KG Berlin, Urteil vom 18. 11. 2010 – 22 U 14/10 – LG Berlin (22. 1. 2010 – 28 O 202/08)

Gründe

I.

 ¹            Der Kläger als Käufer landwirtschaftlicher und forstwirtschaftlicher Flächen – als Berechtigter (Neueinrichter/Pächter) nach dem AusglLeistG – begehrt von der Beklagten als Verkäuferin in Höhe von 35.717,45 € die teilweise Rückzahlung des mit notariellem Kaufvertrag vom 22. 1. 2008 zwischen den Parteien in § 2 Nr. 2 vereinbarten Kaufpreises von 136.711,97 €, wobei er die Anpassung nach dem für die landwirtschaftlichen Flächen vereinbarten Preis von 132.952,69 € berechnet, der sich aus kalkulierten Preisanteilen für 26,6909 ha Ackerland von 127.410,83 € und für 1,3080 ha Grünland von 8.333,26 € zusammensetzt. Ausgehend von der sachverständigen Festsetzung des Verkehrswertes mit 166.000 € für die gesamte Fläche einschließlich sonstiger Flächen und Waldflächen von insgesamt 31,2494 ha errechnet der Kläger daraus eine Differenz von 35.717,45 € (132.952,69 € – 97.110 € [166.000 € abzüglich 35 % = 107.900 € abzüglich darauf 10 %]).

 ²            Des Weiteren begehrt er Zahlung anwaltlicher Kosten in Höhe von 1.192,60 €.

 ³            Hilfsweise begehrt er die Feststellung, dass ihm ein Anspruch auf Ermittlung des Kaufpreises durch ein Gutachten des Gutachterausschusses zustehe, hilfshilfsweise, die Beklagte zu verpflichten, ein solches Gutachten in Auftrag zu geben, sowie die Beklagte zur Zahlung auf der Grundlage dieses Gutachtens zu verurteilen.

 ⁴            Der Kläger stützt sein Klagebegehren auf Nr. 2 der Vorbemerkung des notariellen Kaufvertrages, die wie folgt lautet:

 ⁵            Nach Ansicht des Käufers ergibt sich für ihn nach den Vorgaben des AusglLeistG und der FlErwV ein Anspruch darauf, die vertragsgegenständlichen Flächen zu einem günstigeren als dem vereinbarten Kaufpreis erwerben zu können. Er behält sich daher vor, gerichtlich die erfolgte Kaufpreisbildung und -höhe einer Prüfung zu unterziehen sowie einen Anspruch auf Anpassung des vereinbarten Kaufpreises geltend zu machen.

 ⁶            Die Verkäuferin erklärt, dass sie bei der Kaufpreisbildung, die sie dem Käufer im Einzelnen dargelegt hat, nicht von niedrigeren Werten als den von ihr festgestellten und anhand anderer vergleichbarer Verkäufe in der Region abgeleiteten Vergleichswerten ausgehen durfte. Andernfalls würde sie bei Vereinbarung eines niedrigeren Kaufpreises eine ggf. europarechtswidrige Beihilfe gewähren, zumindest aber einen höheren Preisnachlass, als den durch das AusglLeistG vorgegebenen 35 %-igen Abschlag vom Verkehrswert.

 ⁷            Die Parteien sind sich jedoch darüber einig, dass sie den Vertrag entsprechend einer rechtskräftigen gerichtlichen Entscheidung ggf. anpassen werden. Die Einigkeit besteht jedoch auch darüber, dass der Vertrag mit dem vereinbarten Kaufpreis Bestand haben soll, sofern der Käufer den sich vorbehaltenen Kaufpreisanpassungsanspruch nicht weiter verfolgt oder ggf. durch ein Gericht rechtskräftig festgestellt wird, dass ihm ein solcher nicht zusteht.

 ⁸            Wegen des Parteivorbringens erster Instanz, der dort durchgeführten Beweisaufnahme und gestellten Anträge wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen …

 ⁹            Das Landgericht hat durch am 22. 1. 2010 verkündetes Urteil der Klage in Höhe von 24.927,45 € (ohne Berücksichtigung des Abschlages von 10 %) einschließlich anteiliger Zinsen stattgegeben und die Klage im Übrigen abgewiesen.

¹⁰           Mit ihrer rechtzeitigen Berufung begehrt die Beklagte die Klageabweisung auch im Übrigen.

¹¹           Der Kläger verfolgt mit seiner rechtzeitigen Anschlussberufung seinen Zahlungsantrag im abgewiesenen Umfang weiter.

¹²           Die Beklagte führt u.a. aus: Für die Ermittlung des Verkehrswertes seien nur die Verkaufsfälle zu berücksichtigen, bei denen die Flächen offen auf dem Markt angeboten worden seien, weil der auf dem Markt erzielbare Preis ermittelt werden müsse. Mit dem Gutachten werde aber nicht der in einem offenen Verfahren am Markt erzielbare Preis ermittelt, sondern der Durchschnitt der Preise aller Verkäufe. Das Landgericht gehe zu Unrecht davon aus, dass im Bietverfahren die Bieter mit ihrem Gebot an die Obergrenze des für sie Machbaren gehen würden; es handele sich nicht um Auktionen. Marktverzerrende Effekte (fehlende Transparenz, Marktmacht des einzigen oder der wenigen Käufer sowie die in § 6 Abs. 2 WertV aufgeführten Verhältnisse) würden bei Erstellung der Kaufpreissammlung [des Gutachterausschusses] regelmäßig nicht aufgeklärt. Wenn – wie das Landgericht angenommen habe – auch die sofortige landwirtschaftliche Nutzbarkeit die höheren im Bietverfahren erzielten Preise erkläre, dann hätten hier andere Flächen nicht als Vergleich herangezogen werden dürfen oder es hätte dem durch einen Zuschlag Rechnung getragen werden müssen. Einer zu geringen Anzahl von Verkäufen im Bietverfahren wäre durch eine Erweiterung des Umkreises Rechnung zu tragen gewesen. Ihr sog. Vergleichspreissystem (VPS) enthalte inzwischen 3.800 Ergebnisse aus Ausschreibungen in den neuen Bundesländern. Durch die Heranziehung der jeweils nächstbesten Gebote könne sichergestellt werden, dass ungewöhnliche Verhältnisse eines besonders hohen Bestgebots nicht in die Wertermittlung einflössen.

