RA Andreas Felgentreff,
RA Alexander Zschau, Leipzig*

Der folgende Beitrag soll die Auswirkungen auf die steigenden Preise für landwirtschaftliche Flächen aufzeigen. Dabei setzen sich die Autoren kritisch mit der von der BVVG praktizierten Ermittlung des Verkehrswertes für den so genannten begünstigten Flächenerwerb nach dem Entschädigungs- und Ausgleichsleistungsgesetz auseinander.

Es wird dargestellt, auf welchen gesetzlichen Grundlagen des deutschen Wertermittlungssystems die Verkehrswertbestimmung basiert und inwieweit die von der BVVG praktizierte Wertbestimmung diesen folgt.

Des Weiteren wird ein kurzer Überblick über den aktuellen Stand der rechtlichen und der politischen Prüfung des Handelns der BVVG gegeben. Ferner erfolgt ein Ausblick auf eine mögliche Gestaltung zukünftiger EALG-Kaufverträge aus Sicht der Verfasser vor dem Hintergrund der Änderung der Flächenerwerbsverordnung (FlErwV) zum 1. 7. 2009.

Rechtliche Kritik am praktizierten Vergleichspreissystem der BVVG

Nach deutschem Recht orientiert sich die allgemeine Verkehrswertbildung für Grundstücke an der gesetzlichen Legaldefinition des Verkehrswertes (Marktwert) in § 194 Baugesetzbuch. In diesem heißt es:

„Der Verkehrswert (Marktwert), wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks … ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Die Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grund­stücken (Wertermittlungsverordnung) regelt hierbei die Grundsätze für die Bestimmung des Verkehrswertes in verfahrensrechtlicher Sicht.

Auf Grund der gesetzlichen Bestimmungen in der Wertermittlungsverordnung stehen mehrere Bewertungsmöglichkeiten zur Auswahl, um den Verkehrswert zu bestimmen. Dabei soll sich die Verkehrswertbestimmung für landwirtschaftliche Flächen grundsätzlich nach dem Vergleichswertverfahren der Wertermittlungsverordnung unter Berücksichtigung der Wertermittlungsrichtlinien richten.

Das Vergleichswertverfahren folgt in seinen Grundzügen dem Gedanken, dass sich der Wert eines Grundstückes danach bestimmt, welchen Preis es üblicherweise im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielen kann. Hierbei hat sich der Wert an den Preisen vergleichbarer Objekte zu orientieren.

Bei einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen sind diese vorrangig zur Wertermittlung heranzuziehen. Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück liegt (Ort, Gemarkung) keine genügenden Vergleichspreise, können Vergleichsgrundstücke aus vergleichbaren Gebieten herangezogen werden.

In der gutachterlichen Bewertungspraxis werden in solchen Fällen auch geeignete Vergleichspreise aus angrenzenden vergleichbaren Gemarkungen verwendet.

Der Verkehrswert eines Grundstücks stellt sich demnach nicht als der höchste am Markt zu erzielende Preis dar. Vielmehr gestaltet er sich als Durchschnittswert einer nach der Wertermittlungsverordnung bereinigten Gesamtheit geeigneter Vergleichspreise.

Ein nach den geschilderten Grundsätzen des deutschen Wertermittlungssystems bestimmter Verkehrswert ist folglich nicht zwingend mit dem im Einzelfall auf dem Grundstücksmarkt ausgehandelten Kaufpreis gleichzusetzen.

Bei der Bestimmung des Verkehrswertes bei dem EALG-Flächenerwerb sind neben den allgemeinen Grundsätzen des deutschen Wertermittlungssystems auch die Bestimmungen des Ausgleichsleistungsgesetzes und der Flächenerwerbsverordnung (FlErwV) zu beachten. Insbesondere regelt die Bestimmung des § 5 Abs. 1 S. 2 FlErwV alte sowie neue Fassung, dass wenn für Acker- und Grünland regionale Wertansätze vorliegen, der Verkehrswert sich nach diesen zu richten hat.

