OLG Naumburg, Beschluss vom 8. 5. 2012 – 2 Ww 7/11 (Lw) – AG Wernigerode (26. 7. 2011 – 10 Lw 9/11)

Leitsätze:

1 Im Hinblick auf die Genehmigungsfähigkeit der Veräuße­rung eines landwirtschaftlichen Grundstücks i. S. von § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG steht ein Landwirt, dessen Betrieb sich in derart großer räumlicher Entfernung vom erworbenen Grundstück befindet, dass eine Bewirtschaftung von dort aus nicht möglich ist, einem Nichtlandwirt gleich, der das Grundstück in anderer Weise als durch eigene landwirtschaftliche Nutzung wirtschaftlich verwerten möchte.

2 Ist der Flächenerwerb nicht dazu bestimmt, den bestehenden landwirtschaftlichen Betrieb zu stärken, sondern soll die Fläche von einem erst zukünftig zu gründenden Betrieb aus bewirtschaftet werden, so bedarf es der Darlegung und ggf. Feststellung konkreter und in absehbarer Zeit zu verwirklichender Absichten zur Aufnahme des – neuen – Betriebs. Regelmäßige Mindestvoraussetzung hierfür ist die Vorlage eines Betriebskonzepts.

Gründe

   I.

 1            Der Antragsteller begehrt die Erteilung der Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz für den Erwerb einer landwirtschaftlich genutzten Fläche von dem Beteiligten zu 2. (H. P.) und wendet sich zugleich gegen die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts durch die Antragsgegnerin (Landgesellschaft Sachsen-Anhalt mbH).

 2            Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 13. 1. 2011 verkaufte der Beklagte zu 2. an den Antragsteller, einen in D. bei Recklinghausen ansässigen Landwirt, ein 5,2798 ha großes landwirtschaftliches Grundstück; es handelte sich um ein in der Gemarkung T. gelegenes Flurstück, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Wernigerode. Der Kaufpreis betrug 42.000 €. Das Flurstück ist noch bis zum Jahre 2013 an den Landwirt J. B. verpachtet.

 3            Mit Schreiben vom 20. 1. 2011, eingegangen beim Landkreis H. am 24. 1. 2011, beantragte der beurkundende Notar unter Vorlage einer Abschrift des Kaufvertrages die Erteilung der Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz. Der Landkreis verlängerte durch Zwischenbescheide vom 17. 2. und 15. 3. 2011, die jeweils dem Veräußerer P. übersandt wurden, die Bearbeitungsfrist auf insgesamt drei Monate. Mit Bescheid vom 19. 4. 2011, dem Antragsteller zugestellt am 20. 4. 2011, teilte der Landkreis H. den Vertragsbeteiligten mit, dass die Landgesellschaft Sachsen-Anhalt mbH als Siedlungsbehörde mit Schreiben vom 15. 4. 2011 die Erklärung über die Ausübung des von ihr in Anspruch genommenen Vorkaufsrechts abgegeben habe und dass damit für das Rechtsgeschäft zwischen dem Verkäufer und dem Vorkaufsberechtigten die Veräußerung als genehmigt gelte.

 4            Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hat sich die Antragsgegnerin auf die Bereitschaft des bisherigen Pächters der landwirtschaftlichen Fläche, des Landwirts J. B., zum Erwerb des Grundstücks gestützt. Der Landwirt hat mit notariell beurkundetem Vertrag vom 15. 4. 2011 das Grundstück von der Antragsgegnerin gekauft, wobei die Antragsgegnerin sich für den Fall, dass sie nicht innerhalb von fünf Jahren Eigentümerin geworden sein sollte, den Rücktritt vom Vertrag vorbehalten hat.

 5            Im Hinblick auf die ihm am 20. 4. 2011 zugestellte Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts hat der Antragsteller mit Schriftsatz vom 28. 4. 2011, der noch am selben Tage per Telefax beim Landkreis eingegangen ist, Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt.