¹³           Das Gutachten des Gerichtsachverständigen R. sei im Hinblick auf den Ausschluss von Vergleichsfällen wegen ihrer Größenordnung widersprüchlich. Wenn der Sachverständige eine Fläche von mehr als 100 ha ausschloss, müsse dies auch für Flächen unter 5 ha gelten. Das Statistische Bundesamt weise 2007 für Mecklenburg-Vorpommern in der Größenklasse von 2 bis 5 ha einen Wert von 3.835 €/ha aus, während der Wert für die Größenklasse von 20 bis 50 ha mit 5.002 €/ha ausgewiesen werde. Soweit der Sachverständige ausführe, dass das konkrete Vergleichsmaterial dies nicht bestätigt habe, dann wäre jedenfalls der Verkaufsfall mit einer Fläche von über 100 ha, der sich auch in der Spanne bewegt habe, einzubeziehen gewesen. Jedenfalls wichen die Mittelwerte mit 5.120 €/ha (2?–?5 ha) und 5.532 €/ha (ab 5 ha) ab, sodass ein Zuschlag abzuleiten gewesen wäre. Es sei ferner nicht ersichtlich, weshalb der Sachverständige im Hinblick auf die Größenklassen – anders als bei der Preisindexierung – nicht auf Daten außerhalb des konkreten Vergleichsmaterials zurückgreife. Die Preisindexierung sei unzureichend, weil der Sachverständige nicht berücksichtigt habe, dass zwischen dem Verkaufsfall aus dem Dezember 2005 und dem streitgegenständlichen Verkauf mehr als zwei Jahre vergangen seien und die Preissteigerung in dieser Zeit deutlich über 4 %, nämlich bei ca. 29 % liege. Es sei unzulässig, die Preissteigerung – wie im Gutachten vorgenommen – auf die Differenz zwischen zwei aufeinanderfolgenden Jahren zu reduzieren, also nur für ein Jahr zu erfassen.

¹⁴           Sie setzt sich ferner mit den Urteilen des Senats vom 26. 8. 2010 – 22 U 202/09 und 22 U 179/09 – auseinander und verweist wegen des mit der Anschlussberufung des Klägers verfolgten Abschlages von 10 % auf das Urteil des OLG Dresden vom 18. 5. 2010 – 14 U 1451/08 ….

¹⁵           Die Beklagte beantragt,

¹⁶           1. die Klage unter teilweiser Abänderung des Urteils des Landgerichts Berlin vom 22. 1. 2010 – 28 O 202/08, abzuweisen und

¹⁷           2. die Anschlussberufung zurückzuweisen.

¹⁸           Der Kläger beantragt,

¹⁹           1. die Berufung zurückzuweisen und

²⁰           2. das Urteil des Landgerichts Berlin vom 22. 1. 2010 – 28 O 202/08, teilweise abzuändern und die Beklagte zu verurteilen, an ihn über den bereits zugesprochenen Betrag in Höhe von 24.927,45 € hinaus weitere 10.790,00 € zu zahlen und den sich ergebenden Gesamtbetrag mit fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 23. Februar 2008 zu verzinsen, sowie außergerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.192,60 € zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

²¹           Er trägt u.a. vor, der Gesetzgeber habe bewusst an der Wertermittlung nach WertV festgehalten und lediglich klargestellt, dass auch die Ergebnisse nach Bietverfahren für vergleichbare Flächen heranzuziehen seien. Die Rechtslage sei auch europarechtskonform. Es handele sich um ein bestehendes genehmigtes Beihilfeprogramm. Entgegen der Auffassung der Beklagten bestehe kein Unterschied zwischen Markt- und Verkehrswert. Das Wertermittlungsverfahren der Beklagten verstoße schon deshalb gegen die Vorgaben der EU-Kommission, weil danach ausdrücklich festgelegt werde, dass öffentliche Stellen nicht berechtigt seien, hinsichtlich des Ermittlungsergebnisses Weisungen zu erteilen. Im Rahmen des Bietverfahrens liege keine Transparenz vor, weil der jeweilige Bieter nicht wisse, was seine Konkurrenten bieten würden, weshalb er an seine Leistungsgrenzen gehen müsse. Die von der Beklagten direkt verkauften Grundstücke würden am Markt nicht angeboten. Es handele sich im Wesentlichen um außergewöhnliche Verhältnisse, weil die Beklagte in vielen Fällen über einen Großteil der Betriebsflächen der Käufer verfüge und über ein erhebliches Flächenmonopol verfüge. Zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses wäre eine Verlängerung der Pachtverträge ausgeschlossen erschienen, weshalb die kaufenden Betriebe zum Erhalt der Aufbauleistungen die Flächen hätten erwerben müssen. Die Beklagte bewerte nicht die konkreten Gegebenheiten und die Datenbasis sei nicht transparent.

