesunden Bodenverteilung selbst dann, wenn andere erwerbswillige Landwirte das Grundstück dringend zur Aufstockung benötigen und die Einbeziehung des verkauften Grundstücks in den Betrieb des anderen Interessenten aus Gründen der Arrondierung agrarstrukturell günstiger wäre. Dies liegt darin begründet, dass das GrdstVG keinesfalls der positiven Lenkung des Grundstückverkehrs dient. Folglich ist es grundsätzlich nicht Aufgabe der Genehmigungsbehörde, einen (wenn auch besser wirtschaftenden oder landbedürftigeren) Landwirt als Erwerber auszuwählen. Vielmehr müsse die Auswahl unter geeigneten Erwerbern grundsätzlich dem Veräußerer vorbehalten sein.¹⁰ Dies war auch Ausgangspunkt des bereits hier erörterten Beschlusses des OLG Naumburg vom 14. 3. 1996.¹¹ Ebenso gesicherte Rechtsprechung war bisher das Vorliegen eines Versagungsgrundes bei erheblicher Entfernung des Ankaufsgrundstücks zum Betriebssitz des Käufers, welche eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung von entfernten Hofstellen ausschließt.¹² Ein Versagungsgrund lag dann nicht vor, wenn der ortsfremde Landwirt seinen Betriebssitz in die Umgebung des anzukaufenden Grundstücks verlegt oder eine Kooperation mit ortsansässigen Landwirten (z.B. in Form einer GbR) aufgebaut hat. Umstritten war dies immer, wenn der ortsfremde Landwirt die Flächen lediglich einem Lohnunternehmen vor Ort zur Bewirtschaftung überließ.

Nach Auffassung des OLG Thüringen vom 27. 10. 2011¹³ könne zwar auch der Grundstückserwerb durch einen Vollerwerbslandwirt einer gesunden Grund- und Bodenverteilung widersprechen. Hiervon sei auszugehen, wenn sich Kaufgrundstücke so weit von der Hofstelle entfernt befinden, dass die Bewirtschaftung erschwert oder unrationell wird. Diese Voraussetzung sei zwar vorliegend erfüllt, da zwischen Kauffläche und Betriebssitz eine Entfernung von mehr als 120 km liege. Dennoch gehe hiervon eine Gefährdung für die Agrarstruktur nicht aus, weil der Antragsteller substantiiert vorgetragen habe, dass er die Flächen nach dem 31. 10. 2012 durch den Abschluss von Bewirtschaftungsverträgen landwirtschaftlich nutzen werde. Die beabsichtigte Lohnbewirtschaftung ziehe nicht zwangsläufig nachteilige Auswirkungen auf die Agrarstruktur nach sich. Zudem diene das GrdstVG nicht dazu sicherzustellen, dass Landwirte die Flächen selbst bewirtschaften. Eine bestimmte Art des Wirtschaftens werde hierdurch ebenso wenig angestrebt wie der Schutz ortsansässiger Landwirte vor auswärtiger Konkurrenz. Schließlich mache es keinen Unterschied, ob Flächen durch angestellte Mitarbeiter einer juristischen Person oder durch Bewirtschaftungsvertrag durch externe Agrarbetriebe bearbeitet würden. Entscheidend sei nur, dass der Landwirt die unternehmerische Verantwortung trage und die vorgesehene Nutzung perspektivisch rentabel sei. Hiervon sei vorliegend auszugehen, da der Antragsteller in gleicher Weise in Thüringen seit Jahren bereits Flächen im Umfang von 430 ha bewirtschafte.

Auch das OLG Rostock hat mit Beschluss vom 17. 12. 2010¹⁴ in dem Erwerb eines Grundstücks durch einen Landwirt aus einem anderen Bundesland einen Versagungsgrund wegen ungesunder Bodenverteilung gem. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG verneint. Hier hatte der Erwerber eine noch bis 2016 verpachtete Ackerfläche im Umfang von 44 ha erworben. Der Erwerber sei selbst Vollerwerbslandwirt, so dass hier vom Regelfall der Genehmigung auszugehen sei. Einen Ausnahmefall, der die Benachteiligung des Vollerwerbslandwirts aus Rechtsgründen unter dem Gesichtspunkt der ungesunden Agrarstruktur rechtfertige sei, sah das Gericht nicht als erfüllt an. Dies sei allenfalls dann anzunehmen, wenn eine ungesunde Anhäufung von Grundbesitz erfolge. Der Antragsteller trage zu Recht vor, dass er als Vollerwerbslandwirt nicht gehalten sei, ein plausibles Betriebskonzept vorzulegen. Überdies diene das Genehmigungsverfahren nicht der positiven Lenkung des Grundstückverkehrs. Selbst wenn andere ortsansässige Landwirte das Grundstück dringender benötigen sollten, so dürften die Chancen einer neuen – auswärtigen – Betriebsgründung durch einen Vollerwerbslandwirt nicht von vornherein versagt werden.

