RA Dr. habil Lothar Schramm, Potsdam

Obgleich an dieser Stelle erst vor gut einem Jahr die neuere Rechtsprechung zum Grundstückverkehrsgesetz (GrdstVG) vorgestellt wurde,¹ besteht aus mehreren, zum Teil bereits in diesem Artikel genannten Gründen Anlass dafür, dieser Problematik nochmals gesondert nachzugehen.

Hierfür sind einmal die in jüngster Zeit veröffentlichten Rechtsprechungsergebnisse maßgeblich; zum anderen die mit der neuesten Entwicklung auf dem landwirtschaftlichen Bodenmarkt verbundenen Folgen für die Landwirte und den ländlichen Raum. Letztere wurden z.B. auf dem 10. Bodenforum am 22. 1. 2013 durch den Minister für Landwirtschaft und Umwelt des Landes Sachsen-Anhalt Aeikens anschaulich dargestellt.² In der Diskussion stellte sich aber heraus, dass die von ihm vorgestellten Lösungsansätze bis hin zu entsprechenden Gesetzgebungsvorhaben in Sachsen-Anhalt von den Diskussionsteilnehmern nicht einhellig geteilt wurden. Das betraf insbesondere das Verhältnis von durchaus im Interesse und in Abstimmung mit landwirtschaftlichen Unternehmen erfolgenden „Verkäufen“ an externe Investoren und den im GrdstVG verankerten Versagungsgründen wegen ungesunder Bodenverteilung und überhöhter Kaufpreise. Man darf gespannt sein, zu welchen konkreten Ergebnissen die von Aikens erwähnten Bemühungen um eine Novellierung des GrdstVG führen, den Zugang Externer zum landwirtschaftlichen Boden zu erschweren oder gar zu verhindern. Inwieweit ein derartiges Erfordernis besteht, wurde von namhaften Juristen, Sachverständigen und Praktikern im Rahmen eines Gutachtens des Bundesverbandes der Gemeinnützigen Landgesellschaften (BLG) vom März 2012 erörtert.³

Die Verfasser dieser bemerkenswerten Studie kommen u.a. zum Ergebnis, dass die bestehenden Bestimmungen von GrdstVG und RSG bzw. ASVG grundsätzlich geeignet seien, den Erwerb landwirtschaftlicher Flächen durch Nichtlandwirte zum Zwecke der Kapitalanlage trotz nicht zu leugnender Probleme in der Rechtsanwendung zu verhindern und insofern eine Gesetzes­änderung nicht erforderlich sei. Strukturelle Anwendungsprobleme bestünden jedoch in Bezug auf den Versagungsgrund des groben Missverhältnisses von Kaufpreis und Grundstückswert, eine gewisse Aufweichung der Rechtsprechung zum Flächenerwerb durch ortsfremde Landwirte, Gesellschafter landwirtschaftlicher Unternehmen bzw. durch landwirtschaftliche Besitzgesellschaften und den Ankauf von Gesellschaftsanteilen. Dabei sei allerdings zu berücksichtigen, dass Gesetzesänderungen auch agrarstrukturell erwünschte Anpassungen an zeitgemäße Organisations- und Bewirtschaftungsformen verhindern könnten und Lösungen unterhalb der Gesetzesebene durch konkrete Aussagen in den jährlichen Agrarberichten des Bundes oder der Länder denkbar seien. Dabei sei auch künftig die Rechtsprechung zur Auslegung des Rechtsbegriffs der ungesunden Bodenverteilung heranzuziehen.⁴

Davon ausgehend soll nachfolgend der Versuch unternommen werden, die hierzu jüngst ergangenen gerichtlichen Entscheidungen, hierbei erkennbare Unterschiede und daraus resultierende Schlussfolgerungen für die Rechtspraxis in gebührender Kürze zusammenzufassen.

