RA Lucien Kouliev, Berlin*

Ein Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofs

Vorliegender Beitrag befasst sich mit dem rechtlichen Schicksal von Landpachtverträgen bei Landverzicht des Eigentümers zugunsten eines Dritten im Rahmen eines Flurbereinigungsverfahrens. Der Senat für Landwirtschaftssachen des Bundesgerichtshofs (BGH) hatte sich mit dieser für die landwirtschaftliche Praxis interessanten Frage in einem aktuellen Verfahren zu beschäftigen. Der BGH hat sich in der Grundsatzentscheidung Ende November 2014 für den Schutz des Pächters ausgesprochen.²

1. Einleitung

Boden zählt zu den klassischen volks- und betriebswirtschaftlichen Produktionsfaktoren. Für landwirtschaftliche Betriebe bildet der vorhandene Flächenbestand die Grundlage ihrer erfolgreichen unternehmerischen Tätigkeit. Neben der Bewirtschaftung von Eigentumsflächen, sind die meisten landwirtschaftlichen Betriebe auf die Nutzung von gepachteten Flächen, also auf den Bestand von Landpachtverträgen, angewiesen. Bei den Vertragsverhandlungen mit dem Eigentümer kommt es neben den Faktoren wie Flächengröße, Bodenqualität und Pachtzins insbesondere auf die Laufzeit eines Landpachtvertrages an. Regelmäßig werden hierbei feste, lange Laufzeiten vereinbart. Im Normalfall endet das befristete Pachtverhältnis mit dem Ablauf der Zeit, für die es eingegangen ist (§ 594 Satz 1 BGB). Bei unbefristeten Pachtverhältnissen endet das Pachtverhältnis nicht durch Zeitablauf, sondern durch die Kündigung einer Partei unter Beachtung der Kündigungsfrist gem. § 594a BGB. Idealerweise kann sich der Pächter auf das Vertragsende mit einigem zeitlichen Vorlauf einstellen und die betroffenen Pachtflächen vorausschauend aus dem eigenen Bewirtschaftungsprogramm herausnehmen und ggf. Ersatzflächen beschaffen. Während ein Pachtverhältnis zwischen den Parteien über Jahre oder gar Jahrzehnte „gelebt“ wird, ändern sich nicht selten die äuße­ren Umstände und Grundlagen, was für alle Beteiligten Fragen nach dem Fortbestand eines Landpachtvertrages aufwerfen kann. In diesem Zusammenhang müssen die Pächter eine rechtliche Bewertung vornehmen und sich entscheiden, ob und zu welchem Zeitpunkt die Pachtflächen an den Eigentümer oder an einen Dritten herauszugeben sind und hierbei neben der drohenden Reduzierung ihres Flächenbestandes auch finanzielle Auswirkungen – z.?B. wegen Rückzahlung von Fördermitteln wegen Nichteinhaltung der Bindungsfrist von Kulturlandschaftsprogrammen (KULAP) auf den vorzeitig herauszugebenden Pachtflächen – berücksichtigen. In den meisten Fällen ändern sich die Umstände des Pachtverhältnisses nicht derart gravierend, dass damit gleich das rechtliche Schicksal des zugrunde liegenden Pachtvertrages betroffen ist. Werden z.B. gepachtete Flächen vom Eigentümer an einen Dritten veräußert, tritt der Dritte als Erwerber anstelle des Eigentümers in das mit dem Pächter bestehende Pachtverhältnis ein (§§ 593b, 566 Abs. 1 BGB). Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ bzw. „Kauf bricht nicht Pacht“ ist auch in der juristischen Laiensphäre geläufig. Allerdings sehen sich landwirtschaftliche Betriebe in ihrer täglichen Praxis mit Sachverhalten konfrontiert, bei denen aufgrund ihrer Komplexität die Einholung einer rechtskundigen Meinung erforderlich wird. Doch auch für Rechtsberater landwirtschaftlicher Betriebe ist die gewünschte „rechtssichere“ Bewertung in manchen Fällen aufgrund fehlender bzw. unklarer gesetzlicher Regelungen oder aufgrund von unterschiedlichen Auffassungen innerhalb der Rechtsprechung und Literatur nicht einfach. Es überrascht also nicht, dass diese Fälle ein hohes Konfliktpotenzial in sich bergen.