 6            Der Antragsteller hat die Auffassung vertreten, dass die Veräußerung eines Grundstücks nur dann eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens im Sinne des Versagungsgrundes des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG bewirken könne, wenn es sich bei dem Erwerber um einen Nichtlandwirt handele. Er, der Antragsteller, sei hingegen ein gelernter und praktizierender Landwirt mit einem Betrieb in D.. Er beabsichtige, auch in der hiesigen Region landwirtschaftlich tätig zu werden, sobald eine erworbene Hofstelle in A. im Jahre 2014 frei werde. Seine beiden Söhne sollten dergestalt eingebunden werden, dass einer von ihnen den häuslichen Betrieb in D. übernehme und der andere in Sachsen-Anhalt die Landwirtschaft ausübe. Zu diesem Zweck hätten er, der Antragsteller, und seine Ehefrau bereits zahlreiche Flächen im Bereich des Landkreises H. erworben, die er über einen Bewirtschaftungsvertrag durch einen Herrn M. B. in Q. bewirtschaften lasse. Im Übrigen – so der Antragsteller – sei für ihn auch nicht ersichtlich, aus welchem Grund der andere erwerbsbereite Landwirt B. das streitgegenständliche, etwa 5 ha große Grundstück dringend zur Aufstockung seines Betriebes benötige; denn immerhin bewirtschafte er bereits eine Fläche von 463 ha, von der sich 189 ha in seinem Eigentum befänden.

 7            Der Antragsteller hat Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt.

 8            Die Antragsgegnerin hat beantragt,

   den Bescheid des Landkreises H. vom 19. 4. 2011 über die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts zu genehmigen und den Antrag auf gerichtliche Entscheidung als unbegründet zurückzuweisen.

 9            Die Antragsgegnerin hat auf die Feststellung Wert gelegt, dass der Antragsteller als Landwirt hauptberuflich an seinem Wohnort in D. tätig sei. Er habe nicht den Nachweis geführt, dass er in Sachsen-Anhalt einen leistungsfähigen Landwirtschaftsbetrieb führen wolle; ein dafür notwendiges Betriebskonzept sei nicht vorgelegt und auch nicht in Aussicht gestellt worden. Bei seiner Anhörung im Genehmigungsverfahren habe der Antragsteller vielmehr erklärt, dass eine weitere Verpachtung des Grundstücks erfolgen solle. Eine Vielzahl anderer Grundstücke, die der Antragsteller in der H.region gekauft habe, seien ebenfalls langfristig – etwa bis zum Jahre 2024 oder 2026 – verpachtet. Eine zeitnahe Eigen­bewirtschaftung stehe deshalb nicht im Eigen­interesse des Antragstellers. Daher sei er im Land Sachsen-Anhalt nicht als Landwirt im Sinne des Gesetzes anzusehen. Auf der anderen Seite sei mit dem Käufer J. B. ein aufstockungsbedürftiger und ?bereiter Landwirt vorhanden, so dass im – allein maßgebenden – Zeitpunkt der Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts dessen Voraussetzungen erfüllt gewesen seien.

10           Das Landwirtschaftsgericht hat in seinem Beschluss vom 26. 7. 2011 dem Antrag auf gerichtliche Entscheidung stattgegeben und die Genehmigung des notariellen Kaufvertrages vom 13. 1. 2011 erteilt. Eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens im Sinne des Grundstücksverkehrsgesetzes drohe – so das Landwirtschaftsgericht – nur bei der Veräußerung einer landwirtschaftlichen Fläche an einen Nichtlandwirt. Der Antragsteller sei hingegen hauptberuflicher Landwirt. Dass er im selben Bundesland oder der Region des von ihm beabsichtigten Erwerbsvorgangs als Landwirt tätig sei, sei nicht erforderlich. Darüber hinaus folge die Genehmigungspflicht des streitgegenständlichen Erwerbsgeschäfts auch aus der in der mündlichen Verhandlung vom Antragsteller vorgetragenen Umstrukturierung des landwirtschaftlichen Familienbetriebes und der Übernahme der in A. im Jahre 2014 freiwerdenden Hofstelle durch einen seiner Söhne.

11            Gegen diesen ihr am 2. 9. 2011 zugestellten Beschluss hat die Antragsgegnerin mit Schriftsatz vom 8. 9. 2011, der am 12. 9. 2011 beim Amtsgericht eingegangen ist, Beschwerde eingelegt und die Beschwerde mit weiterem Schriftsatz vom 22. 9. 2011 begründet. Die Antragsgegnerin wiederholt im Wesentlichen ihren erstinstanzlichen Standpunkt. Der Versagungsgrund der ungesunden Bodenverteilung im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG sei erfüllt, weil der Antragsteller zwar Landwirt sei, jedoch durch fehlende eigene Bewirtschaftung der Flächen einem Nichtlandwirt gleichgestellt werden müsse. Er betreibe in der Region ausschließlich Vermögensverwaltung durch Erwerb und Verpachtung von Grundstücken.

