Thüringer OLG, Beschluss vom 15. 12. 2011 – Lw U 201/10 –
AG Mühlhausen (10. 2. 2010 –
Lw 13/09, Lw 14/09)

§ 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG
§§ 6, 15 ­ImmoWertV

Den am gleichen Tag er­gangenen Beschluss zur Angemessenheit von Pachtpreisen finden Sie in NL-BzAR 4/2012, S. 161 ff.

Leitsätze

1 Der Versagungsgrund des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG setzt im allgemeinen voraus, dass der vereinbarte Kaufpreis den innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert um mehr als 50% überschreitet und ein Landwirt bereit und in der Lage ist, diesen noch angemessenen Preis zu bezahlen. Der Umstand, dass in einem Bieterverfahren mehrere Landwirte Preise geboten haben, die nur geringfügig unter dem vereinbarten Kaufpreis liegen, spricht indiziell gegen ein Missverhältnis. 

2 Bei der Wertermittlung im Vergleichswertverfahren sind nur solche Verkaufsfälle einzubeziehen, die mit dem Bewertungsobjekt hinreichend übereinstimmende Merkmale (hier: Größe des Verkaufsloses und Pachtfreiheit) aufweisen.

Gründe:

   I.

 ¹            Die Beteiligten zu 2) (BVVG, D. Red.) und 3) (Käufer, Antragsteller und Beschwerdegegner, d. Red.) schlossen am 12. 6. 2009 vor der Notarin A. Kaufverträge über in diesen näher bezeichnete, überwiegend als Ackerland genutzte Grundstücke in den Gemarkungen B. und M. über insgesamt 5,4961 ha zu einem Quadratmeterpreis von rund 1,06 € und in der Gemarkung A. über insgesamt 14,5229 ha zu einem Quadratmeterpreis von rund 1,11 €. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf die Grundstückskaufverträge verwiesen.

 ²            Den Kaufverträgen vorangegangen waren öffentliche Ausschreibungen der Beteiligten zu 2), an denen sich der Beteiligte zu 3) beteiligt und die Höchstangebote abgegeben hatte.

 ³            Die Genehmigungsbehörde hat am 3. 8. 2009 und am 27. 7. 2009 die Genehmigung der Kaufverträge versagt, weil der jeweils vereinbarte Kaufpreis in einem groben Missverhältnis zum Wert der Kaufgrundstücke stehe. Da der Beteiligte zu 3) Nichtlandwirt sei, müsse bei Vereinbarung eines angemessenen Kaufpreises mit der Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts gerechnet werden.

 ⁴            Der Landwirt Dr. B. aus M. ist bereit, für die verfahrensgegenständlichen Grundstücke in B. und M. 56.000,00 € zu zahlen. Hinsichtlich der verfahrensgegenständlichen, in A. gelegenen Grundstücke ist u.a. die Agrargenossenschaft … erwerbsbereit, und zwar zu einem Preis von 158.700,00 €.

 ⁵            Das Landwirtschaftsgericht hat am 10. 2. 2010 auf die Anträge der Beteiligten zu 2) und 3) hin die jeweiligen grundstücksverkehrsrechtlichen Genehmigungen in den dortigen Verfahren Lw 13/09 und Lw 14/09 erteilt. Auf die Gründe dieser Beschlüsse wird verwiesen.

 ⁶            Gegen diese Entscheidungen richten sich die form- und fristgerecht eingelegten sofortigen Beschwerden der Beteiligten zu 1) (Freistaat Thüringen, übergeordnete Behörde der Genehmigungsbehörde und Beschwerdeführerin, d. Red.). Sie meint, es lägen die Voraussetzungen für die Versagung der Genehmigung der Kaufverträge nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 und 3 GrdstVG vor.

 ⁷            Die Beteiligten zu 2) und 3) verteidigen die angefochtenen Entscheidungen.

 ⁸            Der Senat hat Beweis erhoben über die innerlandwirtschaftlichen Verkehrswerte der Grundstücke durch Einholung eines schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen H., der dieses am 15. 12. 2011 auch mündlich erläutert hat. Auf das Gutachten und das Sitzungsprotokoll wird Bezug genommen.