1. Ankauf durch ortsfremde Landwirte

1.1. Entscheidungen der Gerichte

• a) Nach OLG Rostock⁵ ist der Erwerb einer verpachteten Ackerfläche durch einen Landwirt aus einem anderen Bundesland regelmäßig zu genehmigen. Eine Benachteiligung der Agrarstruktur sei allenfalls anzunehmen, sofern hierdurch eine ungesunde Anhäufung von Grundbesitz erfolge. Folglich sei auch der ankaufende „ortsferne“ Landwirt nicht gehalten, ein plausibles Betriebskonzept für die Bewirtschaftung der Ankaufsflächen vorzulegen. Das Genehmigungsverfahren diene nicht der positiven Lenkung des Grundstücksverkehrs.
• b) Auch der Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke durch Vollerwerbslandwirte könne einer gesunden Bodenverteilung widersprechen, z.B. wenn auf Grund der Entfernung des Kaufgrundstücks von der Hofstelle eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung erschwert oder unwirtschaftlich werde.⁶ Diene der Ankauf durch den ortsfremden Landwirt nur der Fremdverpachtung, liege nach wie vor ein Versagungsgrund vor.⁷
• c) Allerdings liege bei einem Ankauf durch einen räumlich weit entfernten Landwirt ein Versagungsgrund nicht vor, wenn dieser Landwirt die Fläche durch Bewirtschaftungsvertrag nutze, ohne hiermit seine Verantwortung für die Nutzung zu verlieren und die vorgesehene Nutzung perspektivisch rentabel sei. Das GrdstVG schreibe weder eine bestimmte Form des Wirtschaftens vor, noch diene es dem Schutz ortsansässiger Landwirte vor auswärtiger Konkurrenz.⁸
• d) Diene der Flächenerwerb durch einen räumlich weit entfernten Landwirt nicht der Stärkung des bestehenden Betriebes, sondern soll die Fläche von einem erst in Zukunft zu gründenden Betrieb aus bewirtschaftet werden, so bedürfe es der Darlegung und ggf. Feststellung konkreter und in absehbarer Zeit zu verwirklichender Absichten zur Aufnahme des neuen Betriebes. Regelmäßige Mindestvoraussetzungen hierfür sei die Vorlage eines Betriebskonzepts.⁹

1.2. Schlussfolgerungen

Die vorliegenden Entscheidungen bestätigen die eingangs erwähnte Aufweichung der bisherigen Rechtsprechung bezüglich des Flächenerwerbs von ortsfremden Landwirten ebenso wie die damit verbundenen höheren Anforderungen an die Rechtsanwendung im Einzelfall. Nach Eichhorn entsteht hier ggf. eine Grauzone, „weil eine Bewirtschaftung selbst bei größerer Entfernung zum Betriebssitz je nach Lage behauptet werden kann, anstelle einer Verpachtung Kooperationen mit ortsansässigen Landwirten oder sogar nur Bewirtschaftungsverträge mit ortsansässigen Lohnunternehmen abgeschlossen werden können.“¹⁰

Zum anderen dient das GrdstVG dem Schutz der Agrarstruktur und damit der Stärkung des ländlichen Raumes. Den Anforderungen an Landwirtschaft, Naturschutz und Landschaftspflege werden in aller Regel die bestehenden ortsansässigen Landwirte eher gerecht als ortsferne Landwirte mit dortigem Hauptbetrieb. Vor allem die Verantwortung für Grünlandbewirtschaftung, Graben- und Wege­unterhaltung, für Pflegemaßnahmen bis hin zum dörflichen Leben dürfte regelmäßig eher beim ortsansässigen als beim weit entfernten Landwirt liegen.¹¹