Diese Entscheidungen sind nicht unproblematisch, weil damit die bisherigen Kriterien der sinnvollen landwirtschaftlichen Bewirtschaftung in einer Weise ausgedehnt werden, die einen Missbrauch nicht ausschließen und die bisherige Rechtsprechung „aufweichen“ könnte.

2. Gebnehmigung überhöhter Kaufpreise?

Nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 und Abs. 4 GrdstVG darf die Genehmigung eines Kaufvertrages nur versagt oder durch Auflagen bzw. Bedingungen eingeschränkt werden, wenn sich aus Tatsachen ergibt, dass der Gegenwert in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstücks steht. Wird das Grundstück für andere als land- oder forstwirtschaftliche Zwecke veräußert, so kann auf diesen Versagungsgrund nicht zurückgegriffen werden.

In keinem anderen Zusammenhang werden Möglichkeiten, aber auch Grenzen des GrdstVG so deutlich sichtbar wie beim Rückgriff auf diesen Versagungsgrund. Das beginnt schon damit, dass das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht zu einem niedrigeren als dem zwischen Verkäufer und Käufer vereinbarten Kaufpreis nicht ausgeübt werden kann, weil vom Eigentümer keine materiellen Opfer verlangt werden können. Auf dieses Problem wurde bereits vor geraumer Zeit in einer Anmerkung zum Urteil des BGH vom 27. 11. 2009 (Genehmigungspflicht bei Rechtsgeschäften über Grund und Boden mit BVVG-Beteiligung) hingewiesen,¹⁵ so dass in Anknüpfung hieran lediglich die neue Rechtsprechung und damit die zusammenhängenden Rechtsfragen dargestellt werden sollen.

Das OLG Stuttgart hat mit Beschluss vom 29. 3. 2011¹⁶ die Versagung eines Rechtsgeschäfts über landwirtschaftlichen Grund und Boden allein mit Hinweis auf einen überhöhten Kaufpreis abgelehnt. Die Entscheidung betrifft zum einen das Tatbestandsmerkmal „ungesunde Verteilung des Grund und Bodens". Zum anderen enthält der Beschluss interessante Ausführungen zum o.?g. Versagungsgrund des groben Preismissverhältnisses.

Nach dem Sachverhalt bewarben sich im Laufe des Genehmigungsverfahrens zwei Landwirte als Kaufinteressenten. Ein Landwirt war bereit, das Grundstück für einen Preis von max. 0,80 €/m² zu erwerben, während der Sachverständige im gerichtlichen Verfahren einen Verkehrswert von ca. 1,00 €/m² feststellte.

Das OLG verneint im Ergebnis eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens. Für die Entscheidung komme es nicht auf den Zeitpunkt der Genehmigungsversagung, sondern auf die im Zeitpunkt der Entscheidung der letzten Tatsacheninstanz herrschenden Verhältnisse an. Die ablehnende Entscheidung könne deshalb nicht mehr unter Berufung auf einen zwischenzeitlich verstorbenen Interessenten gestützt werden.