2. Ausgangsfall

Als Ausgangsfall, um die Problematik und die Auswirkungen auf den Pachtvertrag bei Landverzicht zugunsten eines Dritten darzustellen, soll folgendes Beispiel³ dienen:

Im Jahre 2003 schließt die S GmbH mit dem Eigentümer (E) einen bis zum Jahre 2021 befristeten Landpachtvertrag ab. In der Folgezeit werden die gepachteten Flächen als Einlagegrundstücke in ein Flurbereinigungsverfahren einbezogen. Im Jahre 2008 erklärt E im laufenden Flurbereinigungsverfahren hinsichtlich der Einlagegrundstücke, die nach wie vor an die S GmbH verpachtet sind, den gezielten Landverzicht gegen Geldabfindung zugunsten der L GmbH. Die L GmbH nimmt den Landverzicht an und zahlt an E den mit ihm vereinbarten Abfindungsbetrag.

Im Rahmen des Flurbereinigungsverfahrens werden dann die Einlagegrundstücke neu zugeschnitten und umbenannt. Die neu gebildeten Flächen (Abfindungsgrundstücke) stimmen nach Größe und Lage weitestgehend mit den Einlagegrundstücken überein. Im Jahre 2010 wird die Ausführungsanordnung zum Flurbereinigungsverfahren mit Wirkung zum 1. Oktober 2010 bekannt gemacht. Im Jahre 2011 wird schließlich die L GmbH auf dieser Grundlage als Eigentümerin der Abfindungsgrundstücke im Grundbuch eingetragen. Unmittelbar nach ihrer Grundbuch- eintragung wendet sich die L GmbH an die S GmbH und verlangt die sofortige Herausgabe ihrer Eigentumsflächen. Nachdem die S GmbH eine Herausgabe mit Hinweis auf den mit E bis zum Jahr 2021 bestehenden Pachtvertrag verweigert hat, erhob die L GmbH Herausgabeklage vor dem Landwirtschaftsgericht.

3. Allgemeines zum Flurbereinigungsverfahren

Was hat es mit einem Flurbereinigungsverfahren auf sich und welche Auswirkungen kann dieses auf den Pachtvertrag haben? Werden die gepachteten Flächen in ein Flurbereinigungsverfahren einbezogen, so verändern sie sich in ihrer Lage, Größe und in ihrer Bezeichnung im Grundbuch. Das Flurbereinigungsverfahren (auch Flurneuordnung oder Bodenordnungsverfahren) ist eine von der örtlich zuständigen unteren Flurbereinigungsbehörde durchgeführte Neuordnung des land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes. Eine Neuordnung des Grundbesitzes kann viele Gründe haben und verschiedenen Ziele verfolgen. Für die Flurbereinigung stehen verschiedene Verfahrensarten zur Verfügung. Das Grundverfahren bei der Neugestaltung eines Gebiets bildet das sog. Regelflurbereinigungsverfahren. Hierbei wird das Flurbereinigungsgebiet im Hinblick auf den Grundstücksbestand grundlegend verändert und neu gestaltet. Auf diese Weise können in einem Gebiet, in dem über Jahrzehnte viele kleine verstreute Flächen („zersplitterter Grundbesitz“) als Folge von Realteilung oder aus anderen Gründen entstanden sind, Flurstücke zusammengelegt und neue gebildet werden, so dass möglichst einheitlicher Grundbesitz entsteht und damit die Eigentumsstruktur nachhaltig verbessert wird. Auf die einzelnen Verfahrensarten, Maßnahmen und die Besonderheiten der verschiedenen Verfahrensarten – nämlich des Regelflurbereinigungsverfahrens, des vereinfachten Flurbereinigungsverfahrens, der Unternehmensflurbereinigung, des beschleunigten Zusammenlegungsverfahrens oder des freiwilligen Landtauschs – soll hier nicht näher eingegangen werden. Von zentraler Bedeutung für bzw. bei der Durchführung der Flurbereinigung bei allen Verfahrensarten ist das Flurbereinigungsgesetz⁴  (FlurbG). Mit Anordnung eines Flurbereinigungsverfahrens bildet sich aus den betroffenen Eigentümern eine Teilnehmergemeinschaft. Diese Teilnehmergemeinschaft wählt einen Vorstand, der das Entscheidungsgremium des Flurbereinigungsverfahrens darstellt und die Geschäfte der Teilnehmergemeinschaft führt. Zu den Aufgaben der Teilnehmergemeinschaft zählen in erster Linie die gemeinschaftlichen Angelegenheiten der teilnehmenden Eigentümer. In dem jeweils einschlägigen landesrechtlichen Ausführungsgesetz zum FlurbG⁵ sind weitere Aufgaben und Befugnisse der Teilnehmergemeinschaft festgelegt. Die Teilnehmer legen ihre Grundstücke ein, so dass dann aus der Verteilungsmasse neue Flurstücke zugeschnitten und gebildet werden. Jeder Eigentümer kann wählen, ob er für seine Einlagegrundstücke in Land oder in Geld abgefunden wird. Mit der Wahl des Eigentümers entscheidet sich auch das rechtliche Schicksal des Pachtvertrages.