Der Vorrang der regionalen Wertansätze soll nach den Gedanken des Gesetzgebers der Vereinfachung und Beschleunigung dienen. Die Bestimmung des Verkehrswertes erfolgt hierbei nach den eindeutig bestimmten und standardisierten Verfahren. Die Veröffentlichung der Wertansätze in dem für jedermann zugänglichen Bundesanzeiger soll dabei die erforderliche Transparenz gewährleisten. Demnach besitzen die Wertansätze die Qualität antizipierter Sachverständigengutachten. Sie genießen als Instrument der Verkehrswertbestimmung gegenüber der Einholung eines Gutachtens Vorrang.

In der Vergangenheit setzte sich die BVVG bei einer Vielzahl von EALG-Vertragsschlüssen über den gesetzlich geregelten Vorrang der Bestimmung des Verkehrswertes durch die regionalen Wertansätze hinweg.

Die BVVG bestimmte hierbei den Verkehrswert auf Grundlage eines eigenen so genannten Vergleichspreissystems (VPS).

Diese Vorgehensweise ist auf Grund der eindeutigen gesetzlichen Vorgaben zu den Grundsätzen der nationalen Verkehrswertbestimmung rechtlich fraglich und führte in der Öffentlichkeit zu zahlreichen kritischen Äußerungen.  

Diese Kritik beruht darauf, dass sich die BVVG bisher mit ihrem Vorgehen über die gesetzliche Regelung des § 5 Abs. 1 S. 4 FlErwV a.?F. hinwegsetzte. Die BVVG zweifelte dabei die Geeignetheit der regionalen Wertansätze als Ermittlungsgrundlage an. Verkehrswertgutachten wurden trotz gesetzlicher Verpflichtung nicht in Auftrag gegeben, statt dessen wurde der Verkehrswert auf der Grundlage des eigenen von der BVVG entwickelten Wertermittlungssystems bestimmt.

Dieses Wertermittlungssystem führte jedoch zu einer Verkehrswertbestimmung, die in keiner Relation zu den im Bundesanzeiger veröffentlichten regionalen Wertansätzen steht.

Als Grundlage für die Wertermittlung mit Hilfe des Vergleichspreissystem dient laut Angaben der BVVG ihre Datensammlung, welche aus Ausschreibungsverfahren, Direktverkäufen sowie Kaufpreisangeboten bei Verpachtungszuschlägen besteht. 

Die BVVG gibt an, in ihr Datensystem ebenfalls Daten der Gutachterausschüsse, d. h. Daten aus externen Verkäufen durch Dritte, einzubeziehen. Trotz dieser Bekundung basiert die Kaufvertragssammlung der BVVG fast ausschließlich auf eigenen Verkaufsfällen. Die BVVG gab bekannt, in zahlreichen Fällen bei ihrer Kaufpreisbildung nicht auf Daten aus Drittverkäufen zurückgreifen zu können, da die Daten der zuständigen Gutachterausschüsse mangels notwendiger Angaben nicht in ihr Datenverarbeitungsprogramm aufgenommen werden konnten.

Zur Bestimmung des Verkehrswertes eines Grundstückes wählt die BVVG diejenigen Verkäufe aus, die ihrer Ansicht nach mit dem Kaufobjekt vergleichbar sind und in einem Umkreis von ca. 20 km um das Kaufobjekt liegen. Die Vergleichbarkeit bestimmt sie hierbei nach Eigenschaften wie Größe, Lage, Nutzungsart und Bodenqualität.

Anhand dieser ausgewählten Kauffälle bildet sie sodann den Durchschnittswert zur Bestimmung ihres Verkehrswertes.

In dieser Praxis der alleinigen Bildung einer Kaufpreissammlung auf Grund eigener Verkaufsfälle liegt der Hauptkritikpunkt an dem Vergleichspreissystem der BVVG. Denn nach Ansicht der Verfasser kann die von der BVVG erstellte Kaufpreissammlung nicht ausreichen, um einen unmittelbaren bzw. mittelbaren Preisvergleich im Sinne der Wertverordnung vorzunehmen.

Die  von der BVVG herangezogenen eigenen Kaufverträge dokumentieren nur einen Teil des Marktpreises und geben nicht dessen Gesamtheit wieder.

Auf Grund des gesetzlich geregelten Vergleichswertverfahrens nach den Regelungen der Wertermittlungsverordnung kann es sich bei einer wie von der BVVG praktizierten Ausschreibung nicht um ein Wert­ermittlungsverfahren, sondern um ein einzelnes Werkzeug zur gesamten Preisbildung handeln.