Der zweite Landwirt scheide als berücksichtigungsfähiger Interessent aus, da er nicht bereit sei, einen angemessenen Kaufpreis zu entrichten. Da das Angebot des zunächst erwerbsbereiten Landwirts unterhalb des Verkehrswertes liege, könne es nicht berücksichtigt werden. Für die Versagung der Genehmigung sei es nicht ausreichend, dass abstrakt gedacht weitere Landwirte als Kaufwillige vorhanden sind. Vielmehr greife dieser Versagungsgrund nur, wenn konkrete Interessenten benannt werden, die bereit sind, das Grundstück zu einem angemessenen Preis zu erwerben. Da diese Regelung verhindern solle, dass der Erwerb des zur Verbesserung der Agrarstruktur erforderlichen Landes durch interessierte Landwirte erschwert wird, indem überhöhte Preise gefordert werden können, könne für die Anwendung der Vorschrift nur dann Raum sein, wenn sich ein überhöhter Kaufpreis als Erschwernis für den Erwerb durch einen Landwirt auswirken könne. Ein mangelndes Kaufinteresse bäuerlicher Erwerber führe dazu, dass eine Veräußerung mit einem agrarstrukturellen Vorteil schlechthin nicht möglich sei. Es bestehe daher kein Anlass, in einem solchen Fall die Veräußerung an einen Nichtlandwirt zu untersagen. Vielmehr sei vorliegend kein Landwirt an dem Erwerb des streitgegenständlichen Grundstücks zu einem angemessenen Kaufpreis interessiert. Somit entfalle auch der Versagungsgrund des § 9 Abs. 1 GrdstVG. Mit anderen Worten ist ein unangemessen hoher Preis nur dann zu missbilligen, wenn eine angemessene Preisfindung einen agrarstrukturellen Vorteil brächte. Hieraus zieht das OLG die weitere Schlussfolgerung, dass der Kaufpreis nur in Ausnahmefällen beanstandet werden dürfe, sofern der Erwerber selbst Landwirt sei. Es sei Sache des Landwirts, zu kalkulieren, ob der angebotene Preis für ihn und seinen Betrieb wirtschaftlich sinnvoll ist. Das Gericht habe die Kalkulationen eines Landwirts grundsätzlich nicht zu prüfen.

In der Grundtendenz knüpft diese Rechtsprechung auch an die Auffassung des OLG Dresden¹⁷ an. Danach ist auch ein erwerbswilliger Landwirt verpflichtet, einen überhöhten und im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis zu zahlen, sofern damit das Missverhältnis im Sinne des GrdstVG nicht überschritten ist. Dieses Missverhältnis liegt nach ständiger Rechtsprechung vor, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Wert des Grundstücks um mehr als die Hälfte übersteigt und nicht besondere Umstände eine andere Beurteilung rechtfertigen. In diesem Falle kann es zwar auch ohne Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts zur Genehmigungsversagung kommen. Bei Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts kann aber nach gegenwärtiger Regelung nur der Landwirt berücksichtigt werden, der den im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis zahlt.

3. Berücksichtigung anderer volkswirtschaftlicher Belange

Nach § 9 Abs. 6 GrdstVG muss bei der Entscheidung über den Genehmigungsantrag auch allgemeinen volkswirtschaftlichen Belangen Rechnung getragen werden. Die Rechtsprechung beruht auf der ständigen Anpassung an die jeweiligen agrar- und gesellschaftspolitischen Tendenzen. In der Literatur wird vom ganzheitlichen Ansatz des Gesetzes und zugleich davon gesprochen, dass folgerichtig die raum-, wirtschafts- und Bevölkerungsstrukturellen Faktoren ebenso zu berücksichtigen seien wie die in den gerichtlichen Entscheidungen verstärkt zum Ausdruck kommende Betonung des Umweltschutzes und neuerdings der Energiewirtschaft.¹⁸ Folgerichtig stehen diese Fragen auch im Mittelpunkt zahlreicher neuerer rechtlicher Entscheidungen.

Mit der Auslegung des Begriffs „volkswirtschaftliche Belange" im Sinne dieser Regelung befasst sich der Beschluss des BGH vom 15. 4. 2011.¹⁹ Anerkannt ist der Rückgriff auf diese Regelung beim Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke durch kommunale Gebietskörperschaften für die Errichtung von Schulen, Sportplätzen, Kindergärten etc. Im vorliegenden Beschluss billigte der BGH auch den Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke zur Errichtung einer Windkraftanlage. Zur Begründung führt er aus, dass der Grundstückserwerb der Sicherung und dem Ausbau einer die Umwelt schonenden Energieversorgung diene und damit allgemeine volkswirtschaftliche Belange tangiert seien. Insoweit knüpft diese Entscheidung auch an dem Beschluss des Thüringer OLG vom 28. 10. 2010²⁰ an. Danach vermögen derartige Belange den Versagungsgrund der ungesunden Bodenverteilung nur dann auszuräumen, wenn das Grundstück tatsächlich hierfür benötigt wird. Befinde sich das vorgesehene Projekt zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts noch im Planungsstadium, sei eine Prognoseentscheidung erforderlich, ob die erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen mit hoher Wahrscheinlichkeit erteilt werden.

