Dr. Jörg Spinda, Bad Lauchstädt,
Dr. Heinrich Karg, Greiz,
Dr. Hans-Werner Uherek, Leipzig *

im Rahmen des Ausgleichsleistungsgesetzes einschließlich der Flächenerwerbsverordnung und der EU-Mitteilung vom 10. 7. 1997

1. Vorbemerkung

Nach wie vor sind Sachverständige mit Verkehrswertermittlungen landwirtschaftlicher Flächen nach § 3 Abs. 7 Satz 1, Satz 6 und § 3a Abs. 2 Ausgleichsleistungsgesetz (AusglLeistG) i. V. m. § 5 Abs. 1 Flächenerwerbsverordnung (FlErwV) (a. F. bzw. n. F.) befasst.

Die unterschiedlichen Positionen zur Frage, welchen Einfluss das EU-Recht, insbesondere die Marktwertdefinition im Sinne der sogenannten EU-Grundstücksmitteilung vom 10. 7. 1997 (Mitteilung der Kommission betreffend Elemente staatlicher Beihilfe bei Verkäufen von Bauten und Grundstücken durch die öffentliche Hand – Grundstücksmitteilung)¹ auf solche Verkehrswertermittlungen hat, lassen sich in knapper Form wie folgt zusammenfassen:

Die BVVG mbH vertritt, gestützt auf eine Stellungnahme von Köhne vom 6. 5. 2010² (i.V.m. einer weiteren Ergänzung)³ die Auffassung, die Verkehrswertermittlung sei unter Beachtung der Marktwertdefinition der Grundstücksmitteilung so durchzuführen, dass nur solche Vergleichskaufpreise für die Wertermittlung heranzuziehen seien, die aufgrund nicht konkret definierter „offener Angebotsverfahren“ (Ausschreibungen, Anzeigen u. ä.) zustande gekommen sind. Vergleichskaufpreise, für die keine „offenen Angebotsverfahren“ durchgeführt worden sind (z.B. Direktverkäufe der BVVG mbH vom Verpächter an den Pächter) bzw. für die dies nicht nachgewiesen werden könne, sollen dagegen nicht verwertbar sein.

Darauf aufbauend wird geschlussfolgert, dass die Ausschreibungsergebnisse der BVVG grundsätzlich geeignete Vergleichskaufpreise seien und Vergleichskaufpreise aus Drittverkäufen nur dann geeignet wären, wenn sie nachgewiesenermaßen oder doch zumindest sehr wahrscheinlich aus „offenen Angebotsverfahren“ resultieren. Da bekanntermaßen die Art der Transaktionsanbahnung durch die Gutachterausschüsse nicht erfasst werden kann, wird bei Beachtung dieser Anforderungen der größte Teil des Geschehens auf den regionalen Grundstücksmärkten aus der Wertermittlung ausgeblendet.

Die Verfasser hatten an anderer Stelle dargelegt⁴, dass es sich ihrer Auffassung nach vorbehaltlich seinerzeit noch nicht vorliegender obergerichtlicher Entscheidungen letztlich um eine vom Sachverständigen nicht zu entscheidende Rechtsfrage handle, ob und inwieweit die europäischen Rechtsnormen im konkreten Fall die Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB beeinflussen bzw. ob auf der Grundlage der entsprechenden europarechtlichen Regelungen überhaupt eine vom deutschen Wertermittlungsrecht abweichende Interpretation geboten sei.

Die Verfasser postulierten aus der Sicht des mit derartigen Wertermittlungen befassten Sachverständigen:

• dass bei einer Verkehrswertermittlung für landwirtschaftliche Flächen nach § 3 Abs. 7 Satz 1, Satz 6 und § 3a Abs. 2 AusglLeistG i.V.m. § 5 Abs. 1 FlErwV (a.F. bzw. n.F.) nicht nur auf Vergleichskaufpreise aus offenen Angebotsverfahren abzustellen ist, sondern die Vorschriften des nationalen Wertermittlungsrechtes, d.h. die Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu Stande gekommenen Kauffälle, maßgebend ist,
• dass es für ein konkretes Bewertungsobjekt zu einem bestimmten Stichtag nur einen Verkehrswert gibt und
• dass ein davon abweichender „anlassbezogener Verkehrswert“ nicht mit dem deutschen Wertermittlungsrecht vereinbar ist.