Die im Ergebnis einer Ausschreibung von der BVVG erzielten Kaufpreise stellen sich als Einzelpreise dar und spiegeln nicht die Gesamtheit des Grundstücksmarktes wider. Ihnen kann daher lediglich ein Einfluss auf die zukünftig festzustellenden Verkehrswerte zugesprochen werden; sie stellen den Verkehrswert aber nicht allein dar.

Ein weiterer Kritikpunkt ist, dass auf Grund fehlender Angaben der BVVG nicht geprüft werden kann, ob es sich bei den von ihr herangezogenen Kauffällen um solche handelt, die den gewöhnlichen Geschäftsverkehr widerspiegeln und daher zur Verkehrswert­ermittlung geeignet sind.

Die BVVG macht beispielsweise keine Angaben darüber,

• ob es sich um ortsansässige oder ortsfremde Käufer handelt;
• es sich um einen Kauf unter dem Druck eines Flächenverlustes für den jeweiligen Landwirt handelt,
• der Verkäufer die Flächen zur Eigen­bewirtschaftung oder zur Fremd­bewirtschaf­tung (Weiterverpachtung) verkauft hat,
• es sich um einen ehemaligen Pächter handelt, welcher die umliegenden Flächen bereits angepachtet hat und nur noch die Streufläche zur Flächen­ab­run­dung (Arrondierung) benötigt oder
• es sich beispielsweise um einen Kauf auf Grundlage der Auflösung einer 6-b-Rücklage (steuerliche Reinvestitions­ rücklage) handelt.

Gerade bei letzterem Beispiel besteht Streit der fachlichen Experten darüber, ob solche Kauffälle dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr zuzuordnen sind.

Im Ergebnis ist festzustellen, dass die BVVG auf Grund ihres Handelns in der Vergangenheit womöglich gegen die Grundsätze der nationalen Verkehrswertbildung verstieß und dies zur Bestimmung eines falschen, nicht ortsüblichen und überhöhten Verkehrswertes führte.

Den Verfassern dieses Artikels wurden im Rahmen ihrer Tätigkeit in landwirtschaftlichen Unternehmen zahlreiche EALG-Kaufverträge zur Prüfung vorgelegt. In diesem Zusammenhang war festzustellen, dass der in den Kaufverträgen angegebene Kaufpreis weit über dem durch die regionalen Wertansätze festgeschriebenen Wert liegt. Als Beispiel aus der eigenen Praxis sei angeführt, dass ein Unternehmen in Sachsen ein Klageverfahren zur Überprüfung des vorgegebenen Kaufpreises beim Landgericht Berlin anhängig gemacht hat. Dies vor dem Hintergrund, dass sich die Differenz zwischen dem von der BVVG geforderten und dem ermittelten Kaufpreis nach den regionalen Wertansätzen auf einen Betrag von ca. 500.000 € beläuft.

Aktuelle rechtliche und politische Überprüfung der Privatisierungspraxis

Da, wie zuvor dargestellt, erhebliche Zweifel an der Privatisierungspraxis bzw. Kaufpreisbildung der BVVG bestehen, stellt sich die praktische Frage der Durchsetzung der Rechte der Betroffenen.

Die überwiegende Zahl der ab 2007 abgeschlossener EALG-Kaufverträge besitzt eine eingefügte Anfechtungsklausel, nach welcher der veranschlagte Kaufpreis gerichtlich überprüft werden kann und die BVVG dazu verpflichtet ist, den gerichtlich bestimmten Kaufpreis nachträglich zu ändern.

In einem Urteil des Landgerichts Dresden vom 13. 8. 2008 (NL-BzAR 2008, 466), welches nunmehr zur Entscheidung im Berufungsverfahren dem OLG Dresden vorliegt, hat sich das Gericht in Bezug auf die Kaufpreisanpassung bereits zugunsten eines Landwirtes entschieden. Inhaltlich vertritt das Landgericht Dresden die Meinung, dass kein Raum für die Praxis der BVVG besteht, ihre selbst erzielten Preise als Grundlage für die Ermittlung des Verkehrswertes heranzuziehen. Im Falle des Zweifels an den regionalen Wertansätzen könne sich die BVVG allenfalls an den Gutachterausschuss wenden.