Hieran anknüpfend stellt der BGH fest, dass Einschränkungen im Hinblick auf die Grundstücke geboten seien, die lediglich als Abstandsflächen für eine auf dem Nachbargrundstück betriebene Anlage erworben wurden. Nach § 9 Abs. 6 GrdstVG komme hier nur die Genehmigung eines zeitlich begrenzten Erwerbs zum Zwecke der Bestellung einer Dienstbarkeit in Betracht, verbunden mit der Auflage, das Grundstück anschließend an einen Landwirt zu veräußern. Die Errichtung einer Windenergieanlage zur Sicherung und zum Ausbau einer die Umwelt schonenden Energieversorgung im Außenbereich zähle zu den nach § 9 Abs. 6 GrdstVG zu berücksichtigenden allgemeinen volkswirtschaftlichen Belangen.

Darüber hinaus rechtfertige aber § 9 Abs. 6 GrdstVG die Veräußerung landwirtschaftlicher Grundstücke nur in dem Umfang, wie diese tatsächlich für diese Zwecke benötigt werden. Notwendig und gleichzeitig ausreichend zur Zweckerfüllung sei im Zusammenhang mit den Abstandsflächen die Sicherung durch eine Dienstbarkeit, welche den Grundstückseigentümer verpflichtet, diese Teilfläche nicht zu bebauen und dem Anlagenbetreiber die teilweise Nutzung des Grundstücks für Wartungsarbeiten zu gestatten. Der Erwerb des genutzten Grundstücks zur Sicherung von Abstandsflächen sei hingegen zu versagen, weil die Veräußerung an einen Nichtlandwirt zu einer Verschlechterung der Agrarstruktur führe und ein Erwerb durch den Betreiber der Windkraftanlage zu diesem Zweck auch unter Berücksichtigung der volkswirtschaftlichen Belange im Sinne des § 9 Abs. 6 GrdstVG nicht erforderlich sei.

Diese Regelung schafft endlich mehr Klarheit bei dem in der Praxis oft zu verzeichnenden Bestreben von Windkraftunternehmen, möglichst sämtliche damit unmittelbar und mittelbar betroffene Flächen in Gänze zu erwerben und dies damit zu begründen, man werde die nicht benötigten Flächen nachfolgend an einen Landwirt verpachten. Dies reicht schon gemessen an der o.g. Rechtsprechung zur ungesunden Bodenverteilung im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG nicht aus. Folgerichtig ist nach BGH zunächst die gesamte Fläche bis zur hinreichenden Klärung der Fragen nach Standort und Abstandsflächen befristet an den Windkraftunternehmer zu veräußern, um nachfolgend dem Landwirt den Erwerb der für die Landwirtschaft benötigten Fläche ermöglichen zu können. Dazu gehören auch die sog. Abstandsflächen, für die (lediglich) eine Dienstbarkeit bestellt werden könne. Wir halten diese Ergänzung für erforderlich, weil dies auch unmittelbare Auswirkungen auf den Pächter-Direkterwerb von BVVG-Flächen hat. Einige Niederlassungen der BVVG haben derartige Flächen nicht zur Veräußerung mit der Begründung vorgesehen, sie seien planungsrechtlich bereits mit einer Windkraftanlage oder einem Windvorranggebiet ausgewiesen. Vor dem Hintergrund vorg. Entscheidung des BGH sollten Pächter auf den Abschluss eines 4-jährigen Pachtvertrages mit anschließender Ankaufsoption drängen, weil spätestens dann hinreichende Klarheit im vorg. Sinne erreicht werden und somit der Landwirt in die Lage versetzt werden könnte, die nicht benötigte Fläche im vorg. Sinne käuflich zu erwerben.

Nach OLG Oldenburg²¹ kann auch ein Energieversorgungsunternehmen landwirtschaftliche Grundstücke unter Bezugnahme auf volkswirtschaftliche Belange im Sinne des § 9 Abs. 6 GrdstVG für Kompensationsmaßnahmen erwerben, die ihm im Rahmen der Genehmigung eines unterirdischen Erdgasspeichers von der zuständigen Behörde auferlegt worden sind. Nach Auffassung des OLG sei die Förderung der Eigenlandausstattung von Land- und Forstwirtschaft nur eine Zielstellung der Agrarstrukturverbesserung durch das GrdstVG. Die Entscheidung habe gleichrangig auch andere Maßnahmen der Strukturverbesserung zu beachten, wie z.B. Maßnahmen des Umwelt- und Naturschutzes oder sonstige andere Ziele, die für den landwirtschaftlichen Raum relevant sind. Gleichrangig zu berücksichtigen seien andere volkswirtschaftliche Belange und daraus folgende zwingende Bedürfnisse. Das konkrete Erwerbsinteresse des Energieversorgers wurde als ein die Veräußerung an einen Nichtlandwirt rechtfertigender volkswirtschaftlicher Belang im Sinne des § 9 Abs. 6 GrdstVG eingestuft. Diese Entscheidung bestätigt die Tendenz in der Rechtsprechung, gleichrangige Belange neben der Eigenlandausstattung der landwirtschaftlichen Betriebe im Bereich Umweltschutz und Energieversorgung zuzulassen. Dies muss allerdings wieder mit vorg. Einschränkung aus der Entscheidung des BGH gesehen werden.

