RA Dr. Lothar Schramm, Berlin
RA Dr. Wolfgang Krüger, Berlin

Es bestand mehrfach Anlass, auch an dieser Stelle auf den möglichen Verlust der Ansprüche aus dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz hinzuweisen.¹ Dabei ging es zunächst um die Sicherung selbständigen Gebäudeeigentums an Gebäuden und baulichen Anlagen durch Eintragung im Gebäudegrundbuchblatt zur Vermeidung von Rechtsverlusten mit Ablauf der Frist zum 31. 12. 2001. Dieser Verlust drohte bei einem Verkauf des bebauten Grundstücks an einen Dritten wenn das Gebäudeeigentum im Grundbuch des veräußerten Grundstücks nicht eingetragen und dem Erwerber das nicht eingetragene Recht unbekannt war. Dieser Rechtsverlust trat nur unter dieser Voraussetzung ein, nicht aber „automatisch kraft Gesetzes“.² 

Nunmehr drohen diese Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz mit Ablauf des 31. 12. 2011 zu verjähren, wenn sie bis zu diesem Zeitpunkt nicht geltend gemacht wurden. Das Sachenrechtsbereinigungsgesetz enthält bis auf § 82 Abs. 3 SachenRBerG keine ausdrückliche Verjährungsregelung. Nach der Auffassung von Czub und Schmidt-Räntsch³ sind hier die allgemeinen Verjährungsregelungen heranzuziehen und hierbei insbesondere § 196 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Danach verjähren Ansprüche auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück sowie auf Begründung, Übertragung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück oder auf Änderung des Inhalts eines solchen Rechts sowie die Ansprüche auf die Gegenleistung in zehn Jahren.

Nach § 200 BGB beginnt der Lauf der Verjährungsfrist mit der Entstehung des Anspruchs. Die vorgenannten Ansprüche sind in der Regel vor Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Schuldrechts zum 1. 1. 2002 entstanden. Bis zu diesem Zeitpunkt unterlagen diese Ansprüche einer Verjährungsfrist von 30 Jahren. Diese Ansprüche unterliegen nun aber nach Art. 229 § 5 Abs. 1 EGBGB der neuen Verjährungsfrist, wenn diese früher abläuft. Da die o.g. neue Verjährungsfrist von zehn Jahren kürzer als die alte Frist von 30 Jahren ist und auch vor der alten Frist abläuft, käme folgerichtig die Verjährungsregelung mit Wirkung ab 1. 1. 2012 zum Tragen.

Obgleich streitig ist, ob § 196 BGB auch für Ansprüche aus dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz gilt⁴ besteht schon aus Gründen der Vermeidung von Rechtsverlusten Anlass, unter Berücksichtigung der Auffassung der Richter am BGH Czub und Schmidt-Räntsch, von einer Verjährung der Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz zum 31. 12. 2011 auszugehen. Auf die damit verbundenen weiteren Fragen haben bereits Czub und Schmidt-Räntsch detailliert hingewiesen. Darauf soll nachfolgend – zugleich unter Berücksichtigung der an uns im Rahmen der Beratungstätigkeit herangetragenen weiteren Fragen landwirtschaftlicher Nutzer – näher eingegangen werden.

Vorab sei bereits darauf hingewiesen, dass der mit dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz angestrebte „Rechtsfrieden“ durchaus gefährdet werden könnte, sobald die Verjährung der gesetzlichen Ansprüche eingetreten ist. Bei Erhebung der Verjährungseinrede würden die Beteiligten in eine nicht geregelte Rechtslage zurückversetzt, wie sie etwa vor Verabschiedung des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes bestanden hat.⁵

Insoweit sind all jene Gebäudeeigentümer bzw. Grundstücksnutzer gut beraten, rechtzeitig ihre Ansprüche geltend zu machen, sofern eine sachenrechtliche Bereinigung durch Zusammenführung von Boden- und Gebäudeeigentum bzw. Erbbaurecht noch nicht erfolgt ist und eine sinnvolle Weiternutzung angestrebt ist.