12           Die Antragsgegnerin beantragt,

   den Beschluss des Amtsgerichts vom 26. 7. 2011 abzuändern und den Antrag des Antragstellers abzuweisen.

13           Der Antragsteller beantragt,

   die Beschwerde der Antragsgegnerin zurückzuweisen.

14           Der Antragsteller verteidigt die ihm günstige Entscheidung des Landwirtschaftsgerichts.

15           Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Beteiligten gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

16           Das Landwirtschaftsgericht hat in seinem Beschluss vom 30. 9. 2011 der Beschwerde der Antragsgegnerin nicht abgeholfen und das Rechtsmittel dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt.

   II.

17           Die Beschwerde der Antragsgegnerin ist zulässig. Sie hat auch in der Sache Erfolg.

18           Die Einwendungen des Antragstellers gegen die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts durch die Landgesellschaft sind unbegründet. Der Bescheid vom 19. 4. 2011 über die Mitteilung der Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts ist zu Recht ergangen. Der hierdurch zwischen der Landgesellschaft und dem Beteiligten zu 2. (H. P.) zustande gekommene Kaufvertrag über das Grundstück gilt damit als genehmigt, § 8 Abs. 1 S. 3 RSG. Die Genehmigung der Grundstücksveräußerung an den Antragsteller wäre zu versagen gewesen, weil sie eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeuten würde (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG).

19           1. Der notarielle Vertrag, der zwischen dem Antragsteller und dem Beteiligten zu 2. über die Veräußerung des landwirtschaftlichen Grundstücks abgeschlossen worden ist, bedurfte der Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz. Das 5,2798 ha große Grundstück ist insbesondere auch nicht nach § 2 Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG von der Genehmigungspflicht ausgenommen; denn nach der vom Land Sachsen-Anhalt in Wahrnehmung der Ermächtigung gemäß § 2 Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG erlassenen Verordnung vom 25. 10. 1995 (GVBl. S. 302) sind lediglich unbebaute Grundstücke, die kleiner als 2 ha sind, von dem Genehmigungserfordernis nach dem Grundstücksverkehrsgesetz befreit.

20           2. Der Landgesellschaft stand als Siedlungsunternehmen im Sinne des § 1 Abs. 1 RSG das ausgeübte Vorkaufsrecht gemäß § 4 Abs. 1 RSG zu, weil das verkaufte landwirtschaftliche Grundstück größer als zwei Hektar ist und die von den Kaufvertragsparteien beantragte Genehmigung nach § 9 GrdstVG zu versagen gewesen wäre.

21           a) Nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG darf die Grundstücksverkehrsgenehmigung unter anderem nur versagt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, dass die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeuten würde. Nach Absatz 2 der Vorschrift liegt eine ungesunde Bodenverteilung dann vor, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht.

22           Diese Maßnahmen zielen in erster Linie auf die Schaffung und die Erhaltung selbständiger und lebensfähiger landwirtschaftlicher Betriebe ab. Da Grund und Boden in der Land- und Forstwirtschaft der maßgebende Produktionsfaktor ist, aber nicht in unbeschränktem Umfang zur Verfügung steht, soll der vorhandene landwirtschaftliche Grundbesitz in erster Linie den Landwirten zugute kommen und vorbehalten bleiben, die ihn selbst bewirtschaften. Dementsprechend liegt nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes eine ungesunde Bodenverteilung in der Regel dann vor, wenn ein landwirtschaftliches Grundstück an einen Nichtlandwirt veräußert wird, obwohl ein Landwirt die Fläche zur Aufstockung seines Betriebes benötigt und bereit und in der Lage ist, das Land zu den Bedingungen des Kaufvertrages zu erwerben (BGH, Beschl. v. 26.11.2010 – BLw 14/09, Rdnr. 10, NL?BzAR 2011, 115, 116; BGH, Beschl. v. 24.11.2006 – BLw 11/06, Rdnr. 11, NL?BzAR 2007, 98, 99; BGH, Beschl. v. 28. 4. 2006 – BLw 32/05, Rdnr. 18 f., NL?BzAR 2006, 329, 331, jeweils m.w.N.). Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall gegeben.