2. Aktueller Stand der Diskussion

Zwischenzeitlich hat ein reger Meinungsaustausch zu diesen Fragen stattgefunden⁵. Außerdem liegen mehrere obergerichtliche Urteile sowie eine Entscheidung des Europäischen Gerichtshofes (EuGH) vor.

Der Stand der Diskussion kann aus der Sicht der Verfasser wie folgt zusammengefasst werden:

Wie von Strotkamp⁶ überzeugend dargestellt wurde, handelt es sich bei der Verkehrswertermittlung landwirtschaftlicher Flächen nach dem AusglLeistG i.V.m. der FlErwV nicht um einen von den Vorgaben des BauGB bzw. der ImmoWertV abweichenden Sonderfall, denn mit dem Europarechtsanpassungsgesetz Bau (EAG Bau) vom 24. 6. 2004 hat der Gesetzgeber eindeutig klargestellt, dass die Verkehrswertdefinition des § 194 BauGB identisch mit der des Marktwertes im Sinne der europarechtlichen Definition nach der Richtlinie des Europäischen Rates von 1991 ist.

Strotkamp verweist darauf, dass auch an anderer Stelle für inhaltlich identische Begriffe unterschiedliche Definitionen vorliegen. Neben dem Verkehrswertbegriff nach § 194 BauGB und der Marktwertdefinition aufgrund der EU-Richtlinie von 1991 existiert z.B. auch die materiell identische Markwertdefinition des § 16 Abs. 2 Satz 4 PfandBG.

Strotkamp sieht keinen Widerspruch zwischen den verschiedenen Begriffen. Eine wie auch immer geartete denkbare Rangfolge zwischen nationalen und europäischen Recht kann folglich keinerlei Auswirkungen auf die hier zu lösenden Wertermittlungsaufgaben haben. Sie bedarf daher aus der Sicht des Wertermittlungssachverständigen keiner weiteren Diskussion.

Dass der nach § 194 BauGB definierte Verkehrswert identisch mit dem in Europa gebräuchlichen Begriff des Marktwertes ist, kann als herrschende Meinung angesehen werden. Nach Krautzenberger⁷ ergibt sich diese begriffliche Identität schon aus der Begründung des Regierungsentwurfes (Bundestagsdrucksache 15/2550).

Kleiber⁸ bestätigt diese Begriffsidentität ebenfalls. Auch Sprengnetter⁹ geht von der Identität der Begriffe aus.

Die bisher in diesem Zusammenhang ergangene Rechtsprechung zur Ermittlung der Verkehrswerte für landwirtschaftliche Flächen nach § 3 Abs. 7 Satz 1, Satz 6 und § 3?a Abs. 2 AusglLeistG i.V.m. § 5 Abs. 1 FlErwV bestätigt nach Meinung der Verfasser diese Auffassung.

Auch der EuGH äußert sich nicht anders¹⁰, denn „[...] Art. 87 EG ist dahin auszulegen, dass er einer nationalen Regelung nicht entgegensteht, die für die Ermittlung des Wertes land- und forstwirtschaftlich genutzter Flächen, die von der öffentlichen Hand im Rahmen eines Privatisierungsprogramms veräußert werden, Berechnungsmethoden wie die in § 5 Abs. 1 der Flächenerwerbsverordnung vom 20. Dezember 1995 festgelegten vorsieht. Es muss lediglich gewährleistet sein, dass diese Methoden eine Aktualisierung der Preise in Fällen eines starken Preisanstiegs vorsehen, so dass der vom Käufer tatsächlich gezahlte Preis sich dem Marktwert dieser Grundstücke möglichst weit annähert.“

Der Marktwert wird dabei unter Nr. 5 des Urteils entsprechend der o.g. Grundstücksmitteilung definiert.

„Unter Marktwert ist der Preis zu verstehen, der zum Zeitpunkt der Bewertung aufgrund eines privatrechtlichen Vertrags über Bauten oder Grundstücke zwischen einem verkaufswilligen Verkäufer und einem ihm nicht durch persönliche Beziehungen verbundenen Käufer unter den Voraussetzungen zu erzielen ist, wobei das Grundstück offen am Markt angeboten wurde, die Marktverhältnisse einer ordnungsgemäßen Veräußerung nicht im Wege stehen und eine der Bedeutung des Objektes angemessene Verhandlungszeit zur Verfügung steht […]“.