a. Abfindung des Eigentümers in Land

Der für den Pächter weniger problematische Fall ist der, dass der Eigentümer die Landabfindung wählt. Hier ist der Eigentümer gem. § 44 Abs. 1 FlurbG „mit Land von gleichem Wert“ abzufinden. Bei der Landabfindung sind alle Umstände zu berücksichtigen, insbesondere die auf den Ertrag, die Benutzung und die Verwertung der Grundstücke Einfluss haben und der Eigentümer soll möglichst Land erhalten, das in der Nutzungsart, Beschaffenheit, Bodengüte und Entfernung vom Wirtschaftshofe den Einlagegrund­stücken entspricht (vgl. § 44 Abs.2, 4 FlurbG). Ist beispielsweise ein Eigentümer mit mehreren auseinanderliegenden, kleineren Flurstücken als Einlagegrundstücken am Flurbereinigungsverfahren beteiligt, werden seine Einlagegrundstücke möglichst zusammengelegt und er erhält eine einzelne arrondierte Fläche als Abfindungsgrundstück anstelle seiner Einlagegrund­stücke. Mit der Ausführungsanordnung gehen die Einlagegrund­stücke rechtlich unter. Das Abfindungsgrundstück tritt gem. § 68 Abs. 1 FlurbG an die Stelle der Einlagegrundstücke. Hierbei gilt der Grundsatz der „dinglichen Surrogation“. Das bedeutet, dass die Landabfindung in dieselben Rechtsverhältnisse eintritt, die an den Einlagegrundstücken bestanden. Das Abfindungsgrundstück ist somit als Einlagegrundstück in verwandelter Form zu betrachten⁶. Der Eigentümer erhält durch privatrechtsgestaltenden Verwaltungsakt – also nicht etwa durch Auflassung gem. § 925 BGB – ein anderes Eigentumsobjekt, das Abfindungsgrundstück. Als Folge der dinglichen Surrogation setzt sich das Pachtverhältnis an dem Abfindungsgrundstück automatisch fort. Der Pächter kann also das Abfindungsgrundstück über die vereinbarte Vertragslaufzeit (weiter)bewirtschaften, obwohl die gepachteten Flächen als Einlagegrundstücke rechtlich untergehen und damit nicht mehr existent sind. Etwaige Wertunterschiede zwischen Einlage- und Abfindungsgrundstücken werden durch Anpassung des Pachtzinses ausgeglichen (§ 70 Abs. 1 FlurbG). An dieser Stelle soll ein praktisches Folgeproblem nicht unerwähnt bleiben. Da die Lage oder der Verlauf des Abfindungsgrundstückes mit der aktuell bewirtschafteten Pachtfläche in den meisten Fällen nicht (mehr) übereinstimmt, sich aber das Pachtverhältnis an dem Abfindungsgrundstück fortsetzt, müssen die Pächter mit dem Abfindungsgrundstück „umziehen“. In der Praxis versuchen die Pächter, dieses Problem durch den Abschluss von Tauschvereinbarungen zu lösen, soweit dies den Pächtern in ihren jeweiligen Pachtverträgen überhaupt erlaubt ist.