Von Bedeutung dürften in diesem Zusammenhang insbesondere folgende Konsequenzen aus einer Verjährung zum Jahresende sein:

1. Zum Umfang der der Verjährung unterliegenden Ansprüche

Die Ansprüche des Nutzers nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz beziehen sich „im Normalfall“ auf die Bereinigung der unterschiedlichen Rechtsverhältnisse am Grundstück und am darauf befindlichen Gebäude bzw. der baulichen Anlage durch Ankauf bzw. Bestellung eines Erbbaurechts für die sog. Funktionalfläche.

Von der Verjährung betroffen sind auch die Ansprüche gem. § 116 SachenRBerG zur Mitbenutzung eines anderen Grundstücks, wenn die dafür erforderlichen Voraussetzungen vorliegen. Diese Mitbenutzungsrechte betreffen Wegerechte, Leitungsrechte oder ähnliche Dienstbarkeiten.

Ausdrücklich geregelt ist die Verjährungsfrist für Ansprüche auf Beteiligung an den Kosten für den Abbruch nicht mehr genutzter bzw. nicht mehr nutzbarer Gebäude nach § 82 Abs. 1 und Abs. 2 SachenRBerG. Sie betrug fünf Jahre vom Inkrafttreten des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes am 1. 10. 1994 an. Diese Frist ist inzwischen abgelaufen, wenn sie nicht durch Einleitung eines notariellen Vermittlungsverfahrens oder eines Bodenordnungsverfahrens gehemmt sein sollte.

Zu beachten ist, dass sich auf die Verjährungseinrede nicht nur der Grundstückseigentümer, sondern auch der Nutzer berufen kann. Dies wiederum könnte Auswirkungen auf eine mögliche Verjährung des Anspruchs des Grundstückseigentümers auf Nutzungsentgelt haben.

Czub und Schmidt-Räntsch vertreten in diesem Zusammenhang die Auffassung, dass bei Erhebung der Verjährungseinrede durch den Grundstückseigentümer dieser sich damit der Grundlage für seinen Anspruch auf den Moratoriumszins entziehe, weil er sich gegenüber dem Nutzer wie jemand verhalte, „der sich an der auch im öffentlichen Interesse liegenden Sachenrechtsbereinigung nicht aktiv mitwirkt und daher keinen Moratoriumszins erhalten soll.“⁶ Demgegenüber sei bei einer vom Nutzer erhobenen Verjährungseinrede vom Fortbestehen der Zahlungspflicht des Nutzers auszugehen. Da hierfür aber Art. 233 § 2 a Abs. 1 S. 1 EGBGB nicht herangezogen werden könne, bestehe eine mögliche Lösung darin, dem Grundstückseigentümer nach §§ 242, 313 Abs. 1 BGB einen gesetzlichen Anspruch auf Abschluss eines entgeltlichen Nutzungsvertrages und auf Bestellung einer Reallast an dem aufgrund des Nutzungsrechts errichten Gebäude einzuräumen. Das Entgelt sei nach dem für die Nutzung üblichen Erbbauzins zu bestimmen.⁷

2. Zum Verhältnis zwischen Anspruchsverjährung nach der Sachenrechtsbereinigung und Grundbucheintragungen

Wir haben bereits einleitend auf die Bedeutung der rechtlichen Sicherung des selbständigen Eigentums an Gebäuden und baulichen Anlagen sowie den hieraus resultierenden sachenrechtlichen Bereinigungsansprüchen und zugleich darauf hingewiesen, dass diese Eintragungen zwar drohenden Rechtsverlusten vor einem gutgläubigen Hinwegerwerb vorbeugen konnten, nicht aber der Einrede der Verjährung. Hierauf soll nachfolgend nochmals gesondert Bezug genommen werden.