Der EuGH geht davon aus, dass alle Bewertungsmethoden anwendbar sind, wenn mit ihnen erreicht wird, dass der vom Käufer gezahlte Preis sich dem Marktwert (im Sinne der vorstehenden Definition) weitestgehend annähert.

Die aktuelle obergerichtliche Rechtsprechung (OLG Dresden, Kammergericht Berlin) äußert sich zu den hier zu lösenden Wertermittlungsaufgaben klar und unmissverständlich, auch wenn in einem Fall eine Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision vorliegen soll und daher nicht auszuschließen ist, dass der BGH u.?U. zu einer abweichenden Würdigung kommen könnte.¹¹ 

OLG Dresden, Teil-Anerkenntnis- und Schlussurteil v. 18. 5. 2010 – 14 U 1451/08 – LG Dresden (13. 8. 2008 – 1 O 900/08)¹²

Hier geht es vorrangig um das Verhältnis zwischen der Verwendung der regionalen Wertansätze bzw. der Beauftragung eines Sachverständigengutachtens zur Ermittlung des Verkehrswertes. Aus der Sicht des Sachverständigen besteht hier in aller Regel kein weiterer Diskussionsbedarf. Wenn ein Gutachter beauftragt wird, hat mindestens eine der beteiligten Parteien Zweifel, dass die vorliegenden regionalen Wertansätze den Verkehrswert noch zutreffend widerspiegeln. Gerade darin liegt der Grund für die Beauftragung des Sachverständigen.

KG Berlin, Urteil v. 26. 8. 2010 – 22 U 179/09 – LG Berlin (22. 9. 2009 – 38 O 300/08)¹³

Das KG Berlin stellt unmissverständlich klar, dass es keinen eigenständigen Verkehrswertbegriff nach dem AusglLeistG gibt. Es verweist auf die Definition des Verkehrswertes (Marktwertes) nach § 194 BauGB und die Rechtsprechung des BGH zum landwirtschaftlichen Verkehrswert (Beschl. v. 27. 4. 2001 – BLw 14/00, NJW-RR 2001, 1022 m.w N.) als den Wert, „der bei einem Verkauf von einem Landwirt an einen anderen Landwirt durchschnittlich erzielt wird. Maßstab ist damit nicht etwa der beste zu erzielende Preis“.

Der Senat stellt weiterhin fest, dass als Vergleichswerte nur auf Grundstücksverkäufe abzustellen ist, die „offen am Markt“, also nicht „unter der Hand“ abgewickelt worden sind. Zum Begriff des „offenen Marktes“ äußert sich das Gericht wie folgt:

„Mit der von § 194 BauGB vorausgesetzten Ermittlung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommenen Preise ist gemeint, dass sie Ausdruck eines marktangepassten Aushandelns und damit eines offenen Anbietens am Markt sind.“

Damit wird deutlich, dass der „gewöhnliche Geschäftsverkehr“ im Sinne von BauGB und ImmoWertV dem offenen Angebot am Markt im Sinne der Grundstücksmitteilung entspricht.

Das Gericht geht davon aus, dass die Kaufpreissammlung eines Gutachterausschusses als solche schon eine hinreichende Gewähr bietet, „auffällige“ und damit „verdeckte“ Verkaufsfälle aussondern zu können, da alle Kauffälle mit „ungewöhnlichen und persönlichen Verhältnissen“ zu kennzeichnen und gesondert auszuweisen sind.

Bei der Verkehrswertermittlung sind alle geeigneten Vergleichskaufpreise heranzuziehen. „Relevanter Markt sind auch nicht allein die nach dem Flächenerwerbsprogramm der Beklagten [BVVG mbH; Anmerkung der Verfasser] veräußerten Flächen. § 3 Abs. 7 S. 1 AusglLeistG stellt mit dem Verkehrswert auf einen einheitlichen, objektiven Begriff ab. Maßgebend ist demnach der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr [...] und damit gerade nicht von einem bestimmten Anbieterkreis oder in einem spezifischen Vermarktungsfahren zu erzielende Preis. Verkaufsfälle nur eines Anbieters und damit ein subjektiver Wert können dementsprechend nicht zu Grunde gelegt werden“ [Hervorhebung durch die Verfasser].