²²           Das Gutachten sei nicht zu beanstanden. Soweit der Gutachter Flächen aus der Bewertung ausgenommen habe, sei die Eingrenzung nicht zu beanstanden, weil nicht allein der Preis das maßgebliche Vergleichskriterium sei. Die Behauptung, die Flächen seien teilweise vorher nicht am Markt angeboten worden, sei eine Behauptung ins Blaue hinein. Maßgeblich für Zu- oder Abschläge sei der am Markt erzielbare Preis, wenn ein Dritter die Flächen erworben hätte. Die statistischen Ermittlungen für das Land Mecklenburg-Vorpommern seien für den Einzelfall nur bedingt aussagekräftig.

²³           Zur Begründung seiner Anschlussberufung führt der Kläger u. a. sinngemäß aus, ihm stehe auch ein Anspruch auf eine 10%ige Minderung des ermittelten Wertes zu. Die Auflagen (jeweils befristet: Veräußerungsverbot, Selbstbewirtschaftungsgebot, lokale Hauptwohnsitzbindung, Wertabschöpfung bei anderen Nutzungen) seien wertmindernd zu berücksichtigen. Bis Anfang 2007 habe die Beklagte dies pauschal berücksichtigt, was auch nicht europarechtswidrig gewesen sei und sie nach Art. 3 Abs. 1 GG i.V.?m. § 242 BGB binde. Die EU-Kommission habe anerkannt, dass die Belastungen den Wert mindern könnten. Ferner verweist der Kläger auf die Gesetzbegründung des Gesetzgebers von 1999, nach der die besonderen Pflichten und Beschränkungen durch einen Abschlag in Höhe von 10 % zu berücksichtigen seien.

²⁴           Es hätte zur Wahrung seiner Ansprüche der Beauftragung eines Rechtsanwaltes bedurft.

   II.

²⁵           Die zulässige Berufung der Beklagten ist unbegründet. Die zulässige Anschlussberufung des Klägers ist lediglich wegen eines Teils des Zinsanspruchs begründet und im Übrigen ebenfalls unbegründet.

²⁶           I. Berufung der Beklagten

   Dem Kläger steht gegen die Beklagte der geltend gemachte Anspruch auf Rückzahlung des nach Anpassung überschießenden Anteils des ursprünglich vereinbarten Kaufpreises auf der Grundlage des geltend gemachten Verkehrswertes aus der Vereinbarung in Nr. 2 der Vorbemerkung des notariellen Kaufvertrages i.V.m. §§ 133, 157 BGB in der vom Landgericht ausgeurteilten Höhe von 24.927,45 € zu.

²⁷           1. Die Parteien vereinbarten in Nr. 2 der Vorbemerkung des Kaufvertrages eine Anpassung durch gerichtliche Feststellung des Verkehrswertes und setzten dabei stillschweigend voraus, dass ein etwaig überzahlter Betrag nach Anpassung an die Beklagte zurückzuzahlen ist. Eine derartige Anpassungsklausel ist zulässig und berechtigt die Beklagte zur Klage auf Rückzahlung, ohne zuvor gesondert auf Feststellung zu klagen.

²⁸           a) Die Anpassungsklausel entspricht § 315 Abs. 3 BGB (vgl. für Anpassungsklauseln Grüneberg in: Palandt, BGB, 69. Aufl., § 315 Rn. 14), nach dem bei Unbilligkeit der Leistungsbestimmung – hier der Kaufpreisfestsetzung – eine gerichtliche Bestimmung erfolgt. Vorliegend legte die Beklagte als Vertragspartei den (vereinbarten) Kaufpreis anhand des von ihr ermittelten Verkehrswertes fest. Die Beklagte muss sich im Rahmen des Privatverwaltungsrechts jedoch rechtmäßig verhalten und ist daher bei der Festlegung des Verkehrswertes an die gesetzlichen Vorgaben sowie die FlErwV gebunden, sodass eine solche Vorbehaltsklausel zugunsten des Käufers, die dem Rechnung trägt, rechtlich unbedenklich ist. Die Klausel bestimmt nicht etwa das (gemäß § 6 Abs. 3 AusglLeistG zuständige ordentliche) Gericht unzulässig als Dritten (vgl. § 317 BGB), sondern bedeutet in der Sache die Nachprüfung der Bestimmung der Beklagten, die zu dem festgelegten Kaufpreis führte. Die Nachprüfung des Verkehrswertes, der der Kaufpreisbestimmung hier sachlich zu Grunde liegen muss, stellt also nicht Rechtsgestaltung, sondern Auslegung bzw. Rechtsanwendung dar, weshalb derartige Anpassungsklauseln unproblematisch sind (vgl. für ähnliche Gestaltungen BGH mit Urt. v. 3. 2. 1995 – V ZR 222/93 – NJW 1995, 1360 [I.]; BGH mit Urt. v. 6. 11. 1997 – III ZR 177/96 – NJW 1998, 1388, 1390 [II.2.] vgl. ferner Grüneberg in: Palandt, BGB, 69. Aufl., § 315 Rn. 14; § 317 Rn. 2; Hager in: Erman, BGB, 12. Aufl., § 317 Rn. 4; vgl. ferner OLG Dresden mit Teil-Anerkenntnis- und Schlussurteil vom 18. 5. 2010 – 14 U 1451/08 – NL-BzAR 2011, 20).