Im Zusammenhang mit der Entscheidung des BGH vom 27. 11. 2009²² zur Genehmigungspflicht von Verkäufen von BVVG-Flächen wurde bisher übersehen, dass hiernach der Kauf durch Naturschutzverbände jedenfalls dann versagungsfähig ist, wenn kein konkretes, in absehbarer Zeit zu realisierendes Naturschutzkonzept vorliegt, welches von staatlichen Behörden befürwortet und förderungswürdig war. Mithin ist der schlichte Vorratserwerb unzulässig.

4. Zusammenfassung

4.1 Entgegen der verbreiteten Auffassung haben weder BGH noch die Obergerichte eine Änderung bzw. Erweiterung der Ziele des GrdstVG vorgenommen. Wir verweisen insoweit auf die unter Ziff. 1.1 dargestellte Beschlussfassung des BGH vom 26. 11. 2010 mit Hinweis darauf, dass die engen Grenzen für die Bestimmung des Landwirts und der landwirtschaftlichen Tätigkeit im Sinne des GrdstVG weiterhin gelten und infolgedessen von einer ungesunden Bodenverteilung stets dann auszugehen ist, wenn der Erwerb landwirtschaftlicher Flächen durch Nichtlandwirte in Konkurrenz zum Erwerbsinteresse eines Landwirts auftritt, welcher das Grundstück zu seiner Aufstockung benötige. Die ungesunde Bodenverteilung liegt hiernach auch dann vor, wenn der Erwerber nach Erwerb die Flächen einem Landwirt zur Verpachtung bereitstellen würde.

4.2 Allerdings besteht die Zielstellung von § 9 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 2 GrdstVG nicht darin, unzeitgemäße Verhältnisse zu konservieren. Folglich sei es ein Gebot der Berücksichtigung der geänderten Verhältnisse in der Landwirtschaft auch  der Übertragung von landwirtschaftlichen Grundstücken auf ein nicht Landwirtschaft betreibendes Unternehmen unter den engen Voraussetzungen der sog. Betriebsaufspaltung die Genehmigung zum Erwerb zu erteilen, sofern die in der Entscheidung des BGH vom 26. 11. 2010 genannten engen Voraussetzungen gegeben sind.

Dies soll gleichermaßen beim Erwerb von Gesellschaften gelten, selbst wenn nicht alle Gesellschafter im Vollerwerb Landwirtschaft betreiben.

4.3 Diese „geänderten Verhältnisse, die in den neuen Ländern zur Gleichstellung der Landwirte im Sinne des GrdstVG mit den juristischen Personen geführt haben, sind auch beim Erwerb landwirtschaftlicher Flächen durch Gesellschafter einer juristischen Person zu berücksichtigen, dies allerdings unter Beachtung der Fragen im Zusammenhang mit der Rechtsprechung des OLG Dresden, auf die oben unter Ziff. 1.5 hingewiesen wurde.

4.4 In der Rechtsprechung hat sich zudem unter Berücksichtigung dieser geänderten Verhältnisse die Auffassung herauskristallisiert, dass auch ortsfremde und ortsferne Landwirte Flächen kaufen können, wenn dennoch eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung dieser Flächen gesichert ist, wofür auch die Überlassung der Flächen an ein Lohnunternehmen ausreichend sein soll. Dies auch deshalb, weil das GrdstVG nicht einer positiven Lenkung des Grundstückverkehrs und auch nicht nur dem Schutz ortsansässiger Landwirte vor auswärtiger Konkurrenz diene. Dessen ungeachtet bedarf es in diesem Zusammenhang weiterer Klarstellungen auch in den Entscheidungen insbesondere zu der Auffassung, dass nach dem GrdstVG der Landwirt die Fläche nicht selbst bewirtschaften müsse.