23           b) Der Antragsteller ist zwar ein ausgebildeter Landwirt (vgl. den Gehilfenbrief, Anlage zum Schriftsatz vom 1. 7. 2011) und betreibt einen landwirtschaftlichen Betrieb. Der Betrieb befindet sich jedoch in D. bei Recklinghausen. Nach seinen eigenen Angaben hat der Antragsteller nicht die Absicht, das zur Zeit ohnehin noch verpachtete Grundstück in der Gemarkung T. von seinem Hof in D. aus zu bewirtschaften. Er steht insofern einem Nichtlandwirt gleich, der das Grundstück in anderer Weise als durch eigene landwirtschaftliche Nutzung wirtschaftlich verwerten will. Nach der Rechtsprechung bedeutet es eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG auch dann, wenn das landwirtschaftliche Grundstück sich in „allzu großer“ Entfernung von der Hofstelle des Landwirts befindet (so BGH, Beschl. v. 17. 12. 1964 – V BLw 10/64, RdL 1965, 45, 46; Überblick bei Netz, GrdstVG, 5. Aufl., S. 451, Abschn. 4.10.3.5.2). Gleiches muss erst recht für den Fall gelten, dass der Landwirt ein Grundstück erwerben will, das von seiner (derzeitigen) Hofstelle aus überhaupt nicht bewirtschaftet werden kann (vgl. auch Senat, Beschl. v. 18. 3. 2009 – 2 Ww 9/08, S. 8, für einen Neben­erwerbs­landwirt).

24           c) Eine Genehmigung für den streitgegenständlichen Grundstückskauf ist auch nicht etwa deshalb zu erteilen, weil der Antragsteller nach seinen eigenen Erklärungen beabsichtigt, nach Freiwerden einer Hofstelle in A. im Jahre 2014 von dort aus landwirtschaftlich tätig zu werden.

25           aa) Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist allerdings in den Verfahren über die Erteilung der Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz ein Nichtlandwirt einer bereits ausgeübten Landwirtschaft gleichzustellen, wenn der Nichtlandwirt über konkrete und in absehbarer Zeit zu verwirklichende Absichten zur Aufnahme einer leistungsfähigen landwirtschaftlichen Tätigkeit verfügt und bereits entsprechende Vorkehrungen getroffen hat. Unklare oder unverbindliche Absichtserklärungen reichen nicht aus. Ein strenger Prüfungsmaßstab ist schon deshalb angezeigt, um die Erteilung einer Genehmigung auf Grund eines nur vorgeschobenen Erwerbszwecks für eine Maßnahme zur Verbesserung der Agrarstruktur auszuschließen.

26           bb) Im vorliegenden Fall übt der Antragsteller zwar gegenwärtig bereits den Beruf des Landwirts aus. Sein Erwerbsinteresse ist gleichwohl anhand der gleichen Maßstäbe zu beurteilen, die auch für den Grundstückserwerb durch einen Nichtlandwirt gelten. Denn die streitgegenständliche landwirtschaftliche Fläche dient nicht der Stärkung des bestehenden Unternehmens in D., sondern soll von einem erst zukünftig zu gründenden Betrieb in A. aus bewirtschaftet werden. Auch in diesem Fall bedarf es konkreter und in absehbarer Zeit zu verwirklichender Absichten zur Aufnahme des – neuen – Betriebes.

27           cc) Maßgebend für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit der Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts sind dabei nicht die Verhältnisse im Zeitpunkt der Entscheidung über die Beschwerde der Vertrags­partei, sondern ausschließlich die tatsächlichen Umstände im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts; spätere Entwicklungen können die Rechtmäßigkeit nicht mehr beeinflussen (vgl. BGH, Beschl. v. 24. 11. 2006 – BLw 11/06, Rdnr. 12 ff., NL?BzAR 2007, 98, 99 ff.). Der entsprechende Bescheid des Landkreises vom 19. 4. 2011 ist dem Antragsteller hier am 20. 4. 2011 zugestellt worden. Zu diesem Zeitpunkt hat der Antragsteller aber nach Überzeugung des Senats noch nicht die – jetzt bekundete – konkrete Absicht gehabt, im Jahre 2014 von der freiwerdenden Hofstelle in A. aus einen landwirtschaftlichen Betrieb aufzubauen und mit diesem Betrieb auch das von dem Beteiligten zu 2. erworbene Grundstück zu bewirtschaften.