   II.

 ⁹            Die nach §§ 22 Abs. 1, 9 LwVG a.?F.,
21, 22 FGG zulässigen sofortigen Beschwerden – der Senat hat beide Beschwerdeverfahren verbunden – haben in der Sache keinen Erfolg. 

¹⁰           Das Landwirtschaftsgericht hat die grundstücksverkehrsrechtlichen Genehmigungen der Kaufverträge vom 12. 6. 2009, soweit diese erforderlich waren, im Ergebnis zu Recht erteilt. Dies beruht darauf, dass der jeweilige Kaufpreis nach der vom Senat durchgeführten Beweisaufnahme in keinem groben Missverhältnis zum Wert der veräußerten Grundstücke steht. Die Veräußerung führt auch nicht zu einer ungesunden Bodenverteilung, obwohl der Erwerber Nichtlandwirt ist.

¹¹           1. Die am 12. 6. 2009 beurkundeten Kaufverträge sind nach § 2 GrdstVG grundsätzlich genehmigungspflichtig, da sie landwirtschaftliche und zu einem geringen Teil forstwirtschaftliche Grundstücke im Sinne des § 1 GrdstVG betreffen.

¹²           Genehmigungsfrei ist vorliegend jedoch nach § 2 Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG i.V.m. § 1 des Thüringer Gesetzes über die Genehmigungsfreiheit im Verkehr mit land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken vom 30. 1. 1997 (GVBl. S. 71) die Veräußerung der im Tenor zu 1. genannten Grundstücke, weil diese die insofern erforderliche Mindestgröße von 0,25 ha nicht erreichen. Unbeachtlich ist hierbei, ob diese Grundstücke zwischen den übrigen von den Kaufverträgen erfassten Grundstücken und innerhalb eines einheitlich bewirtschafteten Schlages liegen, weil § 1 des Gesetzes vom 30. 1. 1997 – anders als entsprechende Ausführungsgesetze anderer Bundesländer – allein auf die Größe des jeweiligen Grundstücks im Rechtssinne abstellt und nicht auf die Größe einer wirtschaftlichen Einheit. Damit verbleibt es bei dem Grundsatz, dass – anders als bei dem Vorkaufsrecht nach § 4 Abs. 1 RSG – nicht auf den wirtschaftlichen Grundstücksbegriff abzustellen ist (vgl. BGHZ 49, 145; BGHZ 94, 299). Der Senat hat die Genehmigungsfreiheit hinsichtlich dieser Grundstücke zur Klarstellung festgestellt.

¹³           2. Nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG ist die Genehmigung zu versagen, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, dass der Gegenwert in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstücks steht.

¹⁴           Diese Norm ist jedoch nicht anzuwenden, wenn durch die Veräußerung ungünstige Auswirkungen auf die Agrarstruktur (§ 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 GrdstVG) nicht zu erwarten sind. Denn der Gesetzgeber verfolgt mit § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG das Ziel, spekulative Geschäfte mit landwirtschaftlichen oder forstwirtschaftlichen Grundstücken zu unterbinden. Es soll verhindert werden, dass die auf den Betriebsertrag angewiesenen Berufslandwirte mit so hohen Anschaffungskosten belastet werden, dass der Bestand und die Wirtschaftlichkeit ihrer Betriebe bedroht erscheinen können. Der Erwerb des zur Verbesserung der Agrarstruktur dringend erforderlichen Landes durch interessierte Land- und Forstwirte würde außerordentlich erschwert, wenn überhöhte Preise gefordert werden könnten (BGHZ 50, 297, 299; BGH, WM 1976, 849).