a) Zum Vermerk zur Sicherung des Bereinigungsanspruchs

Der Gesetzgeber hat zur Sicherung der Ansprüche des Nutzers aus der Sachenrechtsbereinigung die Eintragung eines Vermerks im Grundbuch vorgesehen. Der Vermerk nach Art. 233 § 2 c S. 3 EGBGB und § 92 Abs. 6 S. 1 SachenRBerG wirkt wie eine Vormerkung der Ansprüche auf Erbbaurechtsbestellung oder auf Ankauf des Grundstücks. Daraus folgt bereits, dass der Vermerk zwar vor nachfolgenden, den Anspruch beeinträchtigenden Verfügungen des Grundstückseigentümers schütze; er hemmt aber nicht den Lauf der Verjährung. „Die dingliche Sicherung durch eine Vormerkung hindert den Eintritt der Verjährung des ihr zugrunde liegenden Anspruchs nicht“.⁸

 b) Besitzrecht und Gebäudeeigentum

Entgegen verbreiteter Auffassung helfen auch Eintragungen eines Besitzrechts nach Art. 233 § 2 a Abs. 1 EGBGB oder von Gebäudeeigentum nach Art. 233 § 2 b Abs. 2 EGBGB allein nicht aus, um sich als Grundstückseigentümer/Nutzer vor der Einrede der Verjährung schützen zu können.

Nach herrschender Rechtsauffassung führt die Erhebung der Verjährungseinrede zum Erlöschen des gesetzlichen Besitzrechts nach Art. 233 § 2 a Abs. 1 EGBGB. Dies liegt darin begründet, dass dieses Besitzrecht über den 1. 1. 1995 hinaus nur in dem Umfang fortbestehen könne, in dem der Besitzer gegenüber dem Grundstückseigentümer nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz anspruchsberechtigt ist.⁹ Erhebe also der Grundstückseigentümer die Verjährungseinrede gegenüber dem Anspruch auf Erbbaurechtsbestellung nach § 32 oder Ankauf nach § 61 SachenRBerG, so könne die Bereinigung nicht mehr durchgesetzt werden. Folglich erlösche auch das allein zu diesem Zweck bestehende gesetzliche Recht zum Besitz.

Da das nach Vorschriften der DDR begründete Gebäudeeigentum allein kein Recht zum Besitz begründe¹⁰, sei auch der Inhaber eines Gebäudegrundbuchblattes vor der Einrede der Verjährung durch den Grundstückseigentümer nicht geschützt.

3. Auf welche Weise kann die Einrede der Verjährung gehemmt werden?

Zunächst dürfte auch im landwirtschaftlichen Bereich davon auszugehen sein, dass die Ausübung der gesetzlichen Bereinigungsansprüche insbesondere auf Ankauf bzw. auf Erbbaurechtsbestellung rechtzeitig erfolgt ist. In der Landwirtschaft erfolgte diese Zusammenführung in aller Regel auf der Grundlage eines Verfahrens nach dem Landwirtschaftsanpassungsgesetzes (LwAnpG). Wurde ein derartiges Verfahren nach dem 8. Abschnitt des LwAnpG eingeleitet, aber noch nicht beendet, so ist damit eine Hemmung der Verjährung verbunden. Nach Czub/Schmidt-Räntsch komme für die anspruchshemmende Wirkung des Verfahrens nach § 1 Bodensonderungsgesetz bzw. nach §§ 53 ff. LwAnpG einmal eine analoge Anwendung des § 204 Abs. 1 Nr. 12 BGB in Betracht. Nach Auffassung des Bundesverwaltungsgerichts beginnt die Hemmung der Verjährung schon mit dem Eingang des Antrags bei der Flurneuordnungsbehörde.¹¹ Nach der überwiegenden Auffassung im Schrifttum  beginnt die Verjährung aber nach der ausdrücklichen Regelung in § 28 S. 1 Nr. 2 SachenRBerG erst mit der Anordnung der Behörde zur Durchführung eines freiwilligen Landtausches nach § 103 c Abs. 2 i.V.m. § 86 Abs. 2 Nr. 1 FlurbG.¹² Also auch hier besteht Anlass dafür, für hinreichende Sicherheit zu sorgen. Da zudem die Flurneuordnungsbehörde das Verfahren von Amts wegen zu leiten habe, sei § 204 Abs. 2 S. 2 BGB mit der Folge nicht anzuwenden, dass die Untätigkeit der Behörde und der Beteiligten nicht zu einer Beendigung des Verfahrens führe.¹³ Die Hemmung ende mithin erst mit einem Einstellungsbeschluss der Behörde nach § 103 d i.V.m. § 86 Abs. 2 Nr. 1 FlurbG.