2. Kauf landwirtschaftlicher Flächen durch Gesellschafter von Landwirtschafts­unternehmen

2.1. Entscheidungen der Gerichte

• a) Ist der Gesellschafter eines Landwirtschaftsunternehmens selbst ausgebildeter Landwirt, so ist nach OLG Dresden¹² die Genehmigung zu erteilen, sofern der Gesellschafter seine landwirtschaftliche Tätigkeit – hier als vollzeitbeschäftigter Arbeitnehmer einer landwirtschaftlichen Genossenschaft – in sein Unternehmen einbringt. Unter diesen Voraussetzungen sei der Gesellschafter jedenfalls „tauglicher Käufer“ im Sinne des GrdstVG.¹³
• b) Die Absicht, die Kauffläche in einem bestehenden Landwirtschaftsbetrieb eines Dritten einzubringen und dadurch selbst Gesellschafter zu werden, steht nach OLG Naumburg¹⁴ einer bereits ausgeübten Landwirtschaft nach GrdstVG nicht gleich, sofern der im Angestelltenverhältnis ohne landwirtschaftliche Berufsausbildung stehende Erwerber über konkrete und in absehbarer Zeit verwirklichende Absichten zur Aufnahme einer leistungsfähigen landwirtschaftlichen Tätigkeit nicht verfüge oder hierfür bereits entsprechende Vorkehrungen nicht getroffen habe.
  Erforderlich sei vielmehr eine landwirtschaftliche, unternehmerische Tätigkeit mit entsprechender Qualifikation. Eine ledigliche Beteiligung an einer GbR bedeute nicht automatisch eine künftige selbstständige Tätigkeit als Landwirt im Sinne von § 1 Abs. 2 Satz 2 Altershilfegesetz. An die Nachweisführung konkreter Absichten zur Aufnahme einer leistungsfähigen Landwirtschaft seien zudem hohe Anforderungen zu stellen, wie der Nachweis über die Erweiterung des Kreises der Gesellschafter anhand des Gesellschaftsvertrages oder eines Entwurfs und die konkrete, verbindliche Zusage der Gesellschafter zur Aufnahme des Käufers in die GbR.
• c) Nach überwiegender Auffassung liegt ein Versagungsgrund auch dann vor, wenn sich ein Gesellschafter eines Landwirtschaftsunternehmens als Nichtlandwirt zur langfristigen Verpachtung der Flächen an sein Landwirtschaftsunternehmen verpflichte und dem Unternehmen ein Rückkaufsrecht eingeräumt habe.¹⁵
• d) Eine Genehmigung des Kaufvertrages kommt nach OLG Dresden¹⁶ trotz vorgenannter Einschränkungen dann in Betracht, wenn die Veräußerung der Grundstücke an einen Gesellschafter (hier an ein ortsfernes Mitglieds einer e.G.) einer drohenden Zahlungsunfähigkeit und dem Risiko des Verlustes der Flächen an Konkurrenten vorbeuge und deshalb eine Nichtgenehmigung zu einer unzumutbaren Härte im Sinne des § 9 Abs. 7 GrdstVG führe.
• e) Werden landwirtschaftliche Grundstücke in eine GbR eingebracht, an der auch ein Nichtlandwirt beteiligt ist, so liegt nach OLG München¹⁷ jedenfalls dann beim Erwerb der Flächen durch den Gesellschafter als Nichtlandwirt keine ungesunde Bodenverteilung vor, wenn durch die vertragliche Gestaltung sichergestellt sei, dass die Grundstücke weiterhin in der landwirtschaftlichen Nutzung verbleiben und diese durch den bisherigen Betriebsinhaber als persönlich haftender Gesellschafter im notwendigen Umfang bewirtschaftet werden.

Anmerkung: Meines Erachtens ist aus dieser Entscheidung die „Signalwirkung“ des Beschlusses des BGH vom 26. 11. 2010¹⁸ ebenso erkennbar wie die Berücksichtigung der Rechtsprechung des BGH zur Rechtsfähigkeit einer nach außen wirkenden GbR.¹⁹ Folglich komme es nicht auf die Landwirtseigenschaft der einzelnen Gesellschafter einer GbR an, sondern die Landwirtseigenschaft der GbR also solche.²⁰