KG Berlin, Urteil vom 26. 8. 2010 – 22 U 202/09 – LG Berlin (27. 10. 2009 – 37 O 396/08)¹⁴ 

Dieses Urteil des KG Berlin ist in Bezug auf die Aussagen zur Wertermittlung inhaltlich deckungsgleich zum vorstehenden Urteil. Darüber hinaus wird vertiefend ausgeführt:

„Der von der Beklagten [BVVG mbH; Anmerkung der Verfasser] angestrebte für das konkrete Grundstück maximal erzielbare, fiktive und nur auf einen Anbieter zugeschnittene Preis ist dagegen subjektiv und entspricht nicht dem allgemeinen, objektiven Verkehrswertbegriff. […] Ferner entspräche dies nicht mehr der gesetzgeberischen Motivation, weil der Änderung der FlErwV die Erwägung zu Grunde lag, dass die BVVG anhand der ihr vorliegenden Vergleichskaufpreise in der Lage sei, durch Berücksichtigung der aktuellen Preisentwicklung ein marktgerechtes Angebot zu unterbreiten […], was ausschließt, dass nach dem Willen des Gesetzgebers bzw. Verordnungsgebers lediglich die von der Beklagten erzielten Preise Maßstab sein sollten, zumal der Verweis auf ein Verkehrswertgutachten dadurch ausgehöhlt wäre.“

„Hinsichtlich des Verkehrs- bzw. Marktwertes existiert auch […] kein Unterschied zwischen Europäischem Recht und § 194 BauGB. Bei der Ermittlung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommenen Preise ist lediglich Maßstab, dass sie Ausdruck eines marktangepassten Aushandeln sind. Anderes ist mit der Voraussetzung eines offenen Anbietens am Markt nicht bezeichnet.“

Der Senat stellt außerdem klar, dass die Entscheidung hinsichtlich der zu berücksichtigenden Vergleichswerte (Anzahl, Flächengröße) und deren fachliche Wertung Sache des mit der Ermittlung des Verkehrswertes betrauten Sachverständigen ist.

Verwiesen sei noch auf den aktuellen Stand des Gesetzgebungsverfahrens zum Flächenerwerbsänderungsgesetz. Soweit bekannt, soll durch das Zweite Flächenerwerbsänderungsgesetz (2. FlErwÄndG) insbesondere der hier maßgebliche § 5 der FlErwV nicht geändert werden. Das wäre aber notwendig, wenn der Gesetz- bzw. Verordnungsgeber eine wie auch immer geartete „besondere“, von den in der ImmowertV und dem BauGB festgehaltenen Grundsätzen abweichende Wertermittlung beabsichtigen würde.

3. Vorschlag für eine praxisorientierte Problemlösung

Der HLBS-Sachverständigenausschuss hat in seiner Stellungnahme¹⁵ herausgestellt, dass die hier zu erstellenden Gutachten schiedsgutachterlichen Charakter haben. Der beauftragte Sachverständige ist dadurch in ganz besonderem Maß zur Objektivität verpflichtet.

In der Praxis dürften sich nach Vorlage des Gutachtens unterschiedliche Auffassungen zwischen den beteiligten Parteien meist aus der Vermutung ergeben, der eine oder andere Ansatz zur Ableitung des Verkehrswertes führe zu Ergebnissen, die eine Partei bevorteilen bzw. analog die Gegenseite benachteiligen könnten. Hier wird man auch die begründete Argumentation der BVVG mbH einordnen müssen, wonach sich aus einem „zu niedrig“ ermittelten Verkehrswert nicht sachgerecht ein beihilfefreier Kaufpreis ermitteln lasse.