¹⁵           Ein preisliches Missverhältnis wird von der Rechtsprechung erst bei einer Überschreitung der 50%-Obergrenze zwischen dem Vertragspreis und dem innerlandwirtschaftlichem Verkehrswert bejaht (BGHZ 50, 297; BGH, Beschl. v. 27. 4. 2001, BLw 14/00; Senat, Beschl v. 12. 3. 2009 – Lw U 848/08; OLG Frankfurt, Beschl. v. 14. 7. 2005 – 20 Ww 4/05; OLG Dresden, Beschl. v. 26. 7. 2007 – W XV 1620/06; OLG Stuttgart, Beschl. v. 17. 2. 1998 – 10 W (Lw) 12/97), d. h., wenn ein über 50 % über dem innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert liegender Preis gefordert wird und Landwirte bereit sind, einen bis zu 50 % über dem innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert liegenden Preis zu zahlen. Entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 2) scheidet die Annahme eines solchen Missverhältnisses noch nicht dadurch aus, dass die beurkundeten Preise Ergebnis eines öffentlichen, bedingungsfreien Bieterverfahrens sind. Zu ermitteln ist in derartigen Fällen nämlich der innerlandwirtschaftliche Verkehrswert, während sich an den Ausschreibungen der Beteiligten zu 2) auch Nichtlandwirte beteiligen.

¹⁶           Nach der vom Senat durchgeführten Beweisaufnahme liegt ein solches Missverhältnis zwischen den innerlandwirtschaftlichen Verkehrswerten und den beurkundeten Kaufpreisen nicht vor. Der Sachverständige H. hat in seinem Gutachten vom 7. 7. 2011 die innerlandwirtschaftlichen Verkehrswerte für die verfahrensgegenständlichen Grundstücke zwar mit 0,62 bzw. 0,65 €/m² angegeben, während sich die Verkaufspreise auf mehr als 1,00 €/m² belaufen. Jedoch ist dieser Wertermittlung – insbesondere im Ergebnis der mündlichen Anhörung des Sachverständigen vom 15. 12. 2011 – nicht zu folgen.

¹⁷           Der Sachverständige ist bei der Erstattung seines schriftlichen Gutachtens dergestalt vorgegangen, dass er – unter Bezugnahme auf § 13 WertV, statt auf § 15 der seit 1. 7. 2010 gültigen ImmoWertV – zunächst den Durchschnittspreis der beim Gutachterausschuss des Thüringer Landesamtes für Vermessung und Geoinformation, Katasterbereich Leinefelde-Worbis, erfassten Ackerlandverkäufe im Zeitraum 2008 bis 2009 ermittelt hat. In dieser Kaufpreissammlung sind Verkäufe der Beteiligten zu 2) nicht enthalten. Sodann hat er aus dem von der Beteiligten zu 2) mit Schriftsatz vom 29. 6. 2010 vorgelegten Gutachten des Sachverständigen S. vom 9. 4. 2010 den
in 16 Vergleichsfällen der Gemarkung A.
seitens der Beteiligten zu 2) im Direkt­verkauf und nach Ausschreibung (sog. BVVG-Verkäufe) durchschnittlich erziel-ten Kaufpreis von 1,04 €/m² entnommen. Unter Bezugnahme auf die Zeitschrift ­Bodenmarkt 2010/2011, Sonderheft der Zeitschrift Neue Landwirtschaft und Briefe zum Agrarrecht, S. 50, ist er im Anschluss davon ausgegangen, dass der Anteil der Verkäufe der Beteiligten zu 2) an den Gesamtverkäufen in Thüringen 23,11 % betragen habe, woraus er ableitete, den dahingehend ermittelten Durchschnittspreis in diesem Verhältnis mit dem Preis laut Gutachterausschuss kombinieren zu können.