b. Landverzicht und Abfindung
des Eigentümers in Geld

Nicht immer will der Eigentümer in Land abgefunden werden. Handelt es sich bei den Eigentümern beispielsweise um Nichtlandwirte oder um eine Erbengemeinschaft, die am landwirtschaftlichen Grundbesitz oder an dessen Verpachtung keinerlei Interesse haben, werden sie erfahrungsgemäß keine Abfindungsgrundstücke, sondern die Geld­abfindung wählen. Ein Teilnehmer kann nämlich mit seiner Zustimmung statt in Land ganz oder teilweise in Geld abgefunden werden (§ 52 FlurbG). Der schriftliche Landverzicht führt dazu, dass die Einlage-grundstücke der Verteilungsmasse der Teilnehmergemeinschaft zugeführt werden und gemäß aufgeteilt wird. Mit der Unwiderruflichkeit des Landverzichts erlischt der Landabfindungsanspruch des Eigentümers und an dessen Stelle tritt das dingliche Recht der Geldabfindung. Die Einlagegrundstücke gehen auch hier rechtlich unter und der Eigen­tümer erhält von der Teilnehmergemeinschaft einen für jeden Einzelfall zu bestimmenden angemessenen Geldbetrag. Wird der Eigentümer in Geld abgefunden, so kann sich mangels eines Abfindungsgrundstückes auch kein Pachtverhältnis daran fortsetzen. Daher wird auch der Pächter entsprechend den Vorschriften des § 49 Abs. 1 und 3 FlurbG ebenfalls in Geld abgefunden (§ 73 FlurbG). Der Grundsatz der dinglichen Surrogation gilt in Fällen des Landverzichts (zugunsten der Teilnehmergemeinschaft) nicht. Der Pächter wird also für den Verlust seiner Pachtflächen als Beteiligter im Rahmen des Flurbereinigungsverfahrens entschädigt.⁷  

c.  Landverzicht zugunsten eines Dritten und Abfindung des Eigentümers in Geld

Wie im Ausgangsfall dargestellt, kann der Eigentümer auf die Landabfindung nicht nur zugunsten der Teilnehmergemeinschaft, sondern auch zugunsten eines von ihm bestimmten Dritten verzichten. Diese Möglichkeit ist in § 52 Abs. 3 Satz 2 FlurbG ausdrücklich erwähnt. Als Dritte kommen auch Teilnehmer des Flurbereinigungsverfahrens (z.B. Gemeinden oder andere Eigentümer) oder Nichtteilnehmer in Betracht. Hierbei einigen sich der Eigentümer und der Dritte auf einen Geldbetrag und der Dritte – im Ausgangsfall die L GmbH – erwirbt durch die Annahme der Landverzichtserklärung den (Land-)Abfindungsanspruch des Eigentümers. Mit der Ausführungsanordnung wird der Dritte Eigentümer des neu gebildeten Abfindungsgrundstückes. Ob es sich hierbei um einen Fall der dinglichen Surrogation mit der Folge des Fortbestandes des Pachtvertrages in Bezug auf das Abfindungsgrundstück (vgl. oben unter a.) handelt oder aber der Pächter die Flächen verliert und auf eine Geldabfindung angewiesen ist (vgl. oben unter b.), war bisher höchstrichterlich nicht geklärt.   