2.2. Schlussfolgerung

Auch zu diesem Problemkreis gehen die Auffassungen der Gerichte zum Teil ausein­ander. Die daraus resultierenden „erheblichen Schwierigkeiten und Abgrenzungsprobleme“²¹ sind offenkundig. Insbesondere hier zeigt sich das eingangs erwähnte Spannungsfeld zwischen Ankauf durch nicht in der Landwirtschaft befindliche Gesellschafter mit dem Ziel, hierdurch das Landwirtschaftsunternehmen am Leben zu erhalten einerseits und der strengen Auslegung des Versagungsgrundes nach dem Wortlaut des Gesetzes andererseits. Die auch in diesem Zusammenhang zu berücksichtigende Sicherung der Agrarstruktur muss nach meiner Auffassung auch dem Umstand Rechnung tragen, dass namentlich in den neuen Bundesländern ortsansässige Landwirte in einem engen Zeitfenster Flächen kaufen müssen, um sie nicht zu verlieren, obgleich sie über eine entsprechende Kapital­decke nicht verfügen und dem Preiswettbewerb nicht standhalten können.²² Es ist daher der Auffassung zuzustimmen, wonach nicht jeder Erwerb durch den ggf. einem Landwirt gleichgestellten Gesellschafter eines Landwirtschaftsunternehmens die Agrarstruktur beeinträchtigen muss und „ein pauschalisiertes gesetzliches Verbot des Flächenerwerbs durch Gesellschafter bei gleichzeitigem Interesse anderer aufstockungsbedürftigter Landwirte bereits auf der einfach gesetzlichen Ebene des GrdstVG schwer vermittelbar“²³ sein dürfte.

3. Genehmigung überhöhter Kaufpreise?

3.1.  Gerichtliche Entscheidungen

• a) Die neuste Rechtsprechung geht weiterhin davon aus, dass es sich hierbei nicht um einen selbstständigen Versagungsgrund handelte und dieser nur greife, wenn andere Landwirte bereit seien, den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen, sofern dieser Kaufpreis innerhalb der Grenze des Preismissverhältnisses im Sinne des GrdstVG, also nicht mehr als 50 % über dem innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert, liege.²⁴
• b) Alleinige Ausschreibungsergebnisse der BVVG sind nach OLG Jena²⁵ mit dem innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert im Sinne des GrdstVG nicht identisch. Folglich scheide die Annahme eines Missverhältnisses nicht schon dadurch aus, dass der vereinbarte Preis Ergebnis eines öffentlichen, bedingungsfreien Bieterverfahrens sei.²⁶
• c) Der innerlandwirtschaftliche Verkehrswert ist nach OLG Naumburg²⁷ auch nicht der Marktwert, wie ihn z.B. die Kommission der Europäischen Gemeinschaft verstehe. Zum einen scheiterte das an der eindeutigen Definition des innerlandwirtschaftlichen Verkehrswertes nach dem GrdstVG, zum anderen an der darauf fußenden Rechtsprechung. ²⁸ Inwieweit sich hierfür aus der Anerkennung des sogenannten Vergleichspreissystems (VPS) der BVVG durch die Europäische Kommission ²⁹ als geeignete Methode zur Ermittlung des Marktwertes für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke bei BVVG-Verkäufen neue Überlegungen ergeben, bedarf einer gesonderten Prüfung.
• d) Bei der Bestimmung des Verkehrswertes nach dem GrdstVG sei nicht allein darauf abzustellen, ob ein Landwirt bereit sei, den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen.³⁰ Vielmehr müsse sich dieser Preis – wie oben erwähnt – im Genehmigungsverfahren innerhalb der Grenzen des Missverhältnisses nach § 9 Abs. 1 Ziff. 3 GrdstVG bewegen, weil ansonsten schädliche Auswirkungen auf die Agrarstruktur unvermeidbar seien. Folglich sei im Zusammenhang mit der Genehmigung mit dem Genehmigungsverfahren zu prüfen, ob der Landwirt am Erwerb generell nicht interessiert sei oder ob er lediglich mit Rücksicht auf die Höhe des geforderten Kaufpreises kein Kaufinteresse bekundet habe.³¹
• e) Trotz der vorgenannten Umstände können nach OLG Jena³² die bei BVVG-Verkäufen erzielten Preise unter Berücksichtigung des Vergleichswertverfahrens ggf. „einen eigenen relevanten Markt“ darstellen, da nach der ImmoWertV nur Verkaufspreise jener Grundstücke einzubeziehen seien, die mit dem Bewertungsobjekt auch hinsichtlich der Größe, tatsächlichen Verpachtung und Pachtdauer vergleichbar seien.
• f) Die nach § 11 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG bestehende Möglichkeit der Erteilung der Genehmigung unter der Bedingung, dass ein vom Gericht zu bestimmender Kaufpreis gezahlt wird, scheide dann aus, wenn z.B. in einem Bieterverfahren nicht hinreichend geklärt sei, ob an dem Auswahlverfahren auch Nichtlandwirte partizipieren³³, zumal dann bereits der Versagungsgrund nach § 9 Abs. 1 Ziff. 1 und Abs. 2 GrdstVG wegen ungesunder Bodenverteilung vorliegen könnte.