Diesem Ergebnis widersprechend liegt ein aktuelles Urteil des Landgerichts Berlin vom 2. 7. 2009 vor. Dieses Urteil hat eine Klage auf Kaufpreisanpassung nach vertraglich geregelter Anpassungsklausel abgewiesen. Die Klage wurde jedoch auf Grund der Tatsache abgewiesen, dass der Kläger nicht ausreichend dargelegt und bewiesen hat, dass die von der BVVG ermittelten Verkehrswerte fehlerhaft ermittelt wurden.

Aus Sicht der Verfasser kann einem solchen Versäumnis nur durch ausreichenden, mit Beweisführung unterlegtem Sachvortag in Form von Kritik an der Wertermittlung der BVVG vorgebeugt werden.

Da sich beide Urteile nicht konkret mit der Vereinbarkeit des von der BVVG heran gezogenen Vergleichspreissystems mit den Grundsätzen der nationalen Verkehrswertbestimmung auseinander gesetzt haben, obliegt dies nunmehr den  jeweiligen Oberlandesgerichten, deren Entscheidungen noch ausstehen.

Wie der Informationsdienst Agrar-Europe Ende August auf seiner Internetseite meldete, setzt die BVVG ihre Ausschreibungen bis Jahresende aus. Als Grund hierfür wird die immer lauter vorgebrachte Kritik an der Privatisierungspraxis der BVVG benannt. Daher verfügte das Bundesfinanzministerium einen vorläufigen teilweisen Privatisierungsstopp bis Ende des Jahres 2009. Nach diesem wird der BVVG bis Ende diesen Jahres aufgegeben, die öffentliche Ausschreibung von Flächen zum Verkauf und Verpachtung auszusetzen. Begünstigte Verkäufe nach dem Entschädigungs- und Ausgleichsleistungsgesetz (EALG), die ohnehin nur noch bis Ende 2009 zulässig sind, sind von dem Erlass ausgenommen. Gleiches gilt für Direktverkäufe an Pächter.

Dieses Moratorium kam auf Bitten der Landwirtschaftsminister von Brandenburg und Mecklenburg-Vorpommern zustande. Das Bundesfinanzministerium erklärte sich dazu bereit, über mögliche Änderungen der Grundsätze zur Privatisierung landwirtschaftlicher Flächen zu sprechen.

Ferner wird als Grund für das Moratorium das Rechtsgutachten der Kanzlei Dombert Rechtsanwälte vom Juli 2009 benannt, welches sich mit dem Thema „Pächterdirekt­erwerb und Verkehrswertermittlung der BVVG: Rechtlicher Rahmen, praktische Handhabung und Rechtsschutzmöglichkeit betroffener Vertragspartner“ beschäftigte. Das Gutachten kam auf Grund der Beauftragung durch den Landesbauernverband Brandenburg e.?V. in Absprache mit den Bauernverbänden Ostdeutschlands zustande.

Dieses Gutachten (veröffentlicht in Agra-Europe 37/09 vom 7. 9. 2009 / Dokumentation) äußerte in seinem Ergebnis ebenfalls Kritik an der Preisermittlung der BVVG und ruft in seiner Endkonsequenz zu einer gerichtlichen Klärung der Zulässigkeit der Privatisierungspraxis auf.

Der Deutsche Bauernverband wertet die Ankündigung des Privatisierungsstopps positiv und wies auf zu hohe Verkaufspreise für landwirtschaftliche Flächen hin. Hierbei merkte er kritisch an, dass die Preise in Folge der öffentlichen Ausschreibung der BVVG so stark gestiegen seien, dass Agrarbetriebe nicht mehr mithalten können und sich übernommen hätten. Auf Grund dessen stellte er die Forderung, nach einem zweijährigen Aussetzen der Ausschreibungen auf, damit sich der Markt wieder beruhigen könne.

Bisherige Auswirkungen der Gesetzesänderung zum 1. 7. 2009 in Bezug auf den Flächenerwerb

Des Weiteren bleibt abzuwarten, ob die zum 1. 7. 2009 eingetretenen Gesetzesänderungen im Ausgleichsleistungsgesetz und in der Flächenerwerbsverordnung Auswirkungen auf die Zukunft der Verkehrswertbestimmung der BVVG haben.