Weiterhin kann eine Hemmung nach § 203 BGB eintreten, wenn die Parteien in einem Verfahren über einen freiwilligen Landtausch über die Erledigung der Ansprüche aus der Sachenrechtsbereinigung verhandeln. Allerdings sind auch hierbei weitere Einzelheiten zu berücksichtigen, die hier nicht weiter erörtert werden sollen.¹⁴

Anders verhält es sich dann, wenn eine Zusammenführung von Gebäudekom­plexen zu einem Großteil bereits erfolgt ist, die Flurneuordnungsbehörde aber das Verfahren für bestimmte Teile beendet hat, weil dem weichenden Bodeneigentümer ein geeignetes Austauschland nicht bereit gestellt oder auch ansonsten eine Einigung mit ihm nicht herbeigeführt werden konnte. In diesem Falle sind die Verfahrensbeteiligten gehalten, ihre „restlichen“ Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz zu verfolgen. Dies müsste nunmehr rechtzeitig, also bis zum Jahresende, erfolgen.

Die Verjährung der Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz wird zudem durch Einleitung eines notariellen Vermittlungsverfahrens oder durch die Erhebung einer Bereinigungsklage nach §§ 103?ff. bzw. eine Klage auf Feststellung der ­Anspruchsberechtigung nach § 108 SachenRBerG gehemmt. Die Feststellungsklage nach § 108 kann durch den Nutzer mit der Zielrichtung einer Entscheidung über den gesetzlichen Anspruch auf Erbbaurechtsbestellung oder Ankauf erhoben werden. Aber auch der Grundstückseigentümer kann auf dem Klageweg feststellen lassen, dass ein solcher Anspruch zugunsten eines Nutzers nicht besteht. Verteidigt sich der Nutzer gegen eine solche (negative) Feststellungsklage, so wird hierdurch nach ständiger Rechtsprechung die Verjährung nicht unterbrochen.¹⁵ Anders verhält es sich, wenn in einem anhängigen notariellen Vermittlungsverfahren die Beteiligten auf den Klageweg verwiesen werden und nachfolgend Feststellungsklage erheben.

Verhandeln Grundstückseigentümer und Nutzer außerhalb der gesetzlich vorgesehenen Verfahren über eine Bereinigung der unterschiedlichen Rechtsverhältnisse, führt dies in aller Regel ebenfalls zu einer Hemmung der Verjährung nach § 203 BGB.

4. Resümee

Es ist nicht bekannt, ob nach dem Ablauf der möglichen Verjährungsfrist zum Jahresende noch viele Bereinigungsfälle offen bleiben. Angesichts der vorgenannten Unsicherheiten aus dem Eintreten der Verjährung der Ansprüche nach diesem Gesetz, insbesondere auf Erbbaurechtsbestellung nach § 32 und auf Ankauf nach § 61 SachenRBerG folgt, dass es sowohl im Interesse der Beteiligten als auch im öffentlichen Interesse liegen dürfte, eine zeitnahe sachenrechtliche Bereinigung herbeizuführen.