In diesem Zusammenhang muss beachtet werden:

Verkehrswerte können niemals „berechnet“ werden. Sie enthalten immer Elemente der Schätzung. Dabei fließen, auch wenn dies dem Sachverständigen nicht bewusst ist und er strikt um Objektivität bemüht ist, dessen ganz individuelle Erfahrungen in die Verkehrswertermittlung ein. Selbst qualifizierte und erfahrene Sachverständige werden bei allem Bemühen um Objektivität regelmäßig in Bezug auf das gleiche Bewertungsobjekt zu abweichenden Ergebnissen kommen. Diese in der Natur der Sache liegenden Umstände sind von der Rechtsprechung seit langem anerkannt. Im Ergebnis geringfügig voneinander abweichende Gutachten können daher niemals „falsch“ sein. Eine solche Beurteilung würde auch voraussetzen, dass zweifelsfrei bekannt wäre, was „richtig“ ist.

Bei den hier zu betrachtenden Bewertungsobjekten entsprechen vergleichsweise geringfügige relative Abweichungen oftmals beträchtlichen absoluten Geldbeträgen, woraus sich die Intensität der Diskussion erklärt.

Im Wirtschaftsleben bieten sich zur Lösung solcher Konflikte Mediationsverfahren an.

Die Lösung vergleichbar komplexer Wertermittlungsprobleme wird von im landwirtschaftlichen Bereich tätigen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen seit Jahrzehnten, d.h. lange bevor der Begriff der „Mediation“ in aller Munde war, unter dem Oberbegriff des „Schätzungsausschusses“ praktiziert.

Dazu liegt eine praxiserprobte und ausgereifte Schätzungs- bzw. Verfahrensordnung vor¹⁶, auf deren Grundlage die Arbeit solcher Gremien durchgeführt werden kann.

Im Grundsatz geht es darum, dass die in aller Regel auch rechtlich beratenen Parteien jeweils einen Sachverständigen ihres Vertrauens beauftragen. Damit wird bestmöglich die Einbeziehung und Abwägung aller erdenklichen Aspekte bei der Verkehrswertermittlung gewährleistet.

Die beiden von den Parteien beauftragten Sachverständigen wählen in eigener Verantwortung einen Obmann, der die Arbeit des Gremiums leitet und im Bedarfsfall bei Differenzstandpunkten notwendige Entscheidungen herbeiführen kann. Erfahrungsgemäß können so auch schwierigste Wertermittlungsprobleme sachgerecht in relativ kurzer Zeit gelöst werden.

Ergänzend ist anzumerken, dass der Ausschuss in seiner Gesamtheit, d.?h. beide Sachverständige und der Obmann, den Parteien gegenüber gesamtschuldnerisch haften. Sachgerechte Arbeit und Objektivität wird so geradezu erzwungen.

Ersetzt man den außerhalb der Landwirtschaft wenig verbreiteten Begriff des „Schätzungsausschusses“ durch „Mediation“ wird deutlich, dass der Einsatz dieses Instrumentariums nicht nur eine sachgerechte, sondern auch eine moderne und effiziente Lösung darstellt.

4. Zusammenfassung

Sowohl der Gesetzgeber als auch maß­gebliche Kommentatoren der Wertermittlungslehre und die obergerichtliche Rechtsprechung gehen davon aus, dass es keinen Unterschied zwischen dem Verkehrswertbegriff nach § 194 BauGB und der Marktwertdefinition nach Artikel 49 Absatz 2 der Richtlinie 91/674/EWG des Rates (ABl. L 374 v. 31. 12. 1991, S. 7) gibt. Auch aus dem Urteil des EuGH vom 16. 12. 2010 folgt nichts Anderes.

„Offenes Anbieten“ am Markt im Sinne des Grundstücksmitteilung der EU und „gewöhnlicher Geschäftsverkehr“ im Sinne von BauGB und ImmoWertV entsprechen einander. Daraus können sich trotz unterschiedlicher Begrifflichkeiten keine Auswirkungen auf die Praxis der Wertermittlung ergeben.

Nur die BVVG geht davon aus, dass für die Verkehrswertermittlung für landwirtschaftliche Flächen nach § 3 Abs. 7 Satz 1, Satz 6 und § 3?a Abs. 2 ­AusglLeistG i.V.m. § 5 Abs. 1 FlErwV anlassbedingt besondere Vorschriften gelten würden.