¹⁸           Diese Vorgehensweise erscheint nicht geeignet, den Wert für das konkrete Verkaufsobjekt mit seinen wertbeeinflussenden Merkmalen zu ermitteln und steht deshalb im Widerspruch zu § 15 ImmoWertV. Vielmehr würde auf diese Art und Weise lediglich ein – gewichteter – Durchschnittswert für sämtliche Ackergrundstücke einer Region ermittelt, während bei dem Vergleichswertverfahren nur die Verkaufspreise derjenigen Grundstücke einzubeziehen sind, die mit dem Bewertungsobjekt hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen. Hierzu hat der Sachverständige in seiner Anhörung am 15. 12. 2011 eingeräumt, dass ihm für den maßgeblichen Begutachtungszeitraum eine allgemein anerkannte Methode nicht zur Verfügung stand und er stattdessen eine eigene Wertermittlungsmethode entwickelt habe. Dazu ist kritisch anzumerken, dass diese Methode entscheidend auf den zufälligen Anteil an BVVG-Verkäufen auf dem ebenso zufällig erscheinenden Gebiet des Freistaats Thüringen abstellt und deshalb zufällige Ergebnisse liefert. Hätte die Beteiligte zu 2) nämlich im Beurteilungszeitraum wesentlich mehr Flächen verkauft, so wäre der ermittelte Wert deutlich höher ausgefallen, bei wesentlich weniger BVVG-Verkäufen hingegen deutlich geringer. Darüber hinaus wären Abweichungen zu den ermittelten Werten auch dann nahe liegend, wenn z.?B. das Gebiet aller neuen Länder oder nur die hier betroffenen Region als maßgeblich angesehen worden wäre. 

¹⁹           Hinzu kommt, dass der Sachverständige nach seinen mündlichen Ausführungen vor dem Senat zwar davon ausgeht, dass der Umstand, ob die betreffenden Flächen verpachtet sind oder – wie zumeist die von der BVVG angebotenen und insbesondere auch die verfahrensgegenständlichen – nicht, Einfluss auf die zu erzielenden Preise habe und gleiches für die Pachtdauer gelte. Aus § 6 Abs. 2 ImmoWertV ergibt sich, dass es sich hierbei um ein wertbeeinflussendes Merkmal handelt. Diese Fakten konnte der Sachverständige jedoch weder dem Grunde noch der Höhe nach hinreichend belegen, so dass er sie bei der Erstellung des Gutachtens in Bezug auf die vor­rangige Frage der Vergleichbarkeit der Grundstücke außen vor gelassen hat und sie in die Wert­ermittlung nur mittelbar über den „BVVG-Anteil“ eingeflossen sind. Zudem stellte der Sachverständige in seiner An­hörung klar, dass sich die Grundstücke aus der herangezogenen Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses in der Größe von denen, welche die Beteiligte zu 2) verkauft hatte, deutlich unterscheiden. Insofern sei in den zurückliegenden zwei Jahren eine Veränderung dergestalt eingetreten, dass zunächst die Kaufpreissammlungen verlässliche Rückschlüsse auf den Wert landwirtschaftlicher Grundstücke zugelassen hatten, sich dies aber seither durch die BVVG-Verkäufe geändert habe. Auch bei der Größe eines Verkaufsobjekts handelt es sich um ein den Wert beeinflussendes Merkmal (§ 6 Abs. 5 ImmoWertV).

²⁰           Aus diesen Gründen sind die vom Sachverständigen H. ermittelten Werte für die Entscheidung als solche nicht verwertbar. Allerdings ist nach den Erfahrungen des Senats in Übereinstimmung mit den Ermittlungen des Sachverständigen davon auszugehen, dass, stellt man vorliegend auf Grund der räumlichen Nähe der drei Gemarkungen sachgerecht auf ein in zwei Verträgen insgesamt verkauftes Flächenlos von ca. 20 ha ab, gar keine verlässlichen Vergleichswerte für derart große Flächen außerhalb der BVVG-Verkäufe zur Verfügung stehen. Dies gilt umso mehr, als es – wie ausgeführt – einen im Hinblick auf die Preisbildung wesentlichen Unterschied darstellt, ob die verkauften Flächen verpachtet oder pachtfrei sind. Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass die Grundstücksverkäufe der Beteiligten zu 2) einen eigenen relevanten Markt darstellen, der als solcher zu betrachten ist.

²¹           Vor diesem Hintergrund sind allein die bei BVVG-Verkäufen erzielten Kaufpreise mit den hier zu bewertenden Preisen vergleichbar. Insoweit bedarf es allerdings weder einer Gutachtenergänzung durch den Sachverständigen H. noch der Einholung eines weiteren Gutachtens. Der gerichtliche bestellte Sachverständige H. hat sich nämlich in seinem Gutachten vom 7. 7. 2011 mit dem bereits genannten Gutachten des Sachverständigen S. ausdrücklich auseinander gesetzt und dessen Herangehensweise der – wegen der Preisrelevanz der Flächengröße sachgerechten – Einteilung der Verkaufslose in drei größere Gruppen und die daraus resultierenden Ergebnisse bestätigt. Damit liegt eine hinreichende Tatsachengrundlage für eine Entscheidung in der Sache vor, zumal der Senat den Wert der Flächen, um ein Missverhältnis im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG auszuschließen, nicht bis ins letzte Detail ermitteln muss.