3.2. Schlussfolgerungen

Die oben genannten strukturellen Anwendungsprobleme betreffen ganz offenkundig auch diesen Versagungsgrund. Sie könnten nach Auffassung der Verfasser des von den Landgesellschaften herausgegebenenGutachtens (FN 3) am ehestens über landesrechtliche Reformierungen des GrdstVG unter Ausnutzung der den Ländern übertragenen Gesetzeskompetenzen beseitigt werden. Als Möglichkeiten werden z.B. die normative Festlegung der Preismissbrauchsgrenze oder eine Regelung des Vorkaufsrechts des Siedlungsunternehmens wie in Baden-Württemberg genannt. Danach kann das Vorkaufsrecht auch dann ausgeübt werden, wenn kein Landwirt bereit ist, die Flächen zu den Bedingungen des Kaufvertrages zu erwerben.³⁴ Damit könnte auch die vor allem durch kapitalstarke Landwirte ausgelöste Kaufpreissteigerung und die damit bewirkte „Abschreckung von Nacherwerbern“³⁵ beseitigt oder auf ein Mindestmaß reduziert werden.

Auf in diesem Zusammenhang noch zu klärende Fragen und Hindernisse wird in der BLG-Studie ebenfalls hingewiesen. Möglicherweise können diese im Rahmen des eingangs erwähnten Vorhabens in Sachsen-Anhalt wenigstens für dieses Land einer ersten Lösung zugeführt werden. Inwieweit hierbei eine Orientierung an der bisher zumeist recht strengen Auslegung des jeweiligen Versagungsgrundes durch die Gerichte erfolgt, bleibt abzuwarten.

Letzteres zeigt sich z.B. an dem jüngsten Beschluss des BGH vom 23. 11. 2012 zur Genehmigungspflicht bei Landveräuße-rungen aus Erbanteilen.³⁶ Das betrifft gleichermaßen die mehrfach erwähnte noch nicht rechtskräftige Entscheidung des OLG Naumburg vom 31. 7. 2012 mit Hinweis darauf, dass Veräußerungen eines landwirtschaftlichen Grundstücks der BVVG nicht nach § 4 Nr. 1 GrdstVG von der Genehmigungspflicht ausgenommen seien und damit auch der Versagungsgrund nach § 9 Abs. 1 Ziff. 3 GrdstVG greifen könne.³⁷

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Quellen:

1. Vgl. Schramm/Dammholz, Neue Rechtsprechung zum GrdstVG, NL-BzAR 2012, 3 ff.
2. Vgl. Aeikens, agrarmanager 3/2013, S. 12; siehe auch www.Bodenmarkt.info.
3. Gutachten; Landwirtschaftlicher Bodenmarkt, Perspektiven und Grenzen der Weiterentwicklung des bodenpolitischen Ordnungsrahmens beim Grundstücksverkehr, BLG, Berlin 2012.
4. Vgl. Eichhorn in: Gutachten … (FN 3), Abschn. IV, S. 11/12.
5. OLG Rostock, Beschl.v. 17. 12. 2010 – 14 U 6/10.
6. Vgl. OLG Jena, Beschl.v. 27. 10. 2011 – Lw U 183/11; OLG Naumburg, Beschl.v. 8. 5. 2012, NL-BzAR 2012, S. 376 ff.
7. Vgl. Beschl. OLG Naumburg, Beschl. v. 18. 3. 2009 – 2 Ww 9/08, Eichhorn (FN 3), Abschn. IV, S. 7.
8. Vgl. OLG Jena, Beschl.v. 27. 10. 2011 (FN 6).
9. Vgl. OLG Naumburg, Beschl. v. 8. 5. 2012 (FN 6).
10. Eichhorn; FN 4 Abschn. IV S. 7.
11. Vgl. Aeikens, (FN 1) und agrarmanager 3/2013, S. 12.
12. Vgl. OLG Dresden, Beschl. v. 19. 3. 2009, NL-BzAR 2011, 332 ff. , s.a. Zschau, NL-BzAR 2011, 307.
13. So auch Eichhorn, FN 4, Abschn. IV S. 8.
14. Vgl. OLG Naumburg, Beschl. v. 2. 11. 2011 = NL BzAR 2012, S. 241 ff.
15. Vgl. OLG Dresden FN 12 m.w.N. siehe auch OLG Olden­burg, Beschl. v. 19. 10. 2010, 10 W 15/10 und v. 22.?12.?2011 – 10 W 21/11.
16. Vgl. OLG Dresden a.a.O., FN 12.
17. Vgl. OLG München, Beschl. v. 4. 8. 2011 – W XV 2754/10, siehe auch Schramm/Dammholz (FN 1), S.?4.
18. NL-BzAR 2011, 115 ff.; zur kritischen Anmerkung zu dieser Entscheidung vgl. insbesondere Eichhorn (FN 4), Abschn.IV S.9/10 sowie Schmidt-De Caluwe in Gutachten (FN 3) Abschn. V, S. 38 ff.
19. BGH, Urt. v. 29.1.2001, NJW 2001, 1056.
20. Vgl. Netz; Grundstückverkehrsgesetz, 5.?Aufl. S.?495/496.
21. Vgl. Booth in Dombert u.a. Münchener Anwaltshandbuch Agrarrecht, 2011, S.?50?f.
22. Vgl. Schmidt-De Caluwe, a.a.O. (FN 18), Abschn V, S. 4/5.
23. Eichhorn; a.a.O. (FN 4), Abschn. IV S. 9.
24. Vgl. nur OLG Dresden, Beschl. v. 26. 7. 2007, NL BzAR 2008, S. 129 ff.; sowie OLG Naumburg, Beschl. v. 31. 7. 2012, NL-BzAR 2012, S. 468 ff – noch nicht rechtskräftig, Netz a.a.O. (FN 20), S. 564.
25. Vgl. OLG Jena, Beschl. v. 15. 12. 2011 – Lw U 201/10.
26. Vgl. auch OLG Naumburg (FN 24).
27. Vgl. Ebenda, Rn 33 ff.
28. Vgl. Ebenda.
29. EU-Kommission, Brief v. 19. 12. 2012 – C (2012) 9457; siehe in diesem Heft S. 93 ff.
30. Vgl. Ebenda, Rn 37 sowie OLG Dresden, BzAR 2008, 129 ff. 131.
31. Vgl. wiederum OLG Naumburg (FN 24) m. Hinweis auf BGH, Beschl. v. 2. 7. 1968 = WM 1968, 943, 945;
32. Vgl. OLG Jena FN 25
33. Vgl. wiederum OLG Naumburg, (FN 24) RN 48 m. Hinweis auf BGH, Beschl. v. 2. 7. 1968 (FN 30); zum Beschwerdeverfahren in diesen Fragen, vgl. BGH, Beschl. v. 17. 10. 2012, NL-BzAR 2013, S. 26 ff.
34. Vgl. Eichhorn; a.a.O. (FN 4) Abschn. IV, S. 6.
35. Vgl. Ebenda, S.5.
36. BGH, Beschl.v.23.11.2012, BLw 13/11, BzAR 2013, 65 ff.
37. Vgl. dazu auch BGH, Beschl. v. 27. 11. 2009, NL BzAR 2010, S. 81 ff.