4.5 Die Grenzen des GrdstVG werden insbesondere deutlich bei der Durchsetzung der Genehmigungsversagung wegen überhöhter Kaufpreise nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 und Abs. 4 GrdstVG, die auch nach der neueren Rechtsprechung kein eigenständiger Versagungsgrund ist. Der Hinweis in den diesbezüglichen Entscheidungen darauf, dass auch der erwerbswillige Landwirt verpflichtet sei, einen überhöhten und im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis zu zahlen, sofern dieser nicht das Missverhältnis im Sinne des GrdstVG überschreite, bedarf insbesondere dann einer weiteren Aufhellung, wenn derartigen Verträgen die Genehmigung im Zusammenhang mit dem siedlungsrechtlichen Vorkaufsrecht versagt werden soll.

4.6 Mehr Klarheit brachte die neuere Rechtsprechung auch im Hinblick auf die Berücksichtigung volkswirtschaftlicher Belange im Sinne des § 9 Abs. 1 GrdstVG, was insbesondere am Beschluss des BGH vom 15. 4. 2011 deutlich wird. Hier wird einerseits die generelle Berechtigung eines Windkraftunternehmens zum Ankauf von landwirtschaftlichen Flächen unter den dort genannten Voraussetzungen bejaht. Gleichzeitig wird aber deutlich gemacht, dass die Einschränkungen im Hinblick auf diese Grundstücke einen nachfolgenden Erwerb durch Landwirte jedenfalls in dem Umfang sicherstellen müssen, der über die mit den Windkrafträdern tatsächlich überbauten Flächen hinausgeht.

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Quellen:

1. Vgl. nur Schramm in NL-BzAR 2008, 2 ff. sowie in NL-BzAR 2010, Zschau in NL-BzAR 2011, 307 ff. Netz/Deimel in NL-BzAR 2011, 179 ff.
2. Vgl. Netz/Deimel, a.a.O., 180.
3. Vgl. Keine ungesunde Bodenverteilung bei sachlicher und personeller Verflechtung zwischen Besitzunternehmen und Betreibergesellschaft. BGH, Beschl. v. 26. 11. 2010 – BLw 14/09, NL-BzAR 2011, 115 ff.
4. Vgl. BGH Beschl. v. 26. 11. 2010, a.a.O., RNr. 22, S. 119.
5. BayOLG, Beschl. v. 4. 8. 2011 –. W XV 2754/10.
6. OLG Dresden, Beschl. v. 19. 3. 2009 – W XV 1191/08. Vgl. Zschau in NL-BzAR 2011, 307.
7. OLG Dresden, Beschl. v. 20. 5. 2011 – W XV 0011/11, NL-BzAR 2011, 332 ff.
8. Vgl. nur Zschau in NL-BzAR 2011, 307 ff., 309. Anderer Auffassung sind wohl Netz/Deimel a.a.O., S. 181.
9. Vgl. Netz, GrdstVG, Praxiskommentar, 5. Aufl., S. 450 m.w.N.
10. Vgl. Netz, ebenda.
11. Vgl. Schramm in NL-BzAR 2008, S. 2 ff. m.H.a. diesen Beschluss zum Az. Lw 20/95.
12. Vgl. nachfolgend OLG Thüringen vom 27. 10. 2011
13. OLG Jena, Beschl. v. 27. 10. 2011 – LW U 183/11.
14. OLG Rostock, Beschl. v. 17. 12. 2010 – 14 U 6/10.
15. Vgl. Schramm in NL-BzAR 2010, 54 ff.
16. Ein „Grobes Missverhältnis“ beim Preis genügt allein nicht als Versagungsgrund. OLG Stuttgart, Beschl. v. 29.?3.?2011 –101 W 1/10, NL-BzAR 2011, 201 ff.
17. Vgl. NL-BzAR 2008, 129 ff., 131
18. Vgl. Netz, a.a.O, S. 569 ff.
19. Vgl. Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks zur Errichtung einer Windkraftanlage. BGH, Beschl. v. 15. 4. 2011 – BLw 12/10, NL-BzAR 2011, 370 ff.
20. Vgl.Windkraftanlagen und „ungesunde Bodenverteilung. OLG Jena, Beschl. v. 28. 10. 2010 – Lw U 391/10,  NL-BzAR 2010, 492 ff.
21. Beschl. v. 2. 7. 2009 – 10 W 2/09.
22. Nur der Bund und die Länder selbst sind genehmigungsfrei beim landwirtschaftlichen Grunderwerb. BGH, Beschl. v. 27. 11. 2009 – BLw 4/09, NL-BzAR 2010, 83 ff.