Die Autoren empfehlen weiterhin, bei einer beauftragten Verkehrswert­ermitt­lung für landwirtschaftliche Flächen nach § 3 Abs. 7 Satz 1, Satz 6 und § 3?a Abs. 2 AusglLeistG i.V.m. § 5 Abs. 1 FlErwV diese ausschließlich auf der Grundlage von § 194 BauGB i. V. m. den Vorschriften der ImmoWertV durchzuführen.

Wegen der beträchtlichen Wertumfänge bei den hier interessierenden Bewertungsobjekten ist auch zukünftig mit divergie­ren­den Auffassungen zwischen den Parteien zu rechnen, die nicht durch bloße Verweise auf behauptete Mängel in Gutachten zu lösen sind. Verkehrswert­ermittlungen sind immer Schätzungen. Geringfügige Abweichungen zwischen unterschiedlichen Schätzungen liegen in der Natur der Sache und sind unvermeidlich. Zur ­sachgerechten und rechtskonformen Lösungen schlagen die Verfasser Schätzungsausschüsse vor, die sich im landwirtschaftlichen Bereich seit Jahrzehnten bewährt haben.

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Quellen:

1. Mitteilung der Kommission betreffend Elemente staatlicher Beihilfe bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand (Grundstücksmitteilung), Mitteilung der Kommission Nr. 97/C 209/03 vom 10. 7. 1997, ABl. C 209/3 v. 10.7.1997.
2. Köhne, M., Stellungnahme zur Wertermittlung bei der Privatisierung landwirtschaftlicher Flächen im Rahmen des Ausgleichsleistungsgesetzes v. 6. 5. 2010, NL-BzAR 2010, 279 ff.
3. Köhne, M., Die Bewertung landwirtschaftlicher Flächen beim Verkauf durch die BVVG. Anmerkungen zu zwei Beiträgen in dieser Zeitschrift, NL-BzAR 2010, 436 ff.
4. Karg, H., Uherek, H.-W. und J. Spinda: Verkehrswertermittlung landwirtschaftlicher Flächen im Rahmen des Ausgleichsleistungsgesetzes einschließlich der Flächenerwerbsverordnung und der EU-Mitteilung vom 10. 7. 1997, NL-BzAR 2010, 386 - 393.
5. Siehe z.B. Karg, H., Preisfindung und Bewertung großer Flächenlose, 56. Sachverständigen- und Berater-Fachtagung des HLBS, Göttingen 11. 11. 2010.
6. Vortrag 56. Sachverständigen- und Berater-Fachtagung des HLBS, Göttingen 11.11.2010 sowie Strotkamp, H.-P., Grundsätze zur Interpretation des Verkehrswertbegriffs am Beispiel der Verkehrswertermittlung landwirtschaftlicher Flächen nach dem Ausgleichsleistungsgesetz in Verbindung mit der Flächenerwerbsverordnung, HLBS-Report, 6/2010, S.196 ff.
7. In Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch, 9. Auflage 2005, § 194, Rnd. 1.
8. Kleiber-digital, Teil IV, § 194 BauGB, 2.6.1, Rn. 102 und 2.6.2, Rn. 103, Stand 21. 1. 2011.
9. Sprengnetter, H.O., Handbuch zur Ermittlung von Grundstückswerten und sonstige Wertermittlungen, Sinzig, 1995; Loseblattsammlung; (S. 1/2/4/2 f.)
10. Urteil des EuGH (Erste Kammer) vom 16. 12. 2010, Rechtssache C-239/09, NL-BzAR 2011, 33 ff.
11. Neixler, R., Mehr Rechtssicherheit für Verkehrswert­ermittlung bei Flächenverkäufen der BVVG, NL-BzAR 2011, 11–13.
12. NL-BzAR 1/2011, S. 20–23.
13. NL-BzAR 1/2011, S. 23–27.
14. NL-BzAR 1/2011, S. 27–32.
15. HLBS-Fachausschuss für Sachverständigenwesen Verkehrswertermittlung landwirtschaftlicher Flächen im Rahmen des Ausgleichsleistungsgesetzes einschließlich der Flächenerwerbsverordnung und der EU-Mitteilung vom 10. 7. 1997, NL-BzAR, 2010. 403 ff.
16. Schätzungsordnung bzw. Verfahrensordnung Schieds­gutachten des HLBS e.V.