²²           Nach den Feststellungen des Sachverständigen S. beträgt der Markt- und damit der Verkehrswert der Grundstücke in und um die Gemarkung A. in Mittel-/Nordthüringen zwischen (in einem Fall, der deutlich nach unten „herausfällt“) rund 0,63 €/m² und rund 1,40 €/m², somit im Durchschnitt 1,04 €/m². Der vom Senat beauftragte Sachverständige hat die Vergleichbarkeit dieser 16 Verkaufsfälle im Hinblick auf Nutzung, Bonität, Größe der Verkaufslose und Verpachtungszustand in tatsächlicher Hinsicht anerkannt; auch die Beteiligten haben insoweit keine Zweifel vorgebracht. Es gibt auch keine Anhaltspunkte dafür, dass es sich hierbei nicht um Verkäufe an Landwirte gehandelt hätte. Damit bieten diese Verkaufsfälle eine hinreichende Grundlage auch für die Schätzung des Werts der hier betroffenen Verkaufsobjekte. Die vorliegend zwischen den Beteiligten zu 2) und 3) vereinbarten Kaufpreise von 1,06 €/m² und 1,11 €/m² überschreiten den Vergleichswert von 1,04 €/m² nur unwesentlich, liegen aber jedenfalls innerhalb des Bereichs von 150 % des durchschnittlichen innerlandwirtschaftlichen Verkehrswertes und sind insofern nicht zu beanstanden. Hierfür spricht indiziell auch, dass vorliegend der Landwirt Dr. B. für die Grundstücke in B. und M. ein Kaufpreisangebot von 56.000,00 €, also rund 1,02 €/m², und die Agrargenossenschaft für die Grundstücke in A. ein solches über 158.700,00 €, also rund 1,06 €/m², gegenüber der Beteiligten zu 2) abgegeben hatten.

²³           3. Der Versagungsgrund der ungesunden Bodenverteilung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG) liegt schon deshalb nicht vor, weil kein erwerbsbereiter Landwirt vorhanden ist, der die vereinbarten Kaufpreise zu zahlen gewillt ist. Abgesehen davon dürfte eine Versagung nach dieser Vorschrift auch im Hinblick auf § 9 Abs. 5 GrdstVG nicht in Betracht kommen; die Vorlagepflicht zur Ausübung des Vorkaufsrechts entfällt nur dann, wenn tatsächlich ein überhöhter Kaufpreis vereinbart wurde, was hier indessen nicht der Fall ist. Einer Klärung, ob die durch keinerlei konkreten Sachvortrag untersetzte Behauptung des Beteiligten zu 3), er sei Landwirt, zutrifft, bedurfte es deshalb nicht.

   III.

²⁴           Der Senat hat davon abgesehen, Gerichtskosten für das Beschwerdeverfahren zu erheben, § 42 Abs. 1 LwVG. Diese Kosten hätte an sich die Beschwerdeführerin nach § 44 LwVG zu tragen, die aber nach § 42 Abs. 2 LwVG von der Zahlung befreit ist. Es wäre unbillig, diese Kosten den im Verfahren erfolgreichen anderen Beteiligten aufzuerlegen. Das gilt auch für die erste Instanz. Die Erstattungspflicht für die außergerichtlichen Kosten der Beteiligten zu 2) und 3) folgt aus § 45 Abs. 1 S. 2 LwVG.

²⁵           Den Beschwerdewert hat der Senat nach § 36 Abs. 1 LwVG in Höhe der Summe der in beiden notariellen Verträgen vereinbarten Kaufpreise festgesetzt.

²⁶        Ein Anlass, nach § 24 Abs. 1 LwVG die Rechtsbeschwerde zuzulassen, besteht nicht.