²⁹           b) Grundsätzlich wäre ein Zahlungsanspruch allerdings erst nach rechtskräftiger Bestimmung des Kaufpreises gegeben. Es ist hierzu aus prozessökonomischen Gründen jedoch allgemein anerkannt, dass es zulässig ist, die Bestimmung als Vorfrage der Leistungsklage zu treffen und der Kläger seinen Rückforderungsanspruch sofort geltend machen kann (vgl. Grüneberg in: Palandt, BGB, 69. Aufl., § 315 Rn. 16, 17; Rieble in: Staudinger, BGB (2009), § 315 Rn. 413).

³⁰           2. Der Verkehrswert musste vorliegend nicht nach den gemäß § 5 Abs. 1 S. 2 u. S. 3 FlErwV maßgeblichen vom Bundesminister der Finanzen veröffentlichten regionalen Wertansätzen (RWA) bestimmt werden. Die Beklagte hat vorgetragen, dass diese als Wertermittlungsgrundlage hier ungeeignet seien, weshalb daher gemäß § 5 Abs. 1 FlErwV beide Seiten ein Verkehrswertgutachten verlangen können. Der Kläger ist dem nicht entgegen getreten. Jedenfalls ist es nicht zwingend geboten, gegen den gemeinsamen Willen der Parteien die RWA anzuwenden, zumal der Sachverständige hierzu ausgeführt hat, dass die RWA nur als sehr grobe Orientierungswerte dienen könnten (Gutachten S. 16, 4. Abs.). Zum Einen handelt es sich lediglich um eine Soll-Vorschrift. Zum Anderen ist schon sachlich nichts dagegen einzuwenden, wenn die Parteien das konkretere Verfahren zur Verkehrswertbestimmung bevorzugen wollen.

³¹           3. Hinsichtlich der Auswahl des Sachverständigen war das Landgericht im Rahmen der Beweisaufnahme zur Klärung des Verkehrswertes durch § 5 Abs. 1 S. 4 FlErwV a.?F., der nur die Beauftragung des örtlich zuständigen Gutachterausschusses vorsah, nicht beschränkt. Der im Prozessverfahren maßgebliche § 404 ZPO wird insoweit nicht berührt.

³²           a) Zwar enthielt § 5 Abs. 1 S. 4 FlErwV a.?F. eine verbindliche Festlegung (vgl. auch die Begründung zur Änderung in BT-Ds. 16/8152, S. 19 rechte Spalte unten) und eine abweichende Interpretation im Hinblick auf das AusglLeistungsG wäre nicht überzeugend, weil der höherrangige Gesetzgeber die FlErwV erließ. Zudem wurden Gesetz- und Verordnungsentwurf durch die Bundesregierung, die gemäß § 4 Abs. 3 AusglLeistG a.F. bzw. § 4 AusglLeistG n. F. als Verordnungsgeber bestimmt war, eingebracht.

³³           b) Jedoch regelt § 5 Abs. 1 S. 4 FlErwV a. F. bzw. die Neufassung in § 5 Abs. 1 S. 5 FlErwV, die seit dem 11. 7. 2009 alternativ die Einholung eines Verkehrswertgutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zulässt, lediglich die Ausgestaltung des Preisermittlungsverfahrens der Kaufvertragsparteien und enthält keine Bestimmungen hinsichtlich des gerichtlichen Verfahrens. Der andernfalls erreichte – rechtlich unzulässige – faktische Ausschluss der gerichtlichen Nachprüfung kommt in der Verordnung nicht zum Ausdruck und kann ersichtlich nicht beabsichtigt gewesen sein. Dies folgt auch aus dem Umstand, dass die Gutachten des Gutachterausschusses nicht verbindlich sind (§ 193 Abs. 4 BauGB; vgl. Dieterich in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: 92. Erg.Lief. 2009, § 193 Rn. 127) und lediglich Sachverständigenbeweis darstellen (vgl. Dieterich in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: 92. Erg.Lief. 2009, § 193 Rn. 128 f.).

³⁴           c) Zumindest wäre in ergänzender Vertragsauslegung der allgemeinen Bezugnahme auf das AusglLeistG und die FlErwV in Nr. 2 der Vorbemerkung des Kaufvertrages die neue Fassung der FlErwV anzuwenden, denn nach § 7 Abs. 2 AusglLeistG gilt diese auch für Altfälle, wenn die Änderungen Erleichterungen für den Erwerber mit sich bringen. Die vom Gesetzgeber durch die Vergrößerung der Anzahl der möglichen Sachverständigen beabsichtigte Beschleunigung (vgl. auch die Begründung zur Änderung in BT-Ds. 16/8152, S. 19 rechte Spalte unten) stellt eine solche Erleichterung dar, weshalb nun auch § 5 Abs. 1 S. 4 und S. 5 FlErwV n.F. heranzuziehen wäre.

³⁵           4. Das Landgericht hat den nach § 3 Abs. 7 S. 1 AusglLeistG maßgeblichen Verkehrswert rechtlich zutreffend bestimmt. Dementsprechend ist das Gutachten insoweit auch auf zutreffender rechtlicher Grundlage erstellt worden, sodass die Einholung eines weiteren Gutachtens gemäß § 412 Abs. 1 ZPO nicht geboten ist.

³⁶           a) Gemäß § 3 Abs. 7 S. 1 AusglLeistG ist der Wertansatz für landwirtschaftliche Flächen der Verkehrswert, von dem ein Abschlag in Höhe von 35 vom Hundert vorgenommen wird, was für nicht benachteiligte Regionen europarechtlich die zulässige Grenze darstellt (vgl. Ludden in: Kimme, Offene Vermögensfragen, Band III [Stand: Juni 2009], § 3 AusglLeistG Rn. 128).