28           dd) Auf ausdrückliche Nachfrage des Landkreises mit Schreiben vom 3. 2. 2011, wie die Bewirtschaftung des Grundstücks von dem Wohnsitz des Antragstellers in D. aus erfolgen solle, teilte die S.?GmbH (Außen­stelle Recklinghausen), die sich für den Antragsteller meldete, unter dem Datum des 10. 2. 2011 mit, dass der Antragsteller beabsichtige, die erworbenen landwirtschaftlichen Flächen „an die bisherigen Pächter weiter zu verpachten“. Aus einem ebenfalls im Genehmigungsverfahren angefertigten Vermerk vom 16. 2. 2011 geht hervor, dass sich auch ein Herr Bn., Mitarbeiter der V.?Bank, fernmündlich gegenüber dem Landkreis für den Antragsteller verwandte. Er bestätigte ausweislich des Vermerks unter anderem, dass „die Bewirtschaftung durch langjährige Pachtverträge gesichert“ und dass außerdem „Herr Sch. eine feste Bank“ sei. Auch bereits anlässlich eines früheren Grundstückserwerbs hatte die S.?GmbH für den Antragsteller erklärt, dass die Grundstücke „zum Zwecke der Verpachtung von der T.?Sch.?GmbH & Co KG“ erworben worden“ seien; in diesem Fall hatte sich allerdings letztlich kein anderer Landwirt gefunden, der an einem Erwerb des Grundstücks interessiert war. Den Äuße­rungen des vom Antragsteller beauftragten Beratungsunternehmen im Genehmigungsverfahren lassen sich dagegen keine Hinweise darauf entnehmen, dass bereits zum damaligen Zeitpunkt eine Eigenbewirtschaftung der landwirtschaftlichen Fläche im Zuge des Aufbaus einer neuen Betriebsstätte beabsichtigt gewesen sein könnte.

29           ee) Darüber hinaus hat der Antragsteller auch im nachfolgenden gerichtlichen Verfahren seine bekundete Absicht, einen landwirtschaftlichen Betrieb in A. ab dem Jahre 2014 einzurichten, nicht hinreichend zu konkretisieren vermocht.

30           Regelmäßige Mindestvoraussetzung für den Nachweis der Ernsthaftigkeit der Absicht, einen landwirtschaftlichen Betrieb zu gründen, ist die Vorlage eines Betriebskonzepts. Ein solches Betriebskonzept ist von dem Antragsteller noch nicht einmal in Ansätzen dargelegt worden. …

31           ff) Aussagekräftige Maßnahmen zur Verwirklichung der von ihm dargelegten Pläne hat der Antragsteller ebenfalls nicht aufzuzeigen vermocht. …

32           gg) Für den Senat hat keine Veranlassung bestanden, dem Antragsteller Gelegenheit zu einer Ergänzung seines Vorbringens einzuräumen. …

33           d) Dem Antragsteller steht in Gestalt des Landwirts J. B. ein Vollerwerbslandwirt gegenüber, der erwerbsbereit und aufstockungsbedürftig ist. …

34           aa) Nach der Rechtsprechung dient der Zuerwerb bei einem groben Missverhältnis zwischen Eigenland und Pachtland auch dann der Verbesserung der Agrarstruktur, wenn dadurch der Eigenlandanteil prozentual nur in geringem Maße erhöht wird … (N)ach den unbestrittenen Feststellungen des Amtes für Landwirtschaft, Flurneuordnung und Forsten … verfügt der Landwirt über eine Betriebsfläche von 463 ha, von denen sich 189 ha – das sind 40,82 % – in seinem Eigentum befinden. Dieser Eigentumsanteil wird durch den Erwerb der 5,2798 ha, die der Landwirt B. bisher schon als Pächter bewirtschaftet hat, – wenn auch nur geringfügig – auf 41,96 % erhöht.

35        bb) Seine Erwerbsbereitschaft hat der Landwirt B. schließlich dadurch bekundet, dass er mit der Landgesellschaft am 15. 4. 2011 einen – aufschiebend bedingten – notariellen Grundstückskaufvertrag abgeschlossen hat.