So entschied beispielsweise das Brandenburgische Oberlandesgericht zugunsten des Dritten – hier die L GmbH – und verneint den Fortbestand des Pachtvertrages. Dem Herausgabeanspruch des Dritten aus § 985 BGB könne der Pächter – hier die S GmbH – den mit E abgeschlossenen Pachtvertrag nicht entgegenhalten, da die abschließenden Regelungen des FlurbG einer analogen Anwendung der §§ 593b, 566 Abs. 1 BGB („Kauf bricht nicht Pacht“) im Wege stehen. Aus der Systematik des Flurbereinigungsgesetzes folge, dass eine – dingliche bzw. schuldrechtliche – Surrogation in der Weise, dass sich die Rechte, die an dem alten Flurstück bestanden, an dem neu gebildeten Flurstück fortsetzen, nur im Falle der Landabfindung stattfinde (§ 68 Abs. 1 FlurbG). Das neue Grundstück, die Abfindung in Land, trete dann als Surrogat an die Stelle des Einlagegrundstücks. Allein auf diese Konstellation beziehe sich die Regelung des § 70 FlurbG, der dem Pächter für diesen Fall hinsichtlich der Anpassung des Pachtvertrages bzw. dessen Auflösung weitere Rechte einräumt. Demgegenüber regele § 73 FlurbG den Fall, dass ein Teilnehmer des Flurbereinigungsverfahrens in Geld abgefunden wird. In diesem Fall sind die Inhaber der dort genannten Rechte (unter anderem persönliche Rechte, die zum Besitz oder zur Nutzung des Grundstücks berechtigen) nach Maßgabe des § 49 Abs. 1 und 3 FlurbG gesondert abzufinden. Das Flurbereinigungsgesetz enthalte insoweit ausdrückliche Regelungen in seinen §§ 68?ff., die gerade auch die Rechte des Pächters im Falle der Entschädigung des Teilnehmers in Geld regeln. Für den Fall der Entschädigung des Landeigentümers in Geld sehe das Flur­bereinigungsgesetz über §§ 73, 49 Abs. 1 und 3 ausdrücklich eine anderweitige Entschädigung des Pächters vor. Fehlt es damit bereits an einer Regelungslücke, so kommt schon allein deswegen eine analoge Anwendung der §§ 593b, 566 BGB nicht in Betracht⁸.

Diese Ansicht überzeugt nicht. Sie verkehrt den bezweckten Schutz des Pächters zu dessen Lasten und führt im Ausgangsfall zu untragbaren Ergebnissen. So leuchtet bereits nicht ein, weshalb die Teilnehmergemeinschaft an die S GmbH gem. §§ 73, 49 Abs. 1 und 3 FlurbG überhaupt einen Geldbetrag leisten soll, obwohl sie aus dem Landverzicht zugunsten der L GmbH gar keinen Vorteil hat. Die L GmbH erwirbt nämlich von E dessen Abfindungsanspruch und zahlt hierfür einen Geldbetrag an E. Im Ergebnis wird die L GmbH Eigentümerin des Abfindungsgrundstückes, so dass die Einlagegrundstücke gerade nicht in der Verteilungsmasse aufgehen, sondern für eine Surrogation i.S.d. § 68 FlurbG verwendet werden. Der Grundsatz der dinglichen Surrogation gilt also auch dann, wenn der Eigentümer der verpachteten Fläche auf seine Landabfindung zugunsten eines Dritten gegen Geld nach § 52 FlurbG verzichtet. Folgerichtig und entgegen der Rechtsprechung des Brandenburgischen Oberlandesgerichts regelt § 73 FlurbG nicht den Fall des Landverzichts zugunsten eines Dritten, so diese Vorschrift einer analogen Anwendung der §§ 593b, 566 Abs.?1 BGB nicht im Wege steht. Im Gegenteil gebietet die Interessenlage aller Beteiligten eine Anwendung der pächterschützenden Regelungen der §§ 593b, 566 Abs. 1 BGB, sodass sich das Pachtverhältnis am Abfindungsgrundstück der L GmbH fortsetzt. Richtigerweise ist § 566 BGB auch dann anzuwenden, wenn ein Veräußerungsgeschäft als Grund einer Rechtsänderung fehlt, weil nicht das Veräußerungsgeschäft als solches, sondern der sich daran anschließende Erwerb des Grundeigentums das rechtserhebliche Ereignis ist, an welches das Gesetz den Gläubiger- und Schuldnerwechsel auf der Verpächterseite und die Verpflichtung des neuen Eigentümers zur Fortsetzung und Weitererfüllung des von seinem Vorgänger im Eigentum abgeschlossenen Pachtvertrags knüpft⁹. Würde man die pächterschützenden Vorschriften bei der Übertragung im Wege der Abtretung des Abfindungsanspruchs an einen Dritten nicht anwenden, könnte der Eigentümer anlässlich eines Flurbereinigungsverfahrens die verpachteten Flächen bzw. das Abfindungsgrundstück pachtfrei auf dem Markt anbieten. Für den erforderlichen Schutz des Pächters kann es keinen Unterschied machen, ob im Ausgangsfall der Grundbesitz vor, während oder nach einem Flurbereinigungsverfahren an die L GmbH übertragen wird.