³⁷           b) Der Verkehrswert bzw. Marktwert ist für landwirtschaftliche Flächen gemäß § 5 Abs. 1 FlErwV zu ermitteln (vgl. die Begründung der Bundesregierung zum Gesetzentwurf von 1999 in: BT-Ds. 14/1932, S. 15 rechte Spalte), der – insoweit lediglich klarstellend (vgl. Zimmermann in: RVI, Band II [Stand 3/2010], B116 § 5 FlErwV Rn. 3) – auf die WertV verweist. Nach der insoweit maßgeblichen Verkehrswertbestimmung des § 194 BauGB (vgl. Meixner in: Rädler u. a., Vermögen in der ehemaligen DDR, § 3 AusglLeistG Rn. 114; Zimmermann in: RVI, Band II [Stand 3/2010], B115 § 3 AusglLeistG Rn. 112) wird der Verkehrswert (Marktwert) durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Der landwirtschaftliche Verkehrswert ist also – kurz gefasst – der Wert, der bei einem Verkauf von einem Landwirt an einen anderen Landwirt durchschnittlich erzielt wird (vgl. BGH mit Beschl. v. 27. 4. 2001 – BLw 14/00 DNotZ 2001, 724 [725] = NL-BzAR 2001, 330). Er wird dementsprechend aus der Streubreite der bislang erzielten Preise gemittelt. Der Verkehrswert wird jedenfalls nicht jeweils in Vermarktungsformen unterteilt, sondern ist ein einheitlicher und objektiver Begriff, weshalb nicht nur Vergleichsgrundstücke eines Anbieters und damit ein höchstpersönlicher, subjektiver Verkehrswert zu Grunde gelegt werden kann. Schließlich werden den potenziellen Kaufinteressenten alle am Markt angebotenen Grundstücke ungeachtet der jeweiligen Vermarktungsform gleichermaßen zum Kauf angeboten.

³⁸           c) Würde nur das Bieterverfahren Grundlage der Bemessung sein, wäre für das konkrete Grundstück der maximal erzielbare, fiktive und nur auf einen Anbieter zugeschnittene Preis zu ermitteln, der subjektiv wäre und nicht dem allgemeinen, objektiven Verkehrswertbegriff entspräche. Die Auffassung lässt sich zudem mit dem Wortlaut des § 5 Abs. 1 S. 5 FlErwV, heranzuziehen ist, nicht vereinbaren. Ferner entspräche dies nicht mehr der gesetzgeberischen Motivation, weil der Änderung der FlErwV die Erwägung zu Grunde lag, dass die BVVG anhand der ihr vorliegenden Vergleichswerte aus eigenen und fremden Verkäufen in der Lage sei, durch Berücksichtigung der aktuellen Preisentwicklung ein marktgerechtes Angebot zu unterbreiten (vgl. BT-Ds. 16/12709, S. 7, linke Spalte oben), was ausschließt, dass nach dem Willen des Gesetzgebers bzw. Verordnungsgebers lediglich die von der Beklagten erzielten Preise Maßstab sein sollten, zumal der Verweis auf ein Verkehrswertgutachten dadurch ausgehöhlt wäre.

³⁹           d) Hinsichtlich des Verkehrs- bzw. Marktwertes existiert auch – ungeachtet des Umstandes, dass das AusglLeistG eine solche Differenzierung schon nicht erkennen lässt – kein Unterschied zwischen Europäischem Recht und § 194 BauGB (vgl. Dieterich in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger, BauGB, Stand: 92. Erg.?Lief. 2009, § 194 Rn. 23; Krautzberger in: Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch, 11. Auflage 2009, § 194 Rn. 1). Bei der Ermittlung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommenen Preise ist lediglich Maßstab, dass sie Ausdruck eines marktangemessenen Aushandelns sind. Anderes ist mit der Voraussetzung eines offenen Anbietens am Markt nicht bezeichnet. Dass in Fällen des Verkaufs an Berechtigte nach dem Ausgleichsleistungsgesetz naturgemäß eine Ausschreibung nicht stattfindet, ist von der EU-Kommission berücksichtigt worden, und sie akzeptiert hierfür die Erstellung eines objektiven Wertgutachtens durch einen unabhängigen Sachverständigen (Mitteilung der EU-Kommission vom 10. 7. 1997 [ABl. 1997 C 209/3], Teil II Nr. 2. a); vgl. auch Ehricke in: Immenga/Mestmäcker, Wettbewerbsrecht: EG, 4. Aufl., Art. 87 Abs. 1 EGV Rn. 45). Die Kommission geht insoweit davon aus, dass der Marktwert der Mindestkaufpreis sei (a.?a.?O.), was die von der Beklagten im Ergebnis vorgetragene Annahme eines ermittelbaren Höchstpreises nicht gebietet. Ferner begegnet der Ansatz der Beklagten im Hinblick auf das Bestreben der EU-Kommission nach einem unabhängigen Gutachten (a. a.?O. und Schreiben der Kommission v. 30. 6. 2006) Bedenken, wenn als Grundlage im Ergebnis allein die Wertermittlungen bzw. im offenen Verfahren erzielten Preise der Beklagten maßgeblich sein sollten.

⁴⁰           e) Da die Rechtslage und damit die Beihilfegewährung den formalen Vorgaben der EU-Kommission entspricht, ist der auf das geltende Recht Bezug nehmende Vertrag jedenfalls nicht (mangels Anmeldung bzw. im Hinblick auf ein noch laufendes Verfahren) wegen des Durchführungsverbotes des Art. 88 Abs. 3 S. 3 EGV i.V.?m. § 134 BGB nichtig. Im Übrigen ist Art. 87 Abs. 1 EGV nicht direkt anwendbar (vgl. EuGH Slg. 1992, 3899, 3918; 1994, 3829, 3863) und scheidet daher als Grundlage der Nichtigkeit aus, sodass allein das (abgeschlossene) Verfahren der EU-Kommission maßgeblich ist.

⁴¹           5. Es war auch wegen der weiteren Einwendungen der Beklagten kein erneutes Gutachten eines anderen Sachverständigen nach § 412 Abs. 1 ZPO anzuordnen. Das Gutachten war überzeugend und deshalb ausreichende Grundlage der Beweiswürdigung.

⁴²           a) Die konkrete Ermittlung nach dem Vergleichswertverfahren ist in der WertV vorgesehen. Insoweit wird zunächst auf die zutreffende Begründung des Landgerichts sowie dessen Beweiswürdigung verwiesen.

⁴³           b) Der Sachverständige hat inhaltlich die zu 4. näher ausgeführte Auffassung vertreten und gut nachvollziehbar begründet. Ferner hat er auch nachvollziehbar ausgeführt, weshalb die Daten der Kaufpreissammlung der Beklagten (VPS) im konkreten Fall allein jedenfalls schon nicht genügen würde.

⁴⁴           c) Eine fehlende Aussonderung marktverzerrender Umstände der Feststellungen des Gutachterausschusses, deren Kaufpreissammlung der Gutachter ausgewertet hat, sind von der Beklagten pauschal in den Raum gestellt worden, was als Angriff in dieser Form nicht genügt. Ein konkreteres Hinterfragen aller Feststellungen des Gutachterausschusses war nicht erforderlich. Zum einen ist eine Prüfung nur dann geboten, wenn konkrete Tatsachen vorgebracht werden, nach denen sich Mängel der Erhebung auswirkten; allgemein ge­äußerte Vorbehalte wegen möglicher Fehler gegen (hier gesetzlich vorgesehene und in §§ 193 Abs. 5, 195 BauGB, § 12 GutAVO [des Landes Mecklenburg-Vorpommern] näher geregelte) sachverständige Erhebungen genügen nicht (vgl. ähnlich für die [private] Schwacke-Liste BGH mit Urteil vom 11. 3. 2008 – VI ZR 164/07 – NJW 2008, 1519, 1520 [9]; BGH mit Urt. v. 9. 3. 2010 – VI ZR 6/09 – NJW 2010, 2569, 2569 f. [9]). Konkrete Einwendungen zu den Erhebungen des hier zuständigen Gutachterausschusses fehlen jedoch.

⁴⁵           d) Soweit die Beklagte meint, der Sachverständige hätte wegen sofortiger Nutzbarkeit einen Zuschlag auf den Preis berechnen müssen, ist dies zum Einen eher von marginaler Bedeutung, was auch dadurch bestätigt wird, dass der Sachverständige dies nicht zu den wesentlichen wertbeeinflussenden Umständen gezählt hat, sondern bereits in die Verkehrswertermittlung durch Berücksichtigung der im Bietverfahren erzielten Preise hat einfließen lassen. Zum Anderen hat der Gutachter die (Eigen-) Bindung zwar aufgeführt, aber daraus keine anderen Schlussfolgerungen mehr gezogen, sodass dies bereits berücksichtigt ist.

⁴⁶           e) Die von der Beklagten angedachte Ausweitung des Umkreises der einzubeziehenden Flächen widerspricht dem regionalen Ansatz.

⁴⁷           f) Der Sachverständige hat nachvollziehbar erläutert, dass sich aus der Kaufpreissammlung eine Abhängigkeit der Kaufpreise von den Flächen nicht ergebe, was für kleine Flächen im Hinblick auf den Umstand, dass diese zu anderen Flächen (von anderen Eigentümern) hinzugekauft werden, durchaus nachvollziehbar ist. Jedenfalls ist der regionale Ansatz zutreffend und die Statistik für das gesamte Bundesland nur begrenzt aussagekräftig. Eine vergleichbare, nachvollziehbare Erklärung bietet die Beklagte im Hinblick auf das große Grundstück mit einer Fläche über 100 ha nicht. Die Unterscheidung, nur die größere Fläche auszuscheiden, ist daher keineswegs widersprüchlich. Der Sachverständige erläutert insoweit, dass größere Flächen attraktiver sind, weshalb nachvollziehbar ist, dass höhere Preise erzielt werden und diese Bewertung daher zu Recht nicht berücksichtigt worden ist, auch wenn der Wert noch im Rahmen geblieben ist.

⁴⁸           g) Soweit die Beklagte meint, es ergäbe sich doch eine Abhängigkeit zur Grundstücksgröße, vermag der Senat die Zahlen der Beklagten schon rechnerisch nicht nachzuvollziehen; die eigene Berechnung führt zu Mittelwerten von 5.242,40 € zu 5.611,20 € bzw. Medianwerten von 5.889 € zu 5.824 €. Jedenfalls übersieht die Beklagte, dass die Wertung des Sachverständigen angesichts der vergleichsweise geringen Abweichung vertretbar ist und er schließlich die Größe als werterhöhend berücksichtigt hat, was sich andernfalls so nicht vertreten ließe. Der Vorwurf des fehlenden Zuschlages trifft daher nicht zu. Im Verfahren 22 U 202/09 ist der Gutachter ebenso vorgegangen und hat ebenfalls ausgeführt, die Größe werde durch Zu- oder Abschlag berücksichtigt.

⁴⁹           h) Die Preisindexierung, d.h. ein Aufschlag von 4 %, ist jedenfalls im Grundsatz nicht zu beanstanden.