Durch die Neuregelung des § 5 Abs.?1 S. 4 ff. FlErwV wird die BVVG nunmehr gesetzlich dazu verpflichtet, bei ungeeigneten regionalen Wertansätzen zunächst dem Erwerber ein die aktuellen Wertentwicklungen berücksichtigendes Kaufpreisangebot zu unterbreiten. Kommt über dieses Angebot keine Einigung zustande, können beide Parteien die Bestimmung des Verkehrswertes durch ein Verkehrswertgutachten verlangen, welches ausdrücklich auch die aktuellen Wertentwicklungen nach Bieterverfahren für vergleichbare Flächen heranzuziehen hat.

Nach Kenntnis der Verfasser tritt die BVVG auf Grund der Gesetzesänderung an willige nach dem Ausgleichsleistungsgesetz berechtigte Käufer im Zuge der Kaufpreiseinigung über zukünftige EALG-Verträge heran, um den Umfang der Gutachterbeauftragung zu vereinbaren.

Von der BVVG wird hierbei angestrebt, dem beauftragten Gutachter als Grundlage für dessen Verkehrswertbildung allein eine Darstellung von Informationen zu den von der BVVG in der Region erzielten Ergebnissen aus Ausschreibungen und Direkt­verkäufen vorzulegen.

Hierin könnte ein Versuch der BVVG zu sehen sein, ihre eigene Kaufpreissammlung zur Grundlage des Gutachtens zu machen, welche – wie bereits dargestellt – keine vergleichbaren Drittverkäufe beinhaltet.

Zukünftige EALG-Vertragsgestaltung aus Sicht der Verfasser

Auf Grund der vorstehenden Problematik setzen sich die Verfasser in Verhandlungen mit der BVVG bei der Vertragsgestaltung dafür ein, folgende Regelungen in den Vertrag aufzunehmen:

• Der von der BVVG benannte Kaufpreis, welcher sich auf Grundlage ihrer Verkehrswertermittlung ergab, ist als vorläufiger Kaufpreis zu vereinbaren. Hierbei ist darauf hinzuweisen, dass die Käuferseite diesen Kaufpreis nicht als endgültigen Kaufpreis anerkennt und darauf besteht, dass der endgültige Kaufpreis durch eine gutachterliche Wertermittlung zu bestimmen ist.
• Des Weiteren sollte in der kaufvertraglichen Gestaltung zumindest angestrebt werden, dass die Parteien Einigkeit darüber erzielen, welcher öffentlich bestellte Gutachter gemäß § 5 FlErwV zu beauftragen ist. Auch wird vorgeschlagen bereits im Kaufvertrag eine Einigung über den konkreten Gutachter­auftrag festzustellen. 
• Der Gutachter hat den Kaufpreis zu bestimmen, der sich aus den tatsächlichen Wertverhältnissen im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses für den Kaufgegenstand ergibt. Hierbei darf er sich als Grundlage jedoch nicht ausschließlich auf Vergleichspreise, die allein im Bieterverfahren der BVVG erzielt wurden, beziehen.
• Im Kern wird daher vorgeschlagen, dass die Käufer im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages nicht den Betrag entrichten, den die BVVG als vorläufigen Kaufpreis definiert. Es wäre denkbar, entweder eine vertragliche Vereinbarung darüber zu treffen, dass die Käuferseite zunächst einen prozentualen Teil zahlt oder eine Rate in Höhe des sich aus den aktuellen Bodenrichtwerten ergebenden Kaufpreises.

Fazit

In der Endkonsequenz ist abzuwarten, zu welchem Ergebnis das derzeit bestehende Moratorium bzw. die gerichtlichen Verfahren führen und ob es zu einer erhofften Überarbeitung der geltenden Privatisierungsgrundsätze kommt.

Die Kanzlei der Autoren vertritt bei Zustandekommen der EALG-Kaufverträge eine Reihe von Landwirten unterschiedlicher Eigentumsform. Gerade in Zeiten, in denen der Landwirt nicht viel vom eigenen Wertschöpfungsprozess hat (skandalöse Milchpreise, niedrige Getreidepreise) sollte sich die BVVG an den Privatisierungsgedanken des Flächenverkaufs erinnern. Denn die Regelungen zum begünstigten Flächenerwerb dienen auch zur Stärkung einer vielfältig strukturierten Landwirtschaft in den neuen Bundesländern.