Im Ergebnis hat sich der Bundesgerichtshof für den Schutz des Pächters und Fortbestand von Pachtverträgen auch bei Landverzicht des Eigentümers zugunsten eines Dritten ausgesprochen¹⁰. Im Ausgangsfall ist die L GmbH anstelle des E in den mit S GmbH bestehenden Pachtvertrag eingetreten; das Pachtverhältnis wird in Bezug auf das Abfindungsgrundstück fortgesetzt. Ein Herausgabeanspruch der L GmbH besteht nicht.

4. Fazit

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist zu begrüßen, da sie im Einklang mit der Systematik der Regelungen des FlurbG sowie der pächterschützenden Vorschriften der §§?593b, 566 Abs. 1 BGB steht und ihrem Sinn und Zweck entspricht. Entschließt sich der Eigentümer, seine verpachteten Flächen zu veräußern, tritt der Dritte als Erwerber anstelle des Eigentümers in das mit dem Pächter bestehende Pachtverhältnis ein (§§593b, 566 Abs. 1 BGB). Diese den Pächter schützenden Vorschriften sind auch im Rahmen des Flurbereinigungsverfahrens für den Fall des Landverzichts des Eigentümers zugunsten eines Dritten anwendbar. Darüber hinaus findet in diesem Fall der Grundsatz der dinglichen Surrogation gem. § 68 FlurbG Anwendung, so dass die Landabfindung in dieselben Rechtsverhältnisse, die an den Einlagegrundstücken bestanden, eintritt. Für die Beteiligten bedeutet das, dass sich das Pachtverhältnis nach dem Untergang der verpachteten Einlagegrundstücke an den Abfindungsgrundstücken fortsetzt.

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1. Der Beitrag befasst sich ausschließlich mit Vertragskonstellationen, bei denen der Pächter die Flächen direkt vom Eigentümer pachtet. Eigentümer und Verpächter sind also personenidentisch. Im Folgenden ist also mit dem Begriff „Eigentümer“ gleichzeitig der (personen­identische) Verpächter gemeint.
2. BGH, Urt. v. 28.11.2014 – LwZR 6/13 u. LwZR 7/13. Bei Fertigstellung des Beitrags lag zwar der Tenor des Urteils, jedoch noch nicht die Urteilsbegründung vor. Der Verfasser gibt also allein seine persönliche Meinung als Parteivertreter und als Prozessbeobachter wieder.
3. Dieses Beispiel ist dem der Grundsatzentscheidung des BGH (Fn. 2) zugrunde liegenden Fall nachgebildet, ist jedoch vereinfacht dargestellt. 
4. Flurbereinigungsgesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 16. 3. 1976 (BGBl. I S. 546), das zuletzt durch Artikel 17 des Gesetzes vom 19. 12. 2008 (BGBl. I S. 2794) geändert worden ist.
5. Z.B. für den Freistaat Bayern: Gesetz zur Ausführung des Flurbereinigungsgesetzes (AGFlurbG); für Brandenburg: Gesetz über die ländliche Entwicklung und zur Ausführung des Flurbereinigungsgesetzes und des Landwirtschaftsanpassungsgesetzes im Land Brandenburg (Brandenburgisches Landentwicklungsgesetz (BbgLEG).
6. Vgl. BVerwGE 3, 156; BGHZ 27,15.
7. Daneben kommen zivilrechtliche Schadenersatzansprüche des Pächters gegen den Eigentümer wegen schuldhaft herbeigeführter Unmöglichkeit der vertraglichen Nutzungsüberlassungspflicht gem. § 586 Abs. 1 Satz 1 BGB und dem damit verbundenen Flächenverlust in Betracht.  
8. Vgl. Brandenburgisches OLG, Urt. v. 29.?9.?2011 – 5 U (Lw) 35/10; Ders., Urt. v. 30. 5. 2013 – 5 U (Lw) 72/12 u. 5 U (Lw) 73/12.  
9. Vgl. BGH, Urt. v. 9. 7. 2008 – VIII ZR 280/07.
10. BGH (Fn. 2); die Urteilsgründe des Urteils sind den ­Beteiligten bisher nicht zugegangen.

* Der Verfasser ist Syndikusanwalt der KTG Agrar SE.