Andernfalls würden mögliche Gegenansprüche des Nutzers sich auf die Entschädigung für Gebäude oder Baulichkeiten bzw. den Ersatz von Verwendungen reduzieren, dem auch eine Abwendungsbefugnis des Grundstückseigentümers entgegenstehen könnte.¹⁶ Es ist daher Eile geboten, wenn eine Bereinigung noch nicht erfolgt und die Bereinigung von wirtschaftlichem Interesse ist.

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Quellen:

1. Vgl. zuletzt L. Schramm, W. Krüger, Neue Entwicklung in Gesetzgebung und Rechtsprechung zur Sachenrechts­bereinigung, NL-BzAR 2003, 197 ff.; siehe auch Schramm, U. Tiet, Aktuelle Rechtsfragen des selbständigen ­Gebäudeeigentums, NL-BzAR 2006, 146 ff. m.w.N.; L. Schramm, J. Mauksch, Sachenrechtsbereinigung nunmehr unter Zeitdruck? NL-BzAR 1999, 486 ff.
2. Vgl. auch Informationsbrief des DBV vom 6. 9. 1999, NL-BzAR 1999, 412 ff.
3. Vgl. H.-J. Czub/J. Schmidt-Räntsch, Die Verjährung der Bereinigungsansprüche nach dem Sachenrechts­bereinigungsgesetz, ZfIR 2007, 517 ff.
4. Vgl. Palandt/Ellenberger, BGB, 70. Aufl. § 196, Rnr. 5 m.H.a. Maletz in: ZfIR 2007, 613.
5. Vgl. Czub/Schmidt-Räntsch, a.a.O., S. 525.
6. Czub/Schmidt-Räntsch, a.a.O., S. 529 m.H.a. BGH, Urt. v. 25. 7. 2003 = VIZ 2004, 38, 39; Entwurfsbegründung Sachenrechtsänderungsgesetz, BT-Drucks. 12/5992, S. 144, BT-Drucks. 14/3824, S. 12; Nutzungsentgelt nach Art. 233 § 2 a Abs. 1 EGBGB und Restnutzungsdauer nach § 31 SachenRBerG; vgl. auch L. Schramm in: NL-BzAR 2000, S. 146 ff.
7. Vgl. hierzu im einzelnen wiederum Czub/Schmidt-Räntsch, a.a.O., S. 523 f. m.w.N.
8. So Czub/Schmidt-Räntsch, a.a.O., S. 523 m.H.a. BGH, Urt. v. 10.10.1998, NJW 1989, 220, 221.
9. Vgl. BGH, Urt. v. 4. 7. 1997, BGHZ 136, 137.
10. Ebenda.
11. Vgl. BVerwG, Beschl. v. 15. 2. 2000, RdL 2000, S. 137, 139.
12. Vgl. Czub, Sachenrechtsbereinigung, 1994, Rz. 386 sowie Eickmann/Rothe, Sachenrechtsbereinigungsgesetz 1999 § 28 Rz. 32.
13. Vgl. Czub/Schmidt-Räntsch, a.a.O., S. 522 m.H.a. BGH Urt. v. 24. 3. 1977 = VersR 1977, 646, 648.
14. Vgl. dazu im Einzelnen: Czub/Schmidt-Räntsch, a.a.O., S. 522 m.H.a. § 204 Abs. 1 Nr. 12 BGB und BGH, Urt. v. 26. 1. 1988 = NJW – RR 1988, 730, 731.
15. Vgl. wiederum Czub/Schmidt-Räntsch, a.a.O., S. 522 m.H.a. BGH, Urt. v. 8. 6. 1978, BGHZ 72, 23, 25 sowie BGH, Urt. v. 7. 7. 1995, NJW 1994, 3107, 3108.
16. Vgl. nochmals Czub/Schmidt-Räntsch, a.a.O., S. 525.