RA Alexander Zschau, Leipzig*

Anmerkungen zu dem Beschluss
des OLG Dresden vom 20. 5. 2011 – W XV 0011/11

1. Vorbemerkungen in Bezug auf die Rechtsprechung zum GrstVG

Der Landwirtschaftssenat des OLG Dresden beschäftigte sich in seinem Beschluss vom 20. 5. 2011 – W XV 0011/11 – mit der Genehmigungsfähigkeit eines Kaufvertragsschlusses über landwirtschaftliche Flächen nach dem Grundstücksverkehrsgesetz (GrdstVG). Nach § 2 GrdstVG bedarf die Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks, welches größer als 0,5 ha ist, der Genehmigung der nach jeweiligen Landesrecht zuständigen Genehmigungsbehörde. Von dieser darf die Genehmigung nur unter den in §§ 9 ff. GrdstVG benannten Voraussetzungen versagt werden.

Die überwiegende Zahl der Fälle von Genehmigungsversagung beziehen sich auf den Versagungstatbestand des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG, welcher vorliegt, wenn die Veräußerung eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden bedeutet. Der Fall einer ungesunden Verteilung wird im Gesetz in § 9 Abs. 2 GrdstVG definiert. Dieser liegt nach dem Wortlaut des Gesetzes vor, wenn in der Regel die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht. Hierbei handelt es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff innerhalb des Gesetzes, dessen inhaltliche Auslegung bzw. Ausformung durch gerichtliche Entscheidungen zu erfolgen hat.

Nach der einschlägigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) in der Vergangenheit liegt der Versagungsgrund der ungesunden Verteilung des Grund und Bodens in der Regel dann vor, wenn ein landwirtschaftliches Grundstück an einen Nichtlandwirt veräußert wird, obwohl ein Landwirt die Fläche zur Aufstockung seines Betriebes benötigt und bereit sowie in der Lage ist, das Land zu den Bedingungen des Kaufvertrages zu erwerben (so der BGH u.a. in seinen Entscheidungen vom 6. 7. 1990 – BLw 8/88, 19. 11. 1996 – BLw 10/96 und 26. 4. 2002 – BLw 2/02², u.s.w.).

Von dieser durch die Rechtsprechung des BGH gebildeten allgemeinen Genehmigungspraxis gibt es jedoch Ausnahmevorschriften innerhalb des GrdstVG sowie auf Grund der Rechtsfortbildung in Folge höchstrichterlicher Rechtsprechung.

Der Landwirtschaftssenat des OLG Dresden erließ beispielsweise mit seinem Beschluss vom 19. 3. 2009 – W XV 1191/08 – eine Entscheidung, in welcher er sich mit der Frage der Auslegung des Versagungsgrundes der ungesunden Verteilung von Grund und Boden auseinandersetzt. In der zum damaligen Zeitpunkt diskutierten Entscheidung genehmigte das OLG Dresden einen Grundstückskaufvertrag zwischen einer Agrargenossenschaft als Verkäuferin und einem bei ihr vollbeschäftigten Mitglied als Käufer, welches weder als Vollerwerbs- noch als Nebenerwerbslandwirt einzustufen war. Das OLG begründete seine Entscheidung eingehend mit einer Gleichstellung des Käufers mit einem Vollerwerbslandwirt, welcher aus seiner Sicht im konkreten Einzelfall keine agrarstrukturellen Gründe entgegenstehen.

Aus Sicht des Autors wurde diese damalige Entscheidung des OLG Dresden begrüßt, da er die Auffassung vertritt, dass im Genehmigungsverfahren nach dem  GrdstVG eine Ungleichbehandlung von Gesellschaftern juristischer Personen und Einzellandwirten nicht gerechtfertigt ist.