⁵⁰           (1) Für den Bewertungsstichtag am 22. 1. 2008 können nur die 2007 erzielten Werte maßgeblich sein, weshalb es logisch zwingend ist, wenn die Werte von 2006 auf 2007 hochgerechnet werden. Die Begründung des Sachverständigen überzeugt daher. Es besteht keine Veranlassung die Preissteigerung auf 2008 mit zwei Jahren zu berechnen.

⁵¹           (2) Es ist ferner zumindest, wenn wie hier nur ein Fall aus 2005 verwertet werden konnte, gut vertretbar, den im Dezember 2005 erzielten Kaufpreis denen von 2006 gleichzustellen, denn dieser Wert kann gegenüber einem im Januar 2006 erzielten Kaufpreis noch nicht in einem erheblichen Umfang abweichend vereinbart worden sein.

⁵²           (3) Dass der Sachverständige den regionalen (Landkreis) und nicht den bundeslandweiten Ansatz gewählt hat, ist für sich nicht zu beanstanden, sondern entspricht dem maßgeblichen regionalen Ansatz der Verkehrswertbestimmung. Hinsichtlich der ohnehin veröffentlichten Werte für Mecklenburg-Vorpommern bedürfte es auch im Übrigen keines ergänzenden Gutachtens.

⁵³           (4) Soweit die Beklagte darauf hinweist, dass der Sachverständige hier nicht die konkreten Wertsteigerungen aus den vorliegenden Daten berechnet habe, erschließt sich aus ihrem Vortrag mangels Berechnung die Relevanz nicht. Der Sachverständige hat zudem den Ansatz plausibel mit den widersprüchlichen Daten begründet, wobei das die Schwankungsbreite bezeichnen soll. Der Sachverständige hat ferner ausgeführt, dass ohne Berücksichtigung der Verkäufe der Beklagten der Preis im Übrigen deutlich rückläufig war, was es durchaus rechtfertigt, die Steigerungsrate überregional zu bestimmen und den Einfluss der vermehrten Verkäufe der Beklagten zu korrigieren. Im Übrigen würde sich die etwaige Differenz im Ergebnis nicht wesentlich auswirken, weil der Kläger ohnehin einen geringeren Verkehrswert geltend macht (s. nachfolgend).

⁵⁴           i) Zwar berechnet der Kläger den von ihm geltend gemachten Verkehrswert nicht zutreffend, weil der Sachverständige R den Verkehrswert von 166.000 € für die gesamten Flächen und nicht lediglich für die Flächen, auf die der Kläger seine Berechnung stützt, ermittelt hat. Der einheitliche Abzug von 35 % ist zudem für Waldflächen auch unzutreffend. Da sich auf der Grundlage des Gutachtens bei einem anteiligen Verkehrswert für Acker- und Grünland von rund 161.000 € jedenfalls keine niedrigere Differenz ergibt (132.952,69 € – [161.000 € abzüglich 35 % = 104.650 €] = 28.302,69 €), konnte der von dem Kläger vorgetragene und insofern mit der Klage nur geltend gemachte Betrag jedoch weiterhin der Berechnung zu Grunde gelegt werden.

⁵⁵           II. Anschlussberufung des Klägers

   1. Dem Kläger steht gegen die Beklagte zur Höhe kein Anspruch auf Zahlung weiterer 10.790 € zu, weil die mit dem Erwerb nach dem AusglLeistG verbundenen rechtlichen Beschränkungen bei der Bestimmung des Verkehrswertes keinen pauschalen Abschlag von 10 % rechtfertigen. Der Senat folgt insoweit jedenfalls im Ergebnis der von dem Landgericht sowie dem OLG Dresden (Urteil vom 18. 5. 2010 – 14 U 1451/08 – zu 7.) vertretenen Auffassung.

⁵⁶           a) Zwar ist die Bundesregierung im Gesetzgebungsverfahren 1999 von einem pauschalen Abschlag von 10 % für die gesetzlich vorgesehenen Beschränkungen ausgegangen (BT-Ds. 14/1932, S. 18 linke Spalte oben). Eine Erläuterung findet sich aber insoweit weder zur Höhe noch zum Grund und eine Festlegung im Gesetz bzw. der Verordnung ist vermieden worden. Eine feste, von dem jeweiligen Einzelfall unabhängige Pauschale lässt sich rechtlich auch nicht begründen. Aus diesem Grund ist – zumal diese Annahme nicht mehr aufrechterhalten worden ist – allein maßgeblich, ob anlässlich der Verkehrswertbestimmung ein solcher Abzug zu rechtfertigen wäre.

⁵⁷           b) Zum Teil sind die Beschränkungen (Nutzungsänderungen) aber lediglich theoretischer Natur, weil eine Nutzungsänderungserwartung nicht gegeben ist und auch keine Planung als Windenergiestandort existiert. Ferner macht der Kläger selbst im Rahmen des „Kaufzwanges” sinngemäß geltend, den Betrieb erhalten zu wollen.

⁵⁸            c) Zum Anderen ist es nicht zu rechtfertigen, die Anspruchsvoraussetzung bzw. die Sicherung des Gesetzeszwecks als wertmindernd einzustufen, obwohl die Grundstücke nun gerade nicht frei am Markt beliebigen Dritten angeboten werden. Maßnahmen zur Sicherung des Subventionszwecks, die einen Dritten nicht treffen würden, lassen sich daher nur schwerlich als wertmindernd bei der Bestimmung des Verkehrswertes verwerten. Andernfalls wäre die besondere Begehrtheit wegen des erheblichen Preisnachlasses von 35 % auch gegenzurechnen. Dies deutete bereits die EU-Kommission an (ABl. 107 S. 21 ff., 46 f.), die ausgeführt hat: Außerdem bestehen ganz erhebliche Zweifel an der Berechtigung der von Deutschland nachgereichten Berechnungsmethoden. Zwar erkennt die Kommission ausdrücklich an, dass die Belastungen der in Rede stehenden landwirtschaftlichen Flächen (20jähriges Veräußerungsverbot, Rücktrittsrechte für den Fall der Umwandlung zu Bauland) geeignet sind, den Verkehrswert dieser Flächen etwas zu drücken. Die von Deutschland nachgereichten Berechnungsmethoden leiden aber darunter, dass sie davon ausgehen, dass der vergünstigte Landkauf innerhalb des 20jährigen Veräußerungsverbots keinerlei „Mehrwert” für den Landwirt hat. Wie aber völlig zu recht von Verfahrensbeteiligten vorgetragen worden ist, „störe” das zeitlich befristete Veräußerungsverbot im Regelfall den langfristigen Pächter nicht. Bei ihm besteht im Regelfall wegen der langfristigen Pachtverträge für diese Zeit sowieso keine Verkaufsabsicht oder -notwendigkeit.

⁵⁹           d) Soweit der Kläger auf die frühere Berücksichtigung des Abzuges und den Gleichbehandlungsgrundsatz verweist, besteht eine Bindung nur bei Ausübung von Ermessens- oder Beurteilungsspielräumen, aber nicht hinsichtlich der Einhaltung der Gesetze. Insoweit gilt der Grundsatz, dass ein Anspruch auf Gleichheit im Unrecht gerade nicht zu konstruieren ist. Im Übrigen steht der Gleichheitsgrundsatz einer Änderung der Verwaltungspraxis schon nicht entgegen.

⁶⁰           2. Dem Kläger steht jedoch hinsichtlich des zugesprochenen Betrages auch für die Zeit ab (unstreitiger) Kaufpreiszahlung bis zur Rechtshängigkeit ein Anspruch auf die geltend gemachten Zinsen aus der vertraglichen Vereinbarung, jedenfalls aber aufgrund Verzuges gemäß § 288 BGB zu. Zwar wird der Rückforderungsanspruch erst mit dem rechtskräftigen Urteil fällig (vgl. Grüne­berg in: Palandt, BGB, 69. Aufl., § 315 Rn. 17), sodass vor der Rechtskraft mangels Fälligkeit auch Verzugs- oder Rechtshängigkeitszinsen nicht zuzusprechen wären (vgl. § 291 S. 1; 2. Hs. BGB; vgl. ferner Grüneberg in: Palandt, BGB, 69. Aufl., § 288 Rn. 13). Nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte (§§ 133, 157 BGB) und im Hinblick auf die Gesetzesbindung der Beklagten ist angesichts der Umstände die vertragliche Vereinbarung jedoch dahin auszulegen, dass die Kaufpreisbestimmung zurückwirken sollte (vgl. zu einer entsprechenden Auslegung BGH mit Urteil vom 30. 5. 2003 – V ZR 216/02 – NJWRR 2003, 1355, 1357 f. [II.5.]; BGH mit Urt. v. 1. 3. 1996 – V ZR 327/94 – NJW 1996, 1748; vgl. Grüneberg in: Palandt, BGB, 69. Aufl., § 315 Rn. 17 am Ende). Abgesehen von dem Umstand, dass sich daraus auch die Vereinbarung einer rückwirkenden Zinszahlungspflicht ergeben wird, weil es treuwidrig wäre, wenn die Beklagte bei gesetzeswidriger Bestimmung des Verkehrswertes durch ein zinsloses Darlehen des jeweiligen Käufers ungerechtfertigt Vorteile ziehen würde, wäre in der damaligen Situation eine Mahnung ersichtlich erfolglos geblieben, sodass in Verbindung mit der rückwirkenden Änderung des Kaufpreises jedenfalls auch die Verzugsvoraussetzungen (§ 286 Abs. 2 Nr. 3 BGB) gegeben wären.

⁶¹           3. Dem Kläger steht jedoch kein Anspruch auf Erstattung der ihm entstandenen vorgerichtlichen Kosten seines Rechtsanwaltes gemäß §§ 280, 286 BGB zu. Mangels näheren Vortrages zur entfalteten Tätigkeit ist schon nicht davon auszugehen, dass diese vor Abschluss des Kaufvertrages erfolgte. Die weitere Tätigkeit war jedoch nicht erfolgsversprechend bzw. sachgerecht, weil die Parteien sich zuvor auf die gerichtliche Bestimmung des Verkehrswertes abschließend geeinigt hatten, weshalb für die angestrebten weiteren Verhandlungen oder das Begehr auf Einholung eines Verkehrswertgutachtens des zuständigen Gutachterausschusses mit Schreiben vom 14. 5. 2008 (K7) bereits der rechtliche Ansatz fehlte.

⁶²           III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO.

⁶³           IV. Die weiteren Nebenentscheidungen folgen aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO; § 543 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, weil der Verkehrswertbegriff in der Rechtsprechung geklärt ist und daher weder die Sache grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert. Die Hinweise des Fachausschusses Sachverständigenwesen im Hauptverband der landwirtschaftlichen Buchstellen und Sachverständigen e.V. vom 20. 9. 2010 belegen zudem, dass sich die Beklagte von diesem anerkannten Verkehrswertbegriff zu lösen gedenkt. Das ändert jedoch nichts an dem Umstand, dass der Verkehrswertbegriff rechtlich geklärt ist.