Bei der Benennung dieser Entscheidung aus dem Jahre 2009 ist ebenfalls auf die in NL-BzAR 3/11, S. 115 ff., veröffentlichte jüngste Entscheidung des BGH zum GrdstVG vom 26. 11. 2010 – BLw 14/09³ – zu verweisen. Der BGH stellt in dieser Entscheidung die Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks an ein selbst nicht Landwirtschaft betreibendes Unternehmen einem Erwerb durch einen Landwirt unter den von ihm aufgestellten Bedingungen einer sachlichen und personellen Verflechtung zwischen Besitzunternehmen und Betreiberunternehmen gleich. Eine für eine Gleichstellung notwendige Verflechtung besteht hierbei aus Sicht des BGH zwischen Besitzunternehmen und Betriebsgesellschaft, wenn die Überlassung der Grundstücke an das landwirtschaftliche Unternehmen sichergestellt ist und die hinter dem Unternehmen stehenden Personen den einheitlichen Willen haben, Landwirtschaft zu betreiben.

In diese, der Rechtsfortbildung dienenden, hier als Beispiele genannten gerichtlichen Entscheidungen ist ebenfalls der jüngste Beschluss des OLG Dresden vom 20. 5. 2011 – W XV 0011/11 – einzuordnen, welcher zwischenzeitlich Rechtkraft erlangt hat.

2. Zum Inhalt der Entscheidung

Der Beschluss des Landwirtschaftssenates erging auf eine sofortige Beschwerde der der ursprünglichen Genehmigungsbehörde übergeordneten Landwirtschaftsbehörde, gegen den Beschluss des Landwirtschaftsgerichtes Oschatz vom 23. 12. 2010 – XV 13/10⁴. In diesem Beschluss erteilte das Landwirtschaftsgericht unter Aufhebung des ablehnenden Bescheides der Genehmigungsbehörde die Genehmigung für einen Kaufvertragsentwurf.

Bei der Verkäuferin der landwirtschaftlichen Ackerfläche handelte es sich hierbei um eine Agrargenossenschaft, welche auf Grund eines dem Gericht dargestellten Liquiditätsengpasses dazu gezwungen war, einen Teil ihres landwirtschaftlichen Grundbesitzes unter der Auflage der weiteren Bewirtschaftbarkeit zu verkaufen. Als Käufer kam hierfür aus Sicht des Agrarunternehmens nur ein Genossenschaftsmitglied in Frage, welches sich dazu bereit erklärt, die erworbene landwirtschaftliche Fläche für mindestens 20 Jahre an sein Agrarunternehmen zurück zu verpachten und gleichzeitig der Vereinbarung eines Vorkaufsrechtes zugunsten der Verkäuferin zustimmt. Beide Bedingungen wurden folglich zum Bestandteil des Kaufvertragsentwurfes gemacht, welcher der zuständigen Genehmigungsbehörde zur Genehmigung vorgelegt wurde.

An dieser Stelle ist anzumerken, dass diese Möglichkeit der Vorgenehmigung eines Kaufvertragsentwurfes ein eventuell bestehendes Vorkaufsrecht der jeweils zuständigen gemeinnützigen Landgesellschaften?/?Landsiedlungsgesellschaften gemäß § 12 GrdstVG in Verbindung mit den Regelungen des Reichssiedlungsgesetzes ausschließt. Hierzu wird auf den Beitrag des Geschäftsführers des Bundesverband der gemeinnützigen Landgesellschaften Karl-Heinz Goetz in NL-BzAR 6/11⁵ verwiesen, in welchem dieser Ausführungen zur Ausübung des Vorkaufrechtes nach dem GrdstVG macht.

Die Genehmigungsbehörde verweigerte die Genehmigung des Kaufvertragsentwurfes unter Verweis auf den nach ihrer Ansicht einschlägigen Versagungstatbestand des zuvor benannten § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG.

Das von Seiten der Verkäuferin und des Käufers angerufene zuständige Landwirtschaftsgericht Oschatz genehmigte wiederum, wie bereits erwähnt, in seinem Beschluss vom 4. 1. 2011 – XV 13/10 – unter Aufhebung des ablehnenden Bescheides des Landratsamtes Nordsachsen den Kaufvertragsentwurf.

Hierbei stellte es in seinen Entscheidungsgründen dar, dass zwischen den Antragstellern (Verkäuferin und Verkäufer) und Antragsgegnerin (Genehmigungsbehörde) streitig ist, ob es sich bei dem Käufer um einen Landwirt handelt und ob leistungsfähige Landwirte vorhanden sind, die willens und in der Lage sind, die Grundstücke zur Aufstockung ihres Betriebes zu erwerben und deren Betrieb dringend der Aufstockung bedarf.

Dieser streitige Sachverhalt konnte nach der Auffassung des Landwirtschaftsgerichtes jedoch dahingestellt bleiben, da im vorliegenden Fall auf Grund der zwischen den Vertragsparteien gewählten Vertragsgestaltung keine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG vorliegt. Nach Ansicht des Landwirtschaftsgerichtes ergeben sich bereits aus der gewählten Vertragsgestaltung keine negativen Auswirkungen auf die Agrarstruktur, weshalb der Kaufvertragsentwurf im Ergebnis zu genehmigen war.⁶

Die Genehmigung erfolgte auf Grund der vertraglichen Verpflichtung des Käufers, einen langfristigen Pachtvertrag über die zu veräußernden Flächen abzuschließen und die Flächen weiter der Bewirtschaftung dem Agrarunternehmen als Verkäuferin zu überlassen, welchem ebenfalls ein Vorkaufsrecht eingeräumt wurde. Denn laut Ansicht des Landwirtschaftsgerichtes bestehen alleine wegen der Vertragsgestaltung keine praktischen Auswirkungen auf die Agrarstruktur durch das Veräußerungsgeschäft, welche einer Genehmigung entgegen stehen könnten.

Das OLG Dresden, als Beschwerdegericht, schließt sich in seiner Entscheidung vom 20. 5. 2011 dieser Rechtsauffassung des Landwirtschaftsgerichtes Oschatz nicht an, kommt jedoch ebenfalls im Ergebnis zu einer Genehmigung des Kaufvertragsentwurfes auf Grund der konkreten Umstände des Einzelfalles. Der Landwirtschaftssenat betont hierbei, dass er mit der Rechtsansicht der Genehmigungsbehörde darin übereinstimmt, dass die Voraussetzungen des § 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 GrdstVG für die Versagung einer Genehmigung grundsätzlich erfüllt sind und der beabsichtigte Verkauf zu einer ungesunden Verteilung von Grund und Boden führen würde, was im Ergebnis bedeutet, dass nach Ansicht des OLG Dresden das Kriterium der Vertragsgestaltung alleine für eine Genehmigung des geplanten Veräußerungsgeschäftes nicht ausreicht.

Gleichwohl kommt der Senat im Ergebnis zu einer Genehmigungsfähigkeit des Grundstücksverkehrsgeschäftes, da die Versagung der Genehmigung nach seiner Ansicht zu einer unzumutbaren Härte für das veräußernde landwirtschaftliche Unternehmen führen würde⁷. Hierbei verweist es auf den Ausnahmetatbestand des § 9 Abs. 7 GrdstVG, nach dessen Regelungsinhalt die Genehmigung gleichwohl trotz Bedenken über eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens erteilt werden soll, wenn die Versagung der Genehmigung eine unzumutbare Härte für den Veräußerer bedeuten würde.

Nach Auffassung des OLG Dresden hat die Verkäuferin im vorliegenden Fall einen kurzfristigen Liquiditätsengpass ausreichend dargestellt, welcher zur Zahlungsunfähigkeit und damit zur Insolvenz des Unternehmens führen kann, sofern der streitgegenständliche Kaufvertrag mit dem Genossenschaftsmitglied als Käufer nicht zustande käme. Hierbei stellt das OLG Dresden klar, dass es der Veräußerin als landwirtschaftliches Unternehmen unzumutbar wäre, die kaufgegenständlichen Flächen an ein Konkurrenzunternehmen zu veräußern, dass lediglich eigene wirtschaftliche Interessen verfolgt und mangels persönlicher Verbundenheit keine Rücksicht auf die Belange der Agrargenossenschaft nehmen wird.⁸

Des Weiteren bezieht sich das OLG Dresden auf die Vertragsgestaltung, welche erkennen lässt, dass die Flächen dem Agrarunternehmen langfristig erhalten bleiben und bei wirtschaftlicher Genesung des Unternehmens gegebenenfalls von diesem wieder zurückerworben werden können.

Zum Schluss geht das OLG Dresden explizit auf mögliche Bedenken bezogen auf einen negativen Vorbildcharakter seiner Entscheidung für die zukünftige Genehmigungspraxis ein. Hierzu führt es aus, dass die eng auszulegende Ausnahmevorschrift des § 9 Abs. 7 GrdstVG nur in Fällen der hier vorliegenden Art greift. Dies heißt, wenn die Veräußerung landwirtschaftlicher Nutzflächen an ein Genossenschaftsmitglied der Rettung und Konsolidierung eines in seinem Bestand und in seiner Zahlungsunfähigkeit bedrohten landwirtschaftlichen Unternehmens dient und der Verkauf der streitgegenständlichen Flächen durch den Käufer wiederum der Genehmigung des GrdstVG unterliegt.

3. Fazit

Die Entscheidung des OLG hebt den Schutzzweck des GrdstVG hervor, dessen Regelungen auch in der Zukunft für eine öffentliche Diskussion sorgen werden.

Nach alledem gilt, dass das GrdstVG dazu dient, eine ungesunde Verteilung von landwirtschaftlicher Fläche zu verhindern. Der Genehmigungsbehörde obliegt es jedoch, bei ihren Entscheidungen in Anbetracht der zivilrechtlichen Vertragsfreiheit jedes Veräußerungsgeschäft konkret im Einzelfall zu beurteilen.

Die Genehmigungsbehörde darf nicht alleine die Entscheidung über die Genehmigungsfähigkeit daran festmachen, ob der Veräußerer ein Landwirt ist. Vielmehr muss es ebenfalls bei seiner Entscheidung berücksichtigen, ob im konkret zu beurteilenden Einzelfall eventuell ein Landwirt im Sinne des Grundstücksverkehrsgesetzes vorliegt, d. h. ein Käufer welcher  einem Landwirt gleichzustellen ist oder ob, wie im Fall des OLG Dresden, die Genehmigung auf Grund des Vorliegens eines Härtefalles gemäß § 9 Abs. 7 GrdstVG zu erteilen ist.

Zum Schluss stellt sich für den Autor vor dem Hintergrund der jüngsten Entscheidung des OLG Dresden wiederum die Frage, ob die Regelungen des GrdstVG den Erfordernissen der Neuzeit angepasst werden müssen, um dessen Schutzweck auch für die Zukunft zu gewährleisten. Dies insbesondere wegen möglicher Umgehungstatbestände, welche – wie schon wiederholt in der Öffentlichkeit diskutiert – in letzter Zeit offensichtlich verstärkt genutzt werden.

So schließt das Gesetz nicht aus, dass ein möglicher Investor, welcher nicht Landwirt ist, sich in ein Agrarunternehmen einkauft bzw. dieses erwirbt, um die für die Genehmigungsfähigkeit nach dem GrdstVG notwendige Landwirteigenschaft zu erlangen.

Hierbei bezieht sich der Autor insbesondere auf die in NL-BzAR 2/11, S. 63 zitierte Pressemitteilung des Generalsekretärs des Deutschen Bauernverbandes Dr. Helmut Born, welcher den Aufkauf mehrerer Agrarunternehmen durch branchenfremde Kapitalgesellschaften problematisiert sowie auf den Beitrag von Joachim Netz (Regierungs­präsidium Kassel) sowie Martin Deimel (Ministerium für Landwirtschaft, Umwelt und Verbraucherschutz Schwerin) in NL-BzAR 5/11, S. 179, in welchem über die Vor- und Nachteile staatlicher Einflussnahme auf den landwirtschaftlichen Grundstücksverkehr in den Bundesländern ausgeführt wird.

Für den Autor steht jedoch fest, dass das Grundstückverkehrsgesetz einen höchst schützenswerten Zweck verfolgt, nämlich den Erhalt der für alle Landwirte überlebensnotwendigen landwirtschaftlichen Nutzflächen in den Händen der ortsansässigen Landwirte.

Grundstücksverkehrsgesetz § 9

(1) Die Genehmigung darf nur versagt oder durch Auflagen (§ 10) oder Bedingungen (§ 11) eingeschränkt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, daß

1.  die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet oder

2.  durch die Veräußerung das Grundstück oder eine Mehrheit von Grundstücken, die räumlich oder wirtschaftlich zusammenhängen und dem Veräußerer gehören, unwirtschaftlich verkleinert oder aufgeteilt würde oder

3.  der Gegenwert in einem groben Mißverhältnis zum Wert des Grundstücks steht.

(2) Eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens im Sinne des Absatzes 1 Nr. 1 liegt in der Regel dann vor, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht.

(3) Eine unwirtschaftliche Verkleinerung oder Aufteilung im Sinne des Absatzes 1 Nr. 2 liegt in der Regel dann vor, wenn durch Erbauseinandersetzung, Übergabevertrag oder eine sonstige rechtsgeschäftliche Veräußerung

1.  ein selbständiger landwirtschaftlicher Betrieb seine Lebensfähigkeit verlieren würde;

2.  ein landwirtschaftliches Grundstück kleiner als ein Hektar wird;

3.  ein forstwirtschaftliches Grundstück kleiner als dreieinhalb Hektar wird, es sei denn, daß seine ordnungsgemäße forstliche Bewirtschaftung gewährleistet erscheint;

4.  in einem Flurbereinigungsverfahren zugeteilte oder anläßlich einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Aufstockung oder Aussiedlung eines landwirtschaftlichen Betriebes erworbene Grundstücke in der Weise geteilt werden, daß die Teilung diesen Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht.

(4) Wird das Grundstück für andere als land- oder forstwirtschaftliche Zwecke veräußert, so darf die Genehmigung aus Absatz 1 Nr. 3 nicht versagt werden.

(5) Liegen die Voraussetzungen vor, unter denen das Vorkaufsrecht nach dem Reichssiedlungsgesetz ausgeübt werden kann, so darf, wenn das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird, die Genehmigung aus Absatz 1 Nr. 1 nur versagt oder durch Auflagen oder Bedingungen eingeschränkt werden, falls es sich um die Veräußerung eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes handelt.

(6) Bei der Entscheidung über den Genehmigungsantrag muß auch allgemeinen volkswirtschaftlichen Belangen Rechnung getragen werden, insbesondere wenn Grundstücke zur unmittelbaren Gewinnung von Roh- und Grundstoffen (Bodenbestandteile) veräußert werden.

(7) Die Genehmigung soll, auch wenn ihr Bedenken aus den in Absatz 1 aufgeführten Gründen entgegenstehen, nicht versagt werden, wenn dies eine unzumutbare Härte für den Veräußerer bedeuten würde.

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Quellenangaben:

Gesetz über Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur und zur Sicherung land- und forstwirtschaftlicher Betriebe (Grundstückverkehrsgesetz – GrdstVG) v. 28. 7. 1961, in der im Bundesgesetzblatt Teil III, Gliede­rungsnummer 7810-1, veröffentlichten bereinigten Fassung, das zuletzt durch Artikel 108 des Gesetzes vom 17. Dezember 2008 (BGBl. I S. 2586) geändert worden ist. www.gesetze-im-internet.de/grdstvg/index.html

2  In NL-BzAR 2002, 450: Zukunftsorientiertheit als Zeichen der „Dringlichkeit“ des Aufstockungsbedarfs.

3  Keine ungesunde Bodenverteilung bei sachlicher und per­soneller Verflechtung zwischen Besitzunternehmen und ­Betreibergesellschaft.

4  Auszüge von AG Oschatz – XV 13/10 – in diesem Heft auf den Seiten 335 f.

5  K.-H. Goetz, Ausübung des Vorkaufsrechtes nach dem Grundstücksverkehrsgesetz, NL-BzAR 200, 232 ff.

6  Siehe a.?a.?O. S. 336, bes. RNr. 3, 4, 10.

7  Siehe besonders: Gründe für Genehmigung eines Grundstückskaufvertrages, OLG Dresden, Beschl. v. 20. 5. 2011 – W XV 0011/11, NL-BzAR 2011, 334, RNr. 14.

8              Siehe a. a. O